相続対策は節税だけではない｜不動産オーナーが7つの問いで考える10の承継視点

不動産の相続対策は節税だけではない

「相続対策＝節税と思われがちですが、本当に重要なのは資産を次世代へ円滑に引き継ぐことです。」

不動産を残したい気持ちと、子どもに負担をかけたくない気持ちは、どちらも自然なものです。
けれども、実家、賃貸物件、軍用地、現金が混ざる相続では、税金の大小だけで分け方を決めると、住む人、管理する人、将来売る人の困りごとが後から表面化することがあります。

あなたなら、誰にどのような役割とともに引き継いでもらいますか。

今回のモデルケース

父が所有者で、配偶者はいません。
長男は既婚で子どもがおり、すでに自己住宅があります。次男は既婚で子どもはおらず、自己住宅はありません。

父の財産は、実家土地とその上の自宅、同じ敷地内の賃貸物件、軍用地、現金です。
(実家土地・建物・賃貸物件の評価額、借入、家賃、修繕費はこの段階では置かず、相続税の試算もしません。)

この記事で確認する10の承継視点

この記事では、10の承継視点を、家族で考える順番に沿った7つの問いにまとめて整理します。
このケースでは、父の生活資金とは切り分けて、不動産を誰が引き継ぎ、住み、管理し、次の世代へつなぐかを考えます。

上の10視点で分け方を比べると、半分ずつに見える分け方が、家族にとっても公平とは限りません。

子ども二人に何を渡すかではなく、誰が住み、誰が管理し、いつ売却や建替えを決められる形にするか。
その順番で考えると、分け方の見え方はどう変わるでしょうか。

① 実家を引き継ぐ人は、住む人と同じでよい？

実家は、評価額より先に「誰が住むか」を決める財産です。
ただし、このケースは自宅と賃貸物件が同じ敷地にあります。自宅だけ、賃貸物件だけを別々に持つ前提では考えません。

次男が住みたいなら、住む期間と修繕負担を整理します。
子どもがいない次男の後、誰へ引き継ぐかも同時に考えます。

長男に自己住宅があり、次男に住宅がない事情は、住む人を考える材料になります。
ただし、それだけで所有者を決めず、将来住まなくなった場合の選択肢も比べます。

誰も住まない可能性があるなら、空き家として維持する費用と、売却・活用の条件も確認します。
住む人の希望と、敷地全体の将来を同じ表で見ることが出発点です。

まずは、敷地と建物を一体で誰が承継するかを書き出します。
その後に、住む人と賃貸管理を担う人を分けて考えると整理しやすくなります。

② 家賃を受け取る人と、決める人を分けてよい？

賃貸物件は、家賃だけでなく、空室、設備故障、修繕の判断も引き継ぐ財産です。
家賃を分けるより、誰が最終判断をするかを決める方が運営は安定します。

日常の連絡を管理会社へ任せても、修繕の予算や大きな工事を決める役割は残ります。
家賃収入だけでなく、修繕履歴と今後の支出も確認します。

管理役は、住まいの有無だけで決めません。
物件に関わる時間、管理会社との連絡、修繕資金を準備できるかを比べます。

沖縄では台風や塩害が、屋上防水や外壁などの維持費に影響することもあります。
収入を受け取る人と、急な支出を判断する人が違うなら、連絡と負担のルールを明確にします。

同一敷地なら、賃貸物件だけを別の人へ寄せると権利関係が複雑になりがちです。
敷地と建物の承継者を決めたうえで、管理会社への委託も含めて運営役を定めます。

③ 半分ずつに分けると、かえって困る？

同じ敷地にある不動産は、価値をきれいに二分しにくい資産です。
半分ずつの共有は平等に見えても、住む人、管理する人、売却を決める人が違えば、公平とは限りません。

このケースでは、敷地と二つの建物を一人、軍用地をもう一人が承継する現物分割が考えられます。
価値に差が出ても、敷地を受け取る人は空室、修繕、売却の手間も負います。

偏りが出るときは、次の3つの分け方と、それぞれで何を手放し何を残すのかを、兄弟が共通の前提として理解します。

同じ額に近づけるためだけに、敷地を兄弟の共有名義にするかは慎重に考えます。
共有にすると、利用範囲、修繕費、売却の決め方を、その後も全員で行い続けることになりやすいためです。

偏りを受け入れるなら、不動産の評価額だけでなく、市場価値、賃料、管理時間、修繕リスク、将来の売却しやすさを並べます。
軍用地との組み合わせを含め、何を受け取り、どの負担を担うのかを家族で比べましょう。

