借入で不動産を残す前に、収入・現金・分け方を比べる

家族に残す収入と資金の余裕から、相続対策を考える

「子どもに家賃収入を残し、相続税にも備えたい」。不動産購入を考えるときには、家族の暮らしを支える資産を持ちたいという思いもあるでしょう。

前回は、家族が必要なときに売却を選べる条件を考えました。今回は、家賃収入を得ることや、借入で手元資金を残すことが、家族にどう役立つかを考えます。

この記事では、仮の条件を置いた試算で、購入する場合と現状維持の場合の相続税総額を比較します。その差は360万円です。

借入で購入した場合の返済後の手残りは、年間約93.9万円となります。いずれも仮定に基づく数字で、所得税等や将来修繕用の資金確保は別です。

家族に残せる収入、使える現金、返済と分割の条件を並べると、購入のメリットを生かせるかが見えてきます。 現状維持・現金購入・借入購入を、同じ物差しで比較します。

まず、不動産を購入することで、家族にはどのような価値を残せるのでしょうか。

不動産購入で得られる収入と、借入で残せる現金

賃貸不動産を購入するメリットは、継続的な家賃収入を得る資産を持てることです。経費や返済を支払った後のお金を、生活費や修繕資金に充てる選択肢が生まれます。

借入を使えば、購入代金の全額を預金から出さずに不動産を取得できます。親が自分の生活費や介護費を確保しておけば、将来、子どもに資金援助を頼る必要を減らせる可能性があります。

さらに、相続時にも現金が残っていれば、子どもが納税や物件の修繕に使える資金になります。生前に親が使うお金と、子どもへ残すお金を分けて考えることが大切です。

同じ現金を複数の用途へ同時に使うことはできませんが、用途を選べることには価値があります。返済を続けられる収支と組み合わせて、その余裕を確保できるかが判断のポイントです。

元本返済は口座から出ていくお金ですが、その分、残債が減ります。購入の成果は、その年の手残りに加え、残った不動産の価値と借入残高からも確かめます。

一方、残債が減っても、建物の経年変化や市場価格の下落が上回れば、差引きの資産価値が増えるとは限りません。返済の進み方と、修繕・売却価格の見通しを並べましょう。

不動産購入で得たい価値が整理できたら、次は税額の仕組みです。「借金が増えれば、その分だけ相続税が下がる」と考えてよいのでしょうか。

借りたお金と、取得した財産を一緒に数える

お金を借りると、返済する義務だけでなく、そのお金で持つ財産も増えます。相続税を考えるときは、借金だけを差し引かず、預金や取得した不動産も一緒に計算する必要があります。

例えば、現預金1億円の人が6,000万円を借り、全額を口座に残したとします。単純化すると、預金1億6,000万円から借入6,000万円を引くので、差額は1億円のままです。

相続税では、亡くなった人が残した借金などを、一定の条件で財産の額から差し引けます。ただし、死亡時に保険で返済され、子どもが返す必要のなくなるローンもあります。

例えば、団体信用生命保険（団信）は、借りた人が亡くなるなど、契約で定めた条件を満たすと、保険金でローンを返済する仕組みです。

この保険で返済される分は、子どもの返済負担には残りません。同時に、相続税の計算でも借金として差し引けないため、加入している保険と、どこまで返済される契約かを確認します。

不動産取得後の税額を考えるには、購入価格と相続税評価額の違いも必要です。相続税評価額は税計算に用いる価額で、家族が売却して受け取れる金額ではありません。

評価額は土地・建物の条件、賃貸の実態などで変わります。「購入価格の何割になる」と一律に置かず、税理士に評価の根拠と適用条件を確認します。

では、同じ不動産を現金で買う場合と、借入で買う場合では、税額と残るお金はどう違うのでしょうか。

現状維持・現金購入・借入購入を概算で比べる

この仮定では、現金購入と借入購入の相続税総額は同じです。一方、手元の現預金と、今後必要な返済は大きく異なります。

ここでは、親が現預金1億円を持ち、相続人は成人の子2人、配偶者はいないという条件で試算します。他の財産や債務はなく、取得する賃貸不動産は土地・建物を合わせて6,000万円とします。

