不動産相続、子どもの本音を聞いていますか？

残したい思いに、受け継ぐ家族の暮らしを重ねる

「このアパートがあれば、子どもたちも将来困らないだろう」。長年、返済や修繕を重ねてきた方には、家賃収入を家族の安心につなげたい思いがあるのではないでしょうか。

一方で、受け継ぐ子どもが、今の収支や管理の仕事をどこまで知っているかは、確かめておきたいところです。

残したい思いを伝え、収入と負担を共有したうえで、子どもの希望を聞く。 その順番を意識すると、引き継ぎ方を具体的に話し合いやすくなります。

前回は「家族に価値を残す不動産」を7つの視点で整理しました。今回は、親子の希望と引き継ぐ条件を、どのように確かめればよいかを考えます。

まず、親が安心できるアパートでも、子どもには迷いが生まれるのはなぜでしょうか。

親の安心と、子どもの安心は同じとは限らない

住む場所や仕事、家族構成、使える時間が違えば、同じアパートでも収入や負担の受け止め方が変わるからです。

親は物件の近くに住み、入居者や修理業者とも長い付き合いがあるかもしれません。小さな不具合なら、仕事の合間に見に行くこともできるでしょう。

働き世代の子ども、子育てをしている子どもには、その動き方が難しい場合があります。家賃収入はありがたくても、急な連絡や大きな修繕に対応できるかは、別に考える必要があります。

例えば、次のような会話です。これは説明のための架空の例です。

親：「毎月家賃が入るから、将来はこのアパートを残したいと思っているんだ」

子：「ありがとう。でも、仕事をしながら管理できるかは、まだ分からないんだよね」

この返事だけで「相続したくないのだ」と決めつける必要はありません。管理の内容が分かれば考えられるのか、今の暮らしでは難しいのか、本人に聞いてみないと分からないからです。

同じように、「残してくれるならありがたい」という返事も、返済や修繕まで理解して引き受ける意思とは限りません。

沖縄の物件を県外の子どもへ引き継ぐ場合も、距離だけで結論を出さず、現地で対応する人と、費用や方針を判断する人を確かめます。

では、子どもが自分の暮らしに照らして考えるために、親は何を伝えればよいのでしょうか。

希望を聞く前に、収入と負担を一緒に伝える

まず伝えたいのは、家賃の総額に加えて、返済後に残るお金、修繕に必要な資金、日々の管理で行っていることです。

家賃が毎月入っていても、その全額を生活費に使えるわけではありません。管理費、固定資産税、保険料、修繕費、借入返済などの支払いがあります。

直近1年の入出金と返済予定表を見ながら、実際にいくら残ったかを整理しましょう。将来の修繕に取り分ける資金や、所得税・住民税をどこまで含めた数字かも明らかにします。

ここで見る現金の手残りは、税務上の不動産所得とは異なります。例えば借入元金の返済は現金を減らしますが、必要経費にはなりません。

また、相続税を計算するための評価額は、そのまま売却できる価格を示すものではありません。「評価がいくらか」と「毎年いくら使えるか」を分けて伝えることが大切です。

修繕については、過去の工事記録や点検結果を確認します。屋上防水や外壁、設備の更新費用が分からなければ、家族が用意する現金も判断できません。

その場合は「まだ金額は分からない。点検結果と見積もりを確認してから考えよう」と、未確認の点を共有します。

管理の仕事も、親が行っている内容を書き出すと伝わりやすくなります。業者への連絡、見積もりの確認、入退去時の判断など、慣れているため意識していない仕事もあるでしょう。

管理会社へ任せる案なら、委託できる範囲と追加費用、所有者が判断する事項を、管理契約書と見積もりで確かめます。

こうした情報を共有したら、どのような聞き方で子どもの希望を確かめればよいのでしょうか。

「相続したい？」を、答えやすい問いに変える

引き継ぐかどうかを一度に尋ねるより、心配なことや、引き継ぐために必要な条件を分けて聞いてみましょう。

例えば、こんな聞き方ができます。

• 「今の説明で、分かりにくかったことや心配なことはある？」
• 「仕事や家のことと両立するなら、どこまで管理を任せられるとよさそう？」
• 「大きな修繕が必要になったら、何が分かれば判断できそう？」
• 「持ち続ける場合と売却する場合、どちらの見通しも知っておきたい？」

