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4,200万円ちょうどなら、相続税は関係ない？

「母の土地と預金を足すと4,200万円ほど。相続税はかかるのか、申告は必要なのか」

長男と長女は、まず手元の資料を集め始めました。
売却時価の目安は約6,600万円ですが、相続税の計算に使う仮の金額は4,200万円です。子2人の基礎控除も4,200万円で同額になるため、少しの確認漏れで結論が変わる境界線にあります。

この記事では、基礎控除の境界線にいる家庭が、土地・預金・家族名義口座をどの順番で集計するかを整理します。
税額を決めつけず、申告要否を確かめるための確認資料と次の選択肢・確認条件を把握できます。

数字が同じでも、売却時価と相続税評価額のどちらを基礎控除と比べればよいのでしょうか？

売却時価6,600万円でも、最初に比べるのは4,200万円

相続税では、売却時価ではなく相続税評価額で集計した財産と基礎控除を比べます。

相続税は、不動産会社の査定額へそのまま税率を掛けて計算するものではありません。
売却時価は売るときの目安、相続税評価額は税金を計算するための金額であり、土地は路線価や評価倍率、形や道路への接し方、利用状況を踏まえて求めます。

今回の架空ケースでは、売却時価の合計は約6,600万円ですが、仮の相続税評価額合計は4,200万円です。子2人の基礎控除も4,200万円です。
数字が同額だからこそ、売却時価の大きさではなく、何を集計に入れるかが判断の分かれ目になります。

この違いを自分の家庭へ当てはめるには、まず誰のどの財産を一覧にすればよいのでしょうか？

今回の教材ケース：長男と長女のケース

今回の確認対象は、母が残した土地・月極駐車場・現預金と、相続人である兄妹2人の情報です。

沖縄県中南部の自宅と月極駐車場、現預金を残した80歳の母の相続を想定した架空ケースです。
相続人は沖縄県内に住む長男と県外在住の長女の2人で、手元の資料から集計した相続税評価額は4,200万円です。

子2人の基礎控除も4,200万円のため、相続税がかからないと考えたくなりますが、家族名義の預金、死亡保険金、過去の贈与、土地の正式評価を確認しなければ申告要否は判断できません。

沖縄県中南部では、周辺の取引価格が上がっても、先祖や親から受け継いだ自宅をすぐ売るとは限りません。県外在住の相続人がいる場合は、共有のままでは売却や修繕の判断に時間がかかります。
価格、家族の希望、使える現金を一つの数字に混ぜず、順番に見ます。

4,200万円という同額を前に、どこまでを仮集計として扱い、何を判断保留にすべきでしょうか？

4,200万円ちょうどが、判断を難しくする

仮集計として扱うのは、手元資料で作った4,200万円までです。家族名義口座などは確認が済むまで結論を保留します。

仮の相続税評価額合計も4,200万円です。基礎控除との差は0円です。
ここでは課税遺産総額と相続税の概算は0円ですが、これは手元の資料だけで作った仮の集計です。

家族名義の預金、死亡保険金、過去の贈与、土地の正式評価を確認しなければ、申告要否は判断できません。
基礎控除を少しでも超えるかどうかの家庭では、節税策を急いで選ぶより、財産の漏れと計算の前提を先にそろえることが重要です。

4,200万円の仮集計では、まず誰を税法上の相続人として数え、基礎控除をいくらと置けばよいのでしょうか？

続きで確認すること

参考資料

国税庁 相続税の申告要否判定コーナー：相続税の申告が必要となる場合、国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分、国税庁 No.4202 相続税の申告のために必要な準備、国税庁 No.4205 相続税の申告と納税、国税庁 No.4602 土地家屋の評価

不動産はあるのに、なぜ現金が足りなくなるのか

「不動産の評価額は大きいのに、納税に使える現金が足りない」
これは、不動産を多く持つ所有者にとって避けにくい悩みです。

このケースは相続前の生前対策として、78歳の父が納税資金と家族への分け方を考える場面です。

土地や建物の評価額は約2億円ある一方で、すぐ相続税の支払いに使える現預金は1,000万円にとどまり、将来の相続税の見込みに対して約1,450万円の現金が不足します。

この記事を読むと、生前に賃料を現金で貯める、生命保険へ振り分ける、土地の一部売却を準備するという3つの選択肢について、使える条件と難しくなる条件を比較できます。

さらに、税額・現金・分割・管理・出口を一緒に見る判断方法が身につきます。

ここからは、沖縄の地主家庭で起こりやすい悩みを架空ケースで整理します。

今回の家族と資産状況

このケースは、相続が起きる前に、所有者である父が納税資金と家族への分け方を準備する場面です。
父は、不動産の評価額は大きい一方で、将来の相続税や長女へ渡す現金が不足しないかを心配しています。
妻・長男・長女の希望を聞きながら、現金積立、生命保険、一部売却準備をどう比べるかを整理します。

