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残したい思いに、受け継ぐ家族の暮らしを重ねる

「このアパートがあれば、子どもたちも将来困らないだろう」。長年、返済や修繕を重ねてきた方には、家賃収入を家族の安心につなげたい思いがあるのではないでしょうか。

一方で、受け継ぐ子どもが、今の収支や管理の仕事をどこまで知っているかは、確かめておきたいところです。

残したい思いを伝え、収入と負担を共有したうえで、子どもの希望を聞く。 その順番を意識すると、引き継ぎ方を具体的に話し合いやすくなります。

前回は「家族に価値を残す不動産」を7つの視点で整理しました。今回は、親子の希望と引き継ぐ条件を、どのように確かめればよいかを考えます。

まず、親が安心できるアパートでも、子どもには迷いが生まれるのはなぜでしょうか。

親の安心と、子どもの安心は同じとは限らない

住む場所や仕事、家族構成、使える時間が違えば、同じアパートでも収入や負担の受け止め方が変わるからです。

親は物件の近くに住み、入居者や修理業者とも長い付き合いがあるかもしれません。小さな不具合なら、仕事の合間に見に行くこともできるでしょう。

働き世代の子ども、子育てをしている子どもには、その動き方が難しい場合があります。家賃収入はありがたくても、急な連絡や大きな修繕に対応できるかは、別に考える必要があります。

例えば、次のような会話です。これは説明のための架空の例です。

親：「毎月家賃が入るから、将来はこのアパートを残したいと思っているんだ」

子：「ありがとう。でも、仕事をしながら管理できるかは、まだ分からないんだよね」

この返事だけで「相続したくないのだ」と決めつける必要はありません。管理の内容が分かれば考えられるのか、今の暮らしでは難しいのか、本人に聞いてみないと分からないからです。

同じように、「残してくれるならありがたい」という返事も、返済や修繕まで理解して引き受ける意思とは限りません。

沖縄の物件を県外の子どもへ引き継ぐ場合も、距離だけで結論を出さず、現地で対応する人と、費用や方針を判断する人を確かめます。

では、子どもが自分の暮らしに照らして考えるために、親は何を伝えればよいのでしょうか。

希望を聞く前に、収入と負担を一緒に伝える

まず伝えたいのは、家賃の総額に加えて、返済後に残るお金、修繕に必要な資金、日々の管理で行っていることです。

家賃が毎月入っていても、その全額を生活費に使えるわけではありません。管理費、固定資産税、保険料、修繕費、借入返済などの支払いがあります。

直近1年の入出金と返済予定表を見ながら、実際にいくら残ったかを整理しましょう。将来の修繕に取り分ける資金や、所得税・住民税をどこまで含めた数字かも明らかにします。

ここで見る現金の手残りは、税務上の不動産所得とは異なります。例えば借入元金の返済は現金を減らしますが、必要経費にはなりません。

また、相続税を計算するための評価額は、そのまま売却できる価格を示すものではありません。「評価がいくらか」と「毎年いくら使えるか」を分けて伝えることが大切です。

修繕については、過去の工事記録や点検結果を確認します。屋上防水や外壁、設備の更新費用が分からなければ、家族が用意する現金も判断できません。

その場合は「まだ金額は分からない。点検結果と見積もりを確認してから考えよう」と、未確認の点を共有します。

管理の仕事も、親が行っている内容を書き出すと伝わりやすくなります。業者への連絡、見積もりの確認、入退去時の判断など、慣れているため意識していない仕事もあるでしょう。

管理会社へ任せる案なら、委託できる範囲と追加費用、所有者が判断する事項を、管理契約書と見積もりで確かめます。

こうした情報を共有したら、どのような聞き方で子どもの希望を確かめればよいのでしょうか。

「相続したい？」を、答えやすい問いに変える

引き継ぐかどうかを一度に尋ねるより、心配なことや、引き継ぐために必要な条件を分けて聞いてみましょう。

例えば、こんな聞き方ができます。

• 「今の説明で、分かりにくかったことや心配なことはある？」
• 「仕事や家のことと両立するなら、どこまで管理を任せられるとよさそう？」
• 「大きな修繕が必要になったら、何が分かれば判断できそう？」
• 「持ち続ける場合と売却する場合、どちらの見通しも知っておきたい？」

「引き継ぎたいと言ってほしい」という期待が強いと、子どもは負担を口にしにくいかもしれません。親から「今すぐ決めなくてよい」と伝えることも、話し始める助けになります。

「まだ分からない」という返事なら、何が分かれば考えられるかを一緒に探します。費用の問題なのか、管理の時間なのか、将来の住まいが決まっていないのかで、次の確認が変わります。

一方、説明を聞いたうえで「自分の暮らしでは難しい」と言われたときは、その希望も受け止めたいところです。親の思いを大切にすることと、同じ方法で不動産を持ち続けることは、分けて話せます。