「引き継ぎたいと言ってほしい」という期待が強いと、子どもは負担を口にしにくいかもしれません。親から「今すぐ決めなくてよい」と伝えることも、話し始める助けになります。

「まだ分からない」という返事なら、何が分かれば考えられるかを一緒に探します。費用の問題なのか、管理の時間なのか、将来の住まいが決まっていないのかで、次の確認が変わります。

一方、説明を聞いたうえで「自分の暮らしでは難しい」と言われたときは、その希望も受け止めたいところです。親の思いを大切にすることと、同じ方法で不動産を持ち続けることは、分けて話せます。

兄弟がいる場合は、一人の返事を家族全体の希望とせず、それぞれの考えを確かめます。最初は個別に聞き、共有してよい内容を確認してから、家族で話す方法もあります。

話した内容は、その時点の希望として残しましょう。仕事や健康状態が変われば、希望も変わることがあります。

では、親子や兄弟で希望が違うときは、何を比べればよいのでしょうか。

希望が違うときは、引き継ぐ条件を比べる

比べたいのは、誰が受け継ぐかに加えて、その人が無理なく持てる管理体制、必要な現金、ほかの家族との分け方です。

管理の時間が心配なら、委託範囲を広げた場合の費用と手残りを確認します。任せる費用が増えても家族の暮らしを支えられるかを、同じ収支表で比べます。

一人がアパートを引き継ぐ案では、ほかの財産も含めて分け方を考えます。ほかの相続人へ金銭を渡して調整する案なら、その資金を誰が、いつ用意できるかが確認事項になります。

複数人で所有する案では、収入の配分だけでなく、修繕費の負担、連絡の窓口、意見が分かれたときの進め方も整理します。共有にすれば管理の負担も自然に均等になる、とは考えないようにしましょう。

売却を検討する案では、売れそうな価格と期間、借入返済・諸費用・税金を差し引いた手取りを確認します。査定は成約価格や時期を保証するものではありません。

親自身が家賃を生活費に充てているなら、売却後の生活費や介護費も一緒に考えます。配偶者が受け継ぐ案では、その後の相続も含め、資金と税負担を税理士に確認します。

話し合いで希望を共有することと、法的な承継方法を整えることは、別の工程です。 生前の会話やメモだけで、将来の遺産分割が確定するものではありません。

遺言や分け方の法的な扱いは弁護士・司法書士等に、税務上の扱いは税理士に確認します。借入がある場合は契約書と残高資料をそろえ、承継や返済に必要な手続き・条件を金融機関に確かめます。

家族内で「この子が返す」と話した内容を、金融機関との手続きが整ったものとして扱わないことも大切です。

選択肢が見えてきたら、最初の話し合いではどこまで整理するとよいでしょうか。

まず一棟について、家族で確認する

最初は結論を出すことより、一棟について希望と未確認事項を並べ、次に調べることを決めるところまででよいでしょう。

次の表は、離れた場所に住む子どもへの承継を考える架空の記入例です。実際には、本人の言葉で書き換えてください。

資料がそろったら、いつ、誰と見直すかも決めます。親だけが調べて結論を伝えるより、子どもも資料を見ながら質問できる機会を設けましょう。

親が大切にしてきた思いを知り、子どもが気になる負担を言葉にする。その両方があって、家族に合う引き継ぎ方を考えられます。

まずは「残したいと思っているけれど、今の暮らしで引き継ぐなら何が気になる？」と聞いてみてください。答えを急がず、分からないことを一つずつ確かめるところから始められます。

次回は「相続して困る不動産、助かる不動産の違い」をテーマに、受け継いだ後の暮らしを支える条件を、物件の側から整理します。

参考資料

• 国税庁「土地家屋の評価」：相続税・贈与税における土地や家屋の評価方法。
• 国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」：不動産所得と必要経費の考え方。
• 国税庁「借入金利子」：借入利子と、必要経費にならない元本返済の区別。
• 裁判所「遺産分割調停」：相続開始後、遺産の分け方について話し合いがつかない場合の手続き。