想定地域は「沖縄県中南部の地価上昇エリアを想定した架空ケース」です。
財産を持つ人は78歳の父で、税法上の相続人（法定相続人）は3人です。

家族の希望だけを見ると、妻は自宅、長男はアパート、長女は現金という分け方が自然に見えます。
ところが、資産の中身を見ると、すぐ使える現金は限られています。

不動産評価額は合計約2億円、現預金は1,000万円、借入残高は2,000万円という仮定です。
では、これだけ資産があるのに、なぜ「足りない」という話になるのでしょうか。

資産額だけでは、何が見落とされるのか

このケースで先に整理したいのは、相続が起きる前に父が何を準備できるかです。

相続後に家族だけで納税資金を用意しようとすると、長男へ相続税、長女へ渡す現金、借入返済、将来の修繕費が集中しやすいためです。

父は、自宅に住み続けたい妻、アパートを引き継ぎたい長男、不動産管理に関われないため現金を希望する長女の意向を聞いています。
どの希望も自然ですが、父が生前に準備しなければ、すべてを同時にかなえる現金が不足します。

同じような生前対策では、財産の金額だけで公平を判断せず、所有者本人の希望、家族ごとの希望、相続税の見込み、他の家族へ渡す現金、借入、10年以内の修繕を同じ条件で比べます。

ここまでで見えてくる疑問は、「では実際にいくら足りないのか」です。
次は、数字と比較の流れを整理します。

 

出典・注意事項

• 国税庁 No.4152 相続税の計算（確認日：2026-06）
• 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日：2026-06）
• 国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例（確認日：2026-06）
• 国税庁 No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金（確認日：2026-06）

本記事は一般的な情報です。
正式な財産評価、税額、申告要否、特例適用は税理士等へご確認ください。

自宅の価値が高くても、相続税はゼロになる？

「この家を売るつもりはないのに、査定額が高いだけで相続税まで増えるのだろうか」
そんな戸惑いを抱く家族は少なくありません。
ケーススタディでは、売却時価約7,000万円に対し、相続税の計算に使う金額は約4,600万円となり、妻と子2人の基礎控除4,800万円の範囲内に収まります。

この記事では、相続人の数え方、基礎控除、財産の確認資料を順番にたどり、相続税がかかるかを判断する基本を整理します。

基礎控除とは

相続税は財産の合計だけでは決まりません。
税金を計算する前に、一定額を差し引ける仕組み（基礎控除）があります。

3,000万円＋600万円×税法上の相続人（法定相続人）の数

まず、税金の計算上何人を相続人として数えるかを確認し、この式へ当てはめます。

家族構成別の基礎控除早見表

※相続放棄や養子がいる場合は、税法上の人数の数え方が変わることがあります。

売却時価と相続税評価額は、目的と求め方が違う

売却時価は「売るための目安」、相続税評価額は「税金を計算するための金額」です。
土地の相続税評価も法律上は時価が原則ですが、実務では国税庁の道路ごとの価格（路線価）や評価倍率を使います。

道路ごとの価格（路線価）は、国が公表する土地価格の指標（地価公示価格等）の80％程度が目安です。
ただし、査定額へ一律80％を掛けるわけではなく、土地の形や道路への接し方（接道）、利用状況などで評価が変わります。

相続税評価額は何を見れば確認できるか

路線価図と評価倍率表は国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
なお、土地の固定資産税評価額を、そのまま相続税評価額として使えるとは限らないため、正式な土地評価は税理士へ確認します。

今回の教材ケース

沖縄県中南部の自宅で暮らす家族は、家を売る予定がないにもかかわらず、不動産会社の査定額を見て「これだけ高いなら、相続税もかかるのでは」と戸惑っています。

周辺の地価が上がることは所有者にとって明るい話題に見えますが、住み続けたい家族にとっては、税負担への不安にもつながります。

妻と子2人の基礎控除4,800万円と、相続税の計算に使う財産額4,600万円を比べながら、その不安を順番に整理する教材ケースです。

沖縄県中南部では、周辺の取引価格が上がっても、家族がその土地を売るとは限りません。
先祖や親から受け継いだ家に住み続けたい場合、市場価格の上昇はすぐ使える現金の増加ではなく、税金への不安として感じられることがあります。

