「相続税を減らす不動産」から「家族に価値を残す不動産」へ

家族に残す不動産を7つの視点で確かめる

「子どもたちのために、アパートを残しておきたい」。
長年、土地や賃貸不動産を守ってきた方にとって、自然な思いではないでしょうか。

家賃収入が家族の暮らしを支え、相続税の負担も抑えられるなら、なおよいと考えるのも無理はありません。

相続税の負担を抑える工夫は、家族に財産を残すための大切な視点です。
その効果を確認するとともに、受け継いだ後の暮らしや選択肢にも目を向けてみましょう。

毎月の返済や修繕に対応できるか。遠方に住んでいても管理できるか。必要になったら売却できるか。
相続した後の選択まで見通すと、残す不動産の価値が具体的になります。

「家族に価値を残す不動産」を考える視点は、次の7つです。

この7つには、物件そのものの特徴に加えて、現金や資料、管理体制など、所有する間に整えられる条件も含まれます。

すべてに丸が付くかを採点するより、今の物件に何が備わり、何を整える必要があるかを考えるために使ってください。

まず、家族が「持ち続けることも、売却することも選びやすい」とは、どのような状態なのでしょうか。

1．選べる――持ち続ける場合と売却する場合を比べられる

家族が選びやすい状態とは、持ち続けた場合の収入と負担、売却した場合に残るお金を把握し、自分たちの暮らしに合う方法を比べられることです。

親にとっては毎月の家賃が安心につながっていても、子どもは県外で働いていたり、まとまった資金を必要としていたりするかもしれません。

「この不動産を残したい」という思いに、受け継ぐ家族の希望を重ねて考える必要があります。

例えば、持ち続ける案では、毎年いくら残り、どの程度の手間や修繕費がかかるかを確かめます。

売却する案では、どの程度の期間で売れそうか、返済や諸費用・税金を差し引いていくら残るかを確かめます。

その両方を家族の生活費や資金を使いたい時期と照らし合わせることで、自分たちに合う方法を考えられます。

「持ち続けた場合」と「売却した場合」の見通しを並べ、家族の希望と照らし合わせて話せるようにしておく。この準備があれば、家族は親の思いを受け止めたうえで、引き継ぎ方を考えやすくなります。

では、持ち続ける場合に家族の暮らしを支えられるかは、どの数字から確かめればよいのでしょうか。

2．手残りがある――返済と修繕への備えの後にお金が残る

暮らしを支えられるかは、家賃の総額よりも、運営費や借入返済を払い、将来の修繕に備えた後の手残りから確かめます。

例えば、年間の家賃入金が600万円あるアパートを考えます。
以下は資金の動きを示す架空の例で、沖縄の平均値や特定物件の実績ではありません。

家賃入金は月平均50万円でも、修繕への備えまで考えた余裕は年30万円です。所得税・住民税や突発的な支出は、ここから別に考える必要があります。

借入元金の返済や修繕用に取り分ける資金を含むため、税務上の所得計算とは異なります。

修繕への備えが年90万円で十分かどうかも、建物によって変わります。修繕履歴や点検結果、工事見積もりを使って必要額を確認すると、「家賃が入る」から「家族が使えるお金が残る」へと説明を具体化できます。

では、毎年の手残りが黒字なら、納税や大きな修繕に必要なお金にも困らないのでしょうか。

3．現金に備えられる――必要な金額と時期が分かっている

毎年の手残りが黒字でも、納税や大きな修繕に必要な現金が足りるとは限りません。家賃が少しずつ入る時期と、まとまった金額を支払う時期が違うためです。

相続税の申告が必要な場合、期限は原則として、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。納税も申告期限までに行い、金銭で一度に納めるのが原則です。延納・物納には申請と許可が必要です。

相続税の概算、近い将来の修繕費、家族間の分け方を調整するための資金を確認し、それぞれに使える預貯金を照らし合わせます。同じ預貯金を、納税にも修繕にも使えるお金として重複して数えないことも大切です。

この視点は、不動産だけで完結しません。
家族の生活費やほかの財産も含めて考えます。配偶者が受け継ぐ案では、その生活を支える資金と、その後の二次相続も視野に入れて税理士と比較します。

現金が足りないときや家族の暮らしが変わったときに備えて、「必要なら売れる」という見通しは、どのように確かめればよいのでしょうか。

4．売却しやすい――買い手・期間・価格・手取りを見通せる

売却の見通しは、買い手が見込めるか、どの程度の期間と価格で売れそうか、借入返済や諸費用・税金を差し引いていくら残るかを確かめて考えます。

例えば、家族が介護費用を必要とする場合や、遠方に住んでいて管理を続けにくくなる場合です。現金に変える道筋があれば、家賃を受け取り続ける案と、売却して別の用途に使う案を比較できます。