その不動産の相続税評価額を、説明用に3,600万円と仮定します。これは計算の入力値であり、一般的な評価割合や、沖縄の物件の相場を示す数字ではありません。

購入・借入直後の状態を同じ相続開始時点に置く、単純化した比較です。保有期間中の家賃収入、返済、預金の増減、評価や価格の変化は反映しません。

借入購入案は、保険等による返済がなく、相続開始時に6,000万円の債務が残り、全額が債務控除の対象となる仮定です。

基礎控除は、3,000万円＋600万円×法定相続人2人＝4,200万円です。その後の金額を法定相続分で仮に分け、税率を適用して相続税総額を求めます。

現状維持では、2,900万円×15％－50万円＝385万円を2人分で770万円。購入案では、1,700万円×15％－50万円＝205万円を2人分で410万円です。

この計算は相続税総額の概算です。各人の実際の納税額は、取得内容や債務負担、加算・控除等を踏まえて別に求めるため、205万円ずつ納めると確定するものではありません。

購入諸費用、小規模宅地等の特例、贈与財産の加算、葬式費用、各種税額控除等は反映していません。不動産評価と債務控除の可否も、実際には個別確認が必要です。

ここでの360万円の差は、仮定した不動産評価を含む財産構成の違いによるものです。借入を使うだけで、現金購入より税額が下がる例ではありません。

この例の借入購入案では、現金購入案より6,000万円多く預金を残しながら、家賃を得る資産を取得しています。納税や生活、修繕に備える現金を確保できる点は、借入を使うメリットです。

現金購入案は返済負担を持たずに家賃収入を得られ、現状維持案は預金の使いやすさを保てます。それぞれの利点を、家族が必要とする収入・現金・管理体制と照らし合わせます。

税額差は一度の比較、家賃と返済は継続するお金の動きです。購入費用や運営の成果、将来の売却手残りまで含め、別々に確認して判断します。

では、引き継いだ不動産の家賃から、実際にどれだけのお金が残るのでしょうか。

返済・空室・修繕の後に、いくら残るか

購入のメリットを数字で確かめるには、家賃収入から運営費と返済を引き、家族に残るお金を見ます。そのうえで、空室や修繕があっても保有を続けられるかを確かめます。

借入6,000万円、期間30年、年2％、毎月の元利均等返済を仮定します。元利均等返済は、金利が変わらなければ元本と利息を合わせた毎月の返済額が一定となる方法です。

年間の家賃収入を480万円、管理費・固定資産税・保険料等の現金支出を120万円とします。年間返済額は約266.1万円で、差額は約93.9万円です。

この仮定では、家賃収入で運営費と返済を賄い、その後にも現金が残ります。返済のうち元本分だけ残債も減るため、手残りと返済後の資産の両面から成果を確認できます。

次の表は、条件を一つずつ変えた試算です。減収時も運営費120万円を固定し、金利3％の行は同じ借入額・期間で返済額を計算し直しています。

差額は所得税・住民税等を引く前で、将来修繕用の資金確保もしていません。実際の変動金利の見直し時期や返済額の変更方法は、契約によって異なります。

現金購入なら、同じ家賃と運営費の仮定では、返済がなく年間360万円が残ります。購入時の預金支出と引き換えに、毎年の現金収支を厚くできる点がメリットです。

借入購入は年間の手残りが小さくなる一方、購入時の現金を残せます。家族が重視するのが毎年の収入か、まとまった資金の余裕かで、選ぶ条件も変わります。

税務上の所得と、口座に残る現金も別です。元本返済は必要経費ではなく、利息は必要経費となる範囲を確認します。減価償却は、その年の現金支出を伴わない費用です。

修繕用に確保する現金も、積み立てた時点でそのまま税務上の費用になるわけではありません。沖縄の建物も、外壁・防水・設備の状態と見積りから、必要額と時期を確認します。

家賃減少と修繕が重なれば、表より厳しくなる可能性があります。さらに、不動産を受け継ぐ子が兄弟へお金を払う場合、その資金も用意できるでしょうか。

その不動産を、兄弟でどう分けるか

分け方を整えれば、不動産を運営したい子に収入を生む資産を、別の使い道を望む子に現金を残す組み合わせも考えられます。家族ごとの希望に合わせられるかを確認します。

そのためには、財産の金額と、分けるために動かせる現金を一緒に見る必要があります。不動産は、金額を二等分しただけで建物を使いやすく分けられるとは限りません。

どれか一つを正解とせず、家族の希望と資金で成立するかを確かめます。共有についても、管理行為と物件全体の売却などを一律に扱わず、必要な同意を専門家へ確認します。

不動産を取得する人には、代償金の原資が必要になる

現金購入案で、分割協議に用いる物件価額も仮に6,000万円と置きます。相続税評価額3,600万円とは別の数字です。預金4,000万円と合わせ、協議上の財産は1億円です。