この心理的な重さと、相続税の計算は分けて整理する必要があります。

家族が売却を考えるときの目安は約7,000万円ですが、相続税の計算に使う金額は約4,600万円です。
ここで「相続税はかからない」と即断せず、まずは小規模宅地等の特例を使わない状態で基礎控除と比較します。

この記事で身につく判断手順

1. 税法上の相続人を数える
2. 家族構成から基礎控除を計算する
3. 売却時価と相続税評価額を分ける
4. 財産から借入などを差し引いた金額と基礎控除を比較する

基礎控除を確認するときの4つの原則

1. 最初に税法上の相続人を確認する
2. 基礎控除は家族構成から計算する
3. 売却時価と相続税評価額を混同しない
4. 基礎控除との差が小さいときほど未把握財産を確認する

出典・注意事項

• 国税庁 No.4102 相続税がかかる場合（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4152 相続税の計算（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4602 土地家屋の評価（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 令和7年分の路線価等について（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日：2026-06-21）

本記事は基礎控除を学ぶための一般的な情報です。正式な財産評価、税額、申告要否、特例適用は税理士へご確認ください。

財務省が公表した「令和8年度税制改正の大綱」をもとに、貸付用不動産の相続税・贈与税評価の見直しを読み解いた記事です。

相続対策の不動産活用は、何が変わるのでしょうか？

相続対策として、賃貸アパートや収益物件を購入する方法は広く知られています。
現金よりも不動産の相続税評価額が低くなりやすいため、資産全体の評価を下げる効果が期待されてきました。

しかし、令和8年度税制改正の大綱では、一定の貸付用不動産について評価方法の見直しが示されています。

では、どのような不動産が対象になるのでしょうか。
この記事では、不動産投資家だけでなく、相続対策で不動産を活用する人に向けて、確認したいポイントを整理します。

まず結論から。貸付用不動産評価・4つの読み方

① 対象は、課税時期前5年以内に取得又は新築した一定の貸付用不動産です。
購入や新築など、対価を伴う取引で取得したものが主な対象になります。

なお、不動産小口化商品等は、取得時期にかかわらず別枠で対象となる場合があります。

② 評価は、時価に近づく方向です。
課税上の弊害がない限り、取得価額に地価変動等を考慮した価額の80％で評価できる整理も示されています。

③ 1億円で貸付用不動産を取得すると、評価差は大きく変わります。
従来の相続税評価では約6,048万円、改正後5年以内の簡便評価を使える場合は約8,000万円と見る例があります。