兄弟がいる場合は、一人の返事を家族全体の希望とせず、それぞれの考えを確かめます。最初は個別に聞き、共有してよい内容を確認してから、家族で話す方法もあります。

話した内容は、その時点の希望として残しましょう。仕事や健康状態が変われば、希望も変わることがあります。

では、親子や兄弟で希望が違うときは、何を比べればよいのでしょうか。

希望が違うときは、引き継ぐ条件を比べる

比べたいのは、誰が受け継ぐかに加えて、その人が無理なく持てる管理体制、必要な現金、ほかの家族との分け方です。

管理の時間が心配なら、委託範囲を広げた場合の費用と手残りを確認します。任せる費用が増えても家族の暮らしを支えられるかを、同じ収支表で比べます。

一人がアパートを引き継ぐ案では、ほかの財産も含めて分け方を考えます。ほかの相続人へ金銭を渡して調整する案なら、その資金を誰が、いつ用意できるかが確認事項になります。

複数人で所有する案では、収入の配分だけでなく、修繕費の負担、連絡の窓口、意見が分かれたときの進め方も整理します。共有にすれば管理の負担も自然に均等になる、とは考えないようにしましょう。

売却を検討する案では、売れそうな価格と期間、借入返済・諸費用・税金を差し引いた手取りを確認します。査定は成約価格や時期を保証するものではありません。

親自身が家賃を生活費に充てているなら、売却後の生活費や介護費も一緒に考えます。配偶者が受け継ぐ案では、その後の相続も含め、資金と税負担を税理士に確認します。

話し合いで希望を共有することと、法的な承継方法を整えることは、別の工程です。 生前の会話やメモだけで、将来の遺産分割が確定するものではありません。

遺言や分け方の法的な扱いは弁護士・司法書士等に、税務上の扱いは税理士に確認します。借入がある場合は契約書と残高資料をそろえ、承継や返済に必要な手続き・条件を金融機関に確かめます。

家族内で「この子が返す」と話した内容を、金融機関との手続きが整ったものとして扱わないことも大切です。

選択肢が見えてきたら、最初の話し合いではどこまで整理するとよいでしょうか。

まず一棟について、家族で確認する

最初は結論を出すことより、一棟について希望と未確認事項を並べ、次に調べることを決めるところまででよいでしょう。

次の表は、離れた場所に住む子どもへの承継を考える架空の記入例です。実際には、本人の言葉で書き換えてください。

資料がそろったら、いつ、誰と見直すかも決めます。親だけが調べて結論を伝えるより、子どもも資料を見ながら質問できる機会を設けましょう。

親が大切にしてきた思いを知り、子どもが気になる負担を言葉にする。その両方があって、家族に合う引き継ぎ方を考えられます。

まずは「残したいと思っているけれど、今の暮らしで引き継ぐなら何が気になる？」と聞いてみてください。答えを急がず、分からないことを一つずつ確かめるところから始められます。

次回は「相続して困る不動産、助かる不動産の違い」をテーマに、受け継いだ後の暮らしを支える条件を、物件の側から整理します。

参考資料

• 国税庁「土地家屋の評価」：相続税・贈与税における土地や家屋の評価方法。
• 国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」：不動産所得と必要経費の考え方。
• 国税庁「借入金利子」：借入利子と、必要経費にならない元本返済の区別。
• 裁判所「遺産分割調停」：相続開始後、遺産の分け方について話し合いがつかない場合の手続き。

家族に残す不動産を7つの視点で確かめる

「子どもたちのために、アパートを残しておきたい」。
長年、土地や賃貸不動産を守ってきた方にとって、自然な思いではないでしょうか。

家賃収入が家族の暮らしを支え、相続税の負担も抑えられるなら、なおよいと考えるのも無理はありません。

相続税の負担を抑える工夫は、家族に財産を残すための大切な視点です。
その効果を確認するとともに、受け継いだ後の暮らしや選択肢にも目を向けてみましょう。

毎月の返済や修繕に対応できるか。遠方に住んでいても管理できるか。必要になったら売却できるか。
相続した後の選択まで見通すと、残す不動産の価値が具体的になります。

「家族に価値を残す不動産」を考える視点は、次の7つです。

この7つには、物件そのものの特徴に加えて、現金や資料、管理体制など、所有する間に整えられる条件も含まれます。

すべてに丸が付くかを採点するより、今の物件に何が備わり、何を整える必要があるかを考えるために使ってください。

まず、家族が「持ち続けることも、売却することも選びやすい」とは、どのような状態なのでしょうか。

1．選べる――持ち続ける場合と売却する場合を比べられる

家族が選びやすい状態とは、持ち続けた場合の収入と負担、売却した場合に残るお金を把握し、自分たちの暮らしに合う方法を比べられることです。

親にとっては毎月の家賃が安心につながっていても、子どもは県外で働いていたり、まとまった資金を必要としていたりするかもしれません。

「この不動産を残したい」という思いに、受け継ぐ家族の希望を重ねて考える必要があります。

例えば、持ち続ける案では、毎年いくら残り、どの程度の手間や修繕費がかかるかを確かめます。

売却する案では、どの程度の期間で売れそうか、返済や諸費用・税金を差し引いていくら残るかを確かめます。

その両方を家族の生活費や資金を使いたい時期と照らし合わせることで、自分たちに合う方法を考えられます。

「持ち続けた場合」と「売却した場合」の見通しを並べ、家族の希望と照らし合わせて話せるようにしておく。この準備があれば、家族は親の思いを受け止めたうえで、引き継ぎ方を考えやすくなります。