家族に説明するときは、同じ額かだけでなく、なぜこの分割方法を選んだのかを伝えます。
差が大きい場合は、税務・法務上の扱いも含めて専門家と確認し、納得できる理由を遺言書にも残すことが後の対立を減らします。

④ 軍用地は「評価額」だけで決めてよい？

軍用地は、資料にある評価額1,000万円だけで分け先を決めません。
税務上の評価、売却を考えた市場価値、毎年の賃料は別の判断軸です。

市場価値は一つの数字で決まりません。
売却を考える時期、取引の条件、資料のそろい方によって見方が変わるため、確認した日付と根拠を残します。

相続後は、登記や賃料の受取口座、所有者変更の手続も進めます。
書類を管理し、連絡先を更新できる人かどうかも名義を決める条件です。

比較表には、評価額、市場価値の根拠と確認時点、年間賃料、売却時の手続や期間を並べます。
賃料があるからといって、市場価値や売却のしやすさまで同じとは限りません。

生活費として賃料を受けたい人と、将来の換金性を重視する人では、軍用地の意味が変わります。
資料を理解し、次の世代へ説明できる人かどうかも見ます。

⑤ 同じ敷地を、将来も一体で扱える？

同じ敷地に自宅と賃貸物件がある場合は、境界、通路、駐車場、設備の配管が互いの利用に関係していないかを確認します。
建物が別でも、敷地の使い方は切り離せないことがあります。

自宅の出入りや賃貸物件の駐車場を共用しているなら、一方だけを売ったり建て替えたりする判断は進めにくくなります。
利用の実態と登記上の状態を、承継前に並べて確認します。

敷地を共同で承継するなら、修繕費と売却の決め方を先に決めます。
一人へ承継するなら、住む役と賃貸管理の役をどこまで分けるかを決めます。

不動産の承継案は、長男が一体で承継する案、次男が一体で承継する案、共有で承継する案を、敷地全体を将来も住み・管理・売却できるかという基準で比べます。

⑥ 次男の後まで、誰が決める形にする？

次男に住まいと賃料収入を引き継いでもらい、その後は長男の子へ承継させたい場合があります。
その選択肢の一つが、後継ぎ遺贈型の受益者連続信託です。

父の死亡後は次男、次男の死亡後は長男の子を受益者と定めます。
次男が住める範囲、賃料、修繕費、売却・建替えの判断者を、信託の契約で決めます。

この方法では、次男が通常の所有者として自由に処分する形とは異なります。
誰が信託財産を管理する受託者になるか、次男の暮らしをどこまで守るかも設計します。

父の遺言だけで次男の後まで決める場合とは、仕組みが異なります。
期間の制約、受益者が替わる際の税金、家族の権利を、税理士・司法書士・弁護士へ確認します。

次男の配偶者の生活や、長男の子が引き継ぐ時期も比較します。
家族が同じ前提を理解して初めて、別世帯への移転を抑える案として機能します。

信託を使う場合も、同じ敷地の自宅と賃貸物件を一体で扱うかを考えます。
受託者を誰にするかも重要です。

⑦ 遺言書だけで、家族の迷いを減らせる？

遺言書は、財産を誰に渡すかだけでなく、なぜその分け方にしたかを家族へ残すものです。
自宅と賃貸物件を一体で承継させる理由も、言葉で示します。

次男の後まで長男の子へ承継させたいなら、受益者連続型信託か、次男自身の遺言書を別に検討します。
子がいない場合は、配偶者や兄弟姉妹との関係で、想定と異なる相続人が関わることもあります。

遺言書には、土地と建物の表示、軍用地の資料の所在、父の生活資金は承継案と分けて扱うことを整理します。
保管場所と、家族が内容を知る方法も決めておきます。

まとめ

正解は一つではありません。
相続対策とは税金対策ではなく、「家族が困らない形を考えること」です。

不動産ごとに、住む人、管理する人、将来の売却を決める人、次の世代へつなぐ人を書き出します。
家族の希望と資料を並べてから、分け方を比べます。

税金は税理士、名義や遺言書は司法書士・弁護士へ相談します。
不動産の管理や売却は不動産会社へ相談すると、承継案を一つにつなげやすくなります。

参考資料： 国税庁「代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算」、国税庁「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等」、沖縄防衛局「駐留軍施設・自衛隊施設用地に係る土地所有者様へ」、沖縄防衛局「よくあるご質問 Q&A」、国税庁「受益者連続型信託に係る課税の特例」、信託協会「後継ぎ遺贈型の受益者連続信託」、那覇地方法務局「遺言書の作成を推奨する人（12選）」、法務省「自筆証書遺言書保管制度について」