売却しやすさは、家族の選択肢を残すという意味でも価値があります。

ただし、査定額が高いことだけで売却しやすいとは判断できません。想定する買い手、価格の根拠、販売期間、売却までに整理する事項を不動産会社に確認します。

接道・境界・権利関係などに未確認の点があれば、関係する専門家にも確認が必要です。

沖縄の物件でも、地域名だけで「貸せる、売れる」と考えず、周辺の需要や駐車場、建物の状態などを個別に確かめます。
査定は価格や売却時期を保証するものではないため、希望どおりに進まない場合の資金の余裕も考えておきます。

では、売却の選択肢を確かめたうえで持ち続けるなら、家族に無理のない運営とは、どのようなものでしょうか。

5．無理なく運営できる――家族の暮らしに管理方法が合っている

無理のない運営とは、家族の仕事や住まい、使える時間に合わせて、自分で担うことと外部へ任せることが整理され、その費用も収支に織り込まれている状態です。

親が近所に住み、小さな修理や業者との連絡を自分で行っているアパートを、県外で働く子どもが受け継ぐとします。

親と同じ対応が難しければ、管理会社などへ依頼する範囲と費用を確認する必要があります。親の手間によって支えられていた収支は、引き継ぎ方によって変わります。

管理を委託する場合も、修繕予算や賃料の変更などについて、誰が相談を受けて判断するかを決めておくと引き継ぎやすくなります。

複数の家族が関わるなら、収入の配分と併せて、費用負担や話し合いの窓口も整理します。
家族に「管理を任せれば大丈夫」と伝える前に、何を任せられ、どの判断が残るかを一緒に確かめたいところです。

では、その収支や管理の負担を、親と同じように家族も判断できるようにするには、何を残しておけばよいのでしょうか。

6．資料で判断できる――親だけが知っている状態を減らす

家族が判断するためには、収支、修繕、借入、権利関係などを確認できる資料を残し、どこに何があるかも共有しておきます。親が経験で把握していることを、家族が確認できる情報に変える準備です。

まずは一棟について、次の資料をそろえます。

• 収支・借入： 家賃一覧、入金記録、月次報告、支出明細、返済予定表、借入残高の資料。
• 建物・修繕： 修繕履歴、点検結果、工事見積もり。
• 権利・契約： 登記事項証明書、賃貸借契約書、管理委託契約書。
• 現金・売却： 財産一覧、税額の概算、売却査定、想定する販売期間、売却時の手取り概算。

資料には確認した日付も付け、分からない点は未確認のまま明示します。借入残高や入居状況が変わったら更新し、修繕をしたら履歴に加える。

こうした記録があれば、家族は保有・売却の判断や専門家への相談を始めやすくなります。

では、資料をそろえても家族だけでは判断できないとき、誰に相談できる体制があればよいのでしょうか。

7．相談できる――困りごとに応じて頼れる相手が分かっている

相談できる体制とは、管理、建物、税務、法律、借入について、何を誰に聞けばよいかが分かり、家族が連絡できる状態です。

連絡先に加えて、これまで相談した内容や未解決の事項もまとめておくと、家族が一から説明し直す負担を減らせます。管理会社からの連絡を誰が受けるか、家族内でどう共有するかも決めておきましょう。

まとめ

7つの視点を並べると、家族に残す価値は、建物や土地の価格に加え、収入、現金化のしやすさ、家族が扱える情報と体制から成り立つことが見えてきます。

まずは一棟について、冒頭の7項目に「分かっていること」「まだ確認できていないこと」を書き添えてみてください。

そして家族に、「今の収支はこうなっている。修繕にはこれだけ備えたい。管理はここまで任せられる。売る場合の見通しはこうだ」と伝え、そのうえでどう受け継ぎたいかを聞いてみましょう。

相続税を減らす工夫を、家族が将来の暮らしを選べる備えにつなげる。その積み重ねが、「家族に価値を残す不動産」を整えることになります。

次回は「そのアパート、子どもは本当に相続したいですか？」をテーマに、残す側の思いと受け継ぐ側の希望を、どのように話し合えばよいかを考えます。

 

参考資料
国税庁「貸家建付地の評価」：アパートなどの敷地の評価方法と、賃貸割合・一時的な空室の取扱い。
国税庁「財産評価基本通達・家屋及び家屋の上に存する権利」：建物と貸家の評価方法。本文に関係するのは第89項・第93項です。
国税庁「相続税の申告と納税」：相続税の申告・納税期限と、納付方法の原則。