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不動産はあるのに、なぜ現金が足りなくなるのか

「不動産の評価額は大きいのに、納税に使える現金が足りない」
これは、不動産を多く持つ所有者にとって避けにくい悩みです。

このケースは相続前の生前対策として、78歳の父が納税資金と家族への分け方を考える場面です。

土地や建物の評価額は約2億円ある一方で、すぐ相続税の支払いに使える現預金は1,000万円にとどまり、将来の相続税の見込みに対して約1,450万円の現金が不足します。

この記事を読むと、生前に賃料を現金で貯める、生命保険へ振り分ける、土地の一部売却を準備するという3つの選択肢について、使える条件と難しくなる条件を比較できます。

さらに、税額・現金・分割・管理・出口を一緒に見る判断方法が身につきます。

ここからは、沖縄の地主家庭で起こりやすい悩みを架空ケースで整理します。

今回の家族と資産状況

このケースは、相続が起きる前に、所有者である父が納税資金と家族への分け方を準備する場面です。
父は、不動産の評価額は大きい一方で、将来の相続税や長女へ渡す現金が不足しないかを心配しています。
妻・長男・長女の希望を聞きながら、現金積立、生命保険、一部売却準備をどう比べるかを整理します。

想定地域は「沖縄県中南部の地価上昇エリアを想定した架空ケース」です。
財産を持つ人は78歳の父で、税法上の相続人（法定相続人）は3人です。

家族の希望だけを見ると、妻は自宅、長男はアパート、長女は現金という分け方が自然に見えます。
ところが、資産の中身を見ると、すぐ使える現金は限られています。

不動産評価額は合計約2億円、現預金は1,000万円、借入残高は2,000万円という仮定です。
では、これだけ資産があるのに、なぜ「足りない」という話になるのでしょうか。

資産額だけでは、何が見落とされるのか

このケースで先に整理したいのは、相続が起きる前に父が何を準備できるかです。

相続後に家族だけで納税資金を用意しようとすると、長男へ相続税、長女へ渡す現金、借入返済、将来の修繕費が集中しやすいためです。

父は、自宅に住み続けたい妻、アパートを引き継ぎたい長男、不動産管理に関われないため現金を希望する長女の意向を聞いています。
どの希望も自然ですが、父が生前に準備しなければ、すべてを同時にかなえる現金が不足します。

同じような生前対策では、財産の金額だけで公平を判断せず、所有者本人の希望、家族ごとの希望、相続税の見込み、他の家族へ渡す現金、借入、10年以内の修繕を同じ条件で比べます。

ここまでで見えてくる疑問は、「では実際にいくら足りないのか」です。
次は、数字と比較の流れを整理します。

 

出典・注意事項

• 国税庁 No.4152 相続税の計算（確認日：2026-06）
• 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日：2026-06）
• 国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例（確認日：2026-06）
• 国税庁 No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金（確認日：2026-06）

本記事は一般的な情報です。
正式な財産評価、税額、申告要否、特例適用は税理士等へご確認ください。

自宅の価値が高くても、相続税はゼロになる？

「この家を売るつもりはないのに、査定額が高いだけで相続税まで増えるのだろうか」
そんな戸惑いを抱く家族は少なくありません。
ケーススタディでは、売却時価約7,000万円に対し、相続税の計算に使う金額は約4,600万円となり、妻と子2人の基礎控除4,800万円の範囲内に収まります。

この記事では、相続人の数え方、基礎控除、財産の確認資料を順番にたどり、相続税がかかるかを判断する基本を整理します。

基礎控除とは

相続税は財産の合計だけでは決まりません。
税金を計算する前に、一定額を差し引ける仕組み（基礎控除）があります。

3,000万円＋600万円×税法上の相続人（法定相続人）の数

まず、税金の計算上何人を相続人として数えるかを確認し、この式へ当てはめます。

家族構成別の基礎控除早見表

※相続放棄や養子がいる場合は、税法上の人数の数え方が変わることがあります。

売却時価と相続税評価額は、目的と求め方が違う

売却時価は「売るための目安」、相続税評価額は「税金を計算するための金額」です。
土地の相続税評価も法律上は時価が原則ですが、実務では国税庁の道路ごとの価格（路線価）や評価倍率を使います。

道路ごとの価格（路線価）は、国が公表する土地価格の指標（地価公示価格等）の80％程度が目安です。
ただし、査定額へ一律80％を掛けるわけではなく、土地の形や道路への接し方（接道）、利用状況などで評価が変わります。

相続税評価額は何を見れば確認できるか

路線価図と評価倍率表は国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
なお、土地の固定資産税評価額を、そのまま相続税評価額として使えるとは限らないため、正式な土地評価は税理士へ確認します。

今回の教材ケース

沖縄県中南部の自宅で暮らす家族は、家を売る予定がないにもかかわらず、不動産会社の査定額を見て「これだけ高いなら、相続税もかかるのでは」と戸惑っています。

周辺の地価が上がることは所有者にとって明るい話題に見えますが、住み続けたい家族にとっては、税負担への不安にもつながります。

妻と子2人の基礎控除4,800万円と、相続税の計算に使う財産額4,600万円を比べながら、その不安を順番に整理する教材ケースです。

沖縄県中南部では、周辺の取引価格が上がっても、家族がその土地を売るとは限りません。
先祖や親から受け継いだ家に住み続けたい場合、市場価格の上昇はすぐ使える現金の増加ではなく、税金への不安として感じられることがあります。

この心理的な重さと、相続税の計算は分けて整理する必要があります。

家族が売却を考えるときの目安は約7,000万円ですが、相続税の計算に使う金額は約4,600万円です。
ここで「相続税はかからない」と即断せず、まずは小規模宅地等の特例を使わない状態で基礎控除と比較します。

この記事で身につく判断手順

1. 税法上の相続人を数える
2. 家族構成から基礎控除を計算する
3. 売却時価と相続税評価額を分ける
4. 財産から借入などを差し引いた金額と基礎控除を比較する

基礎控除を確認するときの4つの原則

1. 最初に税法上の相続人を確認する
2. 基礎控除は家族構成から計算する
3. 売却時価と相続税評価額を混同しない
4. 基礎控除との差が小さいときほど未把握財産を確認する

出典・注意事項

• 国税庁 No.4102 相続税がかかる場合（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4152 相続税の計算（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4602 土地家屋の評価（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 令和7年分の路線価等について（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日：2026-06-21）

本記事は基礎控除を学ぶための一般的な情報です。正式な財産評価、税額、申告要否、特例適用は税理士へご確認ください。