④ 相続対策は、購入時期だけで判断しにくくなります。
収益性、納税資金、家族の承継方針まで含めて考える必要があります。

つまり、「不動産を買えば相続税評価が下がる」という単純な見方は、今後さらに危うくなります。

どれくらい評価が下がるのでしょうか？

まず、不動産を使う相続対策の効果を数字で見てみます。

たとえば、現金1億円を持っている場合、相続税評価も原則として1億円です。

では、その1億円で貸付用不動産を購入した場合はどうでしょうか。
ここでは、土地6,000万円、建物4,000万円の賃貸アパートを想定します。

以下は、制度の効果を説明するための簡略化した仮定です。
土地は路線価評価80％、借地権割合30％、借家権割合30％、賃貸割合100％として計算します。

建物は固定資産税評価60％、借家権割合30％、賃貸割合100％として計算します。

この例では、1億円の現金が、貸付用不動産では約6,048万円の評価になります。
評価額の差は約3,952万円です。

相続税は財産評価額をもとに計算されるため、この差は非常に大きな意味を持ちます。

もちろん、実際の評価は土地の路線価、借地権割合、賃貸割合、固定資産税評価額によって変わります。

それでも、相続対策で不動産が使われてきた理由は、この評価差にあります。

改正後の5年以内評価では、何が違うのでしょうか？

では、同じ1億円の貸付用不動産を、改正後の5年以内取得として見たらどうなるでしょうか。

大綱では、課税上の弊害がない限り、取得価額に地価変動等を考慮した価額の80％で評価できる整理が示されています。

地価変動がないものとして単純化すると、差は次のように見えます。

見方はシンプルです。

従来の相続税評価の例では、1億円で取得した不動産が約6,048万円の評価になります。
現金のまま持つ場合と比べると、約3,952万円の評価減です。

改正後5年以内でも、簡便評価を使える場合は約8,000万円と見る例になります。
この場合でも現金よりは約2,000万円低くなります。

ただし、従来の相続税評価では約3,952万円低くなっていたため、評価減の効果は約1,952万円小さくなります。

つまり、同じ1億円の不動産でも、短期取得では評価圧縮の効果がかなり小さくなる可能性があります。

どの不動産が対象になるのでしょうか？

今回の見直しでまず確認したいのは、対象となる不動産です。

なぜなら、すべての不動産が一律に新しい評価方法になるわけではないからです。

ここでいう貸付用不動産は、賃貸アパート、賃貸マンション、貸家、収益物件などが想定されます。
相続開始前や贈与前に、短期間で取得した不動産ほど確認が必要です。

また、不動産小口化商品や信託受益権のように、現物不動産とは違う形で保有する商品にも注意が必要です。

一定のものは、取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額で評価される場合があります。

一方で、取得又は新築から5年を超えている場合は、従来どおり路線価等を用いた通達評価が可能とされています。
ただし、5年を超えれば必ず有利という意味ではありません。

物件価格、賃料水準、借入条件、売却しやすさによって、相続対策としての効果は大きく変わります。

評価方法はどのように変わるのでしょうか？

今回の見直しでは、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価する方向が示されています。

簡単に言えば、売買価格や市場価格に近い金額で見るということです。

ここで分かりにくいのが、80％評価との関係です。

今回の制度は、原則として「時価に近い評価」を求めています。
一方で、すべての物件について毎回、厳密な時価を出すのは簡単ではありません。

そこで、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮した価額の80％で評価できる、という整理が示されています。
つまり、80％評価は「従来どおり大きく評価を下げられる特例」ではありません。

時価に近い評価を前提にしつつ、実務上使える簡便的な計算方法と見る方が分かりやすいです。

ではなぜ、そのような見直しが必要なのでしょうか。

背景には、市場価格と相続税評価額の差を使った、短期的な評価圧縮への問題意識があります。

取得価額を基にする場合でも、単純に購入価格の80％でよいとは限りません。
大綱では、地価の変動等を考慮して計算した価額の80％という整理になっています。

つまり、取得時の価格、課税時期までの地価変動、貸付実態などを確認することが重要になります。
税務判断が必要な部分もあるため、実際の申告では税理士への確認が欠かせません。

なお、大綱では経過措置も示されています。

たとえば、通達に定める日までに、被相続人等がその日の5年前から所有している土地に新築した家屋などは、改正後の評価方法を適用しない扱いとされています。

そのため、「5年以内に新築した貸付用不動産」がすべて機械的に対象になるわけではありません。

投資家と相続対策層は、どこを確認すべきでしょうか？

不動産投資家にとっては、取得価格と出口価格の見方が重要になります。

相続対策で購入した物件でも、将来売却できなければ、納税資金や遺産分割で困る可能性があります。
相続対策を考える人にとっては、家族の意思確認も欠かせません。

相続人が賃貸経営を引き継げるのか、管理を外部委託するのか、売却も選べるのかを整理したいところです。

今回の見直しから確認したい点は、次の3つです。

1つ目は、取得時期です。課税時期前5年以内に入るかを確認します。

2つ目は、取得価額と評価見込みです。購入価格だけでなく、地価変動等も確認します。

3つ目は、資産全体のバランスです。不動産に偏りすぎると、納税資金が不足することがあります。

沖縄の不動産は、エリアによって価格、賃料、流動性が大きく異なります。
相続対策でも投資でも、物件単体ではなく、家族の資産全体で判断することが大切です。

不動産を使う相続対策は、どう考え直すべきでしょうか？

今回の見直しで大切なのは、不動産活用が使えなくなるという話ではありません。

確認すべき点は、3つあります。

1つ目は、5年以内に取得又は新築した貸付用不動産は、評価方法が変わる可能性があることです。

2つ目は、取得価額の80％という表現だけで、単純に判断しないことです。

3つ目は、相続対策の目的を、税額圧縮だけに置かないことです。

不動産は、賃料収入を生む一方で、管理、修繕、空室、売却の難しさも抱えます。
だからこそ、取得前に「誰が持ち続けるのか」「納税資金は足りるのか」を確認する必要があります。

相続対策として不動産を活用する場合は、税制上の効果だけで判断しないことが大切です。
将来その不動産を誰が管理するのか、納税資金をどう確保するのか、家族の間で無理なく引き継げる形になっているのか。

制度の見直しをきっかけに、そうした点まで一度確認しておきたいところです。

※出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」。本記事は制度理解のための一般的な情報整理であり、個別の税務判断は税理士等の専門家へご確認ください。