子Aが不動産6,000万円、子Bが預金4,000万円を取得するなら、同額を目指す代償金はAからBへ1,000万円です。支払後の取得額は、それぞれ5,000万円になります。

ただし、Aに別の資金がなければ支払えません。「預金もAへ配ればよい」と考えても、同額にそろえるための代償金が増えるので、資金不足は自動的には解消しません。

例えば、Aに不動産と預金500万円、Bに預金3,500万円を配ると、代償金は1,500万円です。

Aは6,000＋500－1,500＝5,000万円、Bも3,500＋1,500＝5,000万円となります。

Aが取得した500万円を残すなら、代償金1,500万円はA自身の別資金などで用意する必要があります。取得額の計算が合うことと、支払えることは別の問題です。

これらは納税前の協議例です。法定相続分は税額計算等の基準にもなりますが、遺産を常に同じ方法・金額で分ける義務を意味するものではありません。

また、代償金の税務上の取扱いは、価額の決め方等で確認が必要です。実際に支払った額を、そのまま相続税評価額から引けばよいとは限りません。

現金が少ないと、分割と運営の両方に影響する

別の補足例として、同じ協議上の物件価額6,000万円に対し、残る預金が400万円だけの場合を考えます。前の1億円の例とは財産総額が異なり、税額試算は流用しません。

協議上の合計6,400万円を同額で分けるなら各3,200万円です。Aが不動産、Bが預金400万円を取得する案では、AからBへの代償金は2,800万円になります。

このとき、預金400万円をBへの配分と、Aの納税・修繕資金の両方には数えられません。追加借入で代償金を用意する案も、融資の可否と返済後の収支を確認して初めて比較できます。

不動産と借入は、家族の合意だけで一体にはできない

借入購入案でも、「Aが不動産を取得するから借入も全額A」と自動的には扱いません。通常の金銭債務は、原則として法定相続分に応じて承継されます。

家族内で返済担当を決めても、それだけで他の相続人が金融機関への返済義務を免れるとは限りません。免責を伴う債務の引受けなどは、金融機関の承諾や契約の確認が必要です。

所有者、実際の返済担当、金融機関に返済義務を負う人、保証人を分けて整理します。家族間での現金配分も含め、弁護士・司法書士等と金融機関へ確認します。

借入の残る物件を売る場合は、売却代金で返済と費用を賄えるかも重要です。査定額から残債を引いただけで、兄弟へ分けられる額を確定しないようにします。

では、家族が保有・売却・分割を選べるように、今どの資料をそろえればよいのでしょうか。

家族が選べる状態を、資料と数字で整える

最初に、一棟分の収支と借入、家族全体の現預金、分割の希望を同じ確認表にまとめます。不明点には、判断への影響と次に確認する資料を添えます。

家賃から必要な支出を賄い、家族が使える収入を残せるなら、不動産購入は暮らしを支える選択肢になります。借入で現金を残す方法も、将来の支出へ対応する余裕につながります。

その価値を家族が受け取れるように、運営担当と分け方まで整えます。代償金、納税、修繕について、必要な額と支払時期を分けて用意できるかを確かめましょう。

判断の軸は、家族に残したい収入と現金を明確にすること、返済後の手残りと残債・物件価値を合わせて見ること、分割の合意と支払原資をそろえることです。税額差と、売却を選べる余地も確認します。

まずは、借入残高と年間返済額、直近の実収支、次の修繕予定、家族それぞれの希望を書き出しましょう。そのうえで、誰が何を取得し、どのお金を何に使うかを一度組み立ててみてください。

 

参考資料

• 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 国税庁「No.4155 相続税の税率」
• 国税庁「No.4126 相続財産から控除できる債務」
• 国税庁「No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算」
• 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
• 国税庁「確定申告書等作成コーナー：借入金利子」
• 松江家庭裁判所「遺産分割ハンドブック」
• 裁判所「裁判手続 家事事件Q&A」