では、持ち続ける場合に家族の暮らしを支えられるかは、どの数字から確かめればよいのでしょうか。

2．手残りがある――返済と修繕への備えの後にお金が残る

暮らしを支えられるかは、家賃の総額よりも、運営費や借入返済を払い、将来の修繕に備えた後の手残りから確かめます。

例えば、年間の家賃入金が600万円あるアパートを考えます。
以下は資金の動きを示す架空の例で、沖縄の平均値や特定物件の実績ではありません。

家賃入金は月平均50万円でも、修繕への備えまで考えた余裕は年30万円です。所得税・住民税や突発的な支出は、ここから別に考える必要があります。

借入元金の返済や修繕用に取り分ける資金を含むため、税務上の所得計算とは異なります。

修繕への備えが年90万円で十分かどうかも、建物によって変わります。修繕履歴や点検結果、工事見積もりを使って必要額を確認すると、「家賃が入る」から「家族が使えるお金が残る」へと説明を具体化できます。

では、毎年の手残りが黒字なら、納税や大きな修繕に必要なお金にも困らないのでしょうか。

3．現金に備えられる――必要な金額と時期が分かっている

毎年の手残りが黒字でも、納税や大きな修繕に必要な現金が足りるとは限りません。家賃が少しずつ入る時期と、まとまった金額を支払う時期が違うためです。

相続税の申告が必要な場合、期限は原則として、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。納税も申告期限までに行い、金銭で一度に納めるのが原則です。延納・物納には申請と許可が必要です。

相続税の概算、近い将来の修繕費、家族間の分け方を調整するための資金を確認し、それぞれに使える預貯金を照らし合わせます。同じ預貯金を、納税にも修繕にも使えるお金として重複して数えないことも大切です。

この視点は、不動産だけで完結しません。
家族の生活費やほかの財産も含めて考えます。配偶者が受け継ぐ案では、その生活を支える資金と、その後の二次相続も視野に入れて税理士と比較します。

現金が足りないときや家族の暮らしが変わったときに備えて、「必要なら売れる」という見通しは、どのように確かめればよいのでしょうか。

4．売却しやすい――買い手・期間・価格・手取りを見通せる

売却の見通しは、買い手が見込めるか、どの程度の期間と価格で売れそうか、借入返済や諸費用・税金を差し引いていくら残るかを確かめて考えます。

例えば、家族が介護費用を必要とする場合や、遠方に住んでいて管理を続けにくくなる場合です。現金に変える道筋があれば、家賃を受け取り続ける案と、売却して別の用途に使う案を比較できます。

売却しやすさは、家族の選択肢を残すという意味でも価値があります。

ただし、査定額が高いことだけで売却しやすいとは判断できません。想定する買い手、価格の根拠、販売期間、売却までに整理する事項を不動産会社に確認します。

接道・境界・権利関係などに未確認の点があれば、関係する専門家にも確認が必要です。

沖縄の物件でも、地域名だけで「貸せる、売れる」と考えず、周辺の需要や駐車場、建物の状態などを個別に確かめます。
査定は価格や売却時期を保証するものではないため、希望どおりに進まない場合の資金の余裕も考えておきます。

では、売却の選択肢を確かめたうえで持ち続けるなら、家族に無理のない運営とは、どのようなものでしょうか。

5．無理なく運営できる――家族の暮らしに管理方法が合っている

無理のない運営とは、家族の仕事や住まい、使える時間に合わせて、自分で担うことと外部へ任せることが整理され、その費用も収支に織り込まれている状態です。

親が近所に住み、小さな修理や業者との連絡を自分で行っているアパートを、県外で働く子どもが受け継ぐとします。

親と同じ対応が難しければ、管理会社などへ依頼する範囲と費用を確認する必要があります。親の手間によって支えられていた収支は、引き継ぎ方によって変わります。

管理を委託する場合も、修繕予算や賃料の変更などについて、誰が相談を受けて判断するかを決めておくと引き継ぎやすくなります。

複数の家族が関わるなら、収入の配分と併せて、費用負担や話し合いの窓口も整理します。
家族に「管理を任せれば大丈夫」と伝える前に、何を任せられ、どの判断が残るかを一緒に確かめたいところです。

では、その収支や管理の負担を、親と同じように家族も判断できるようにするには、何を残しておけばよいのでしょうか。

6．資料で判断できる――親だけが知っている状態を減らす

家族が判断するためには、収支、修繕、借入、権利関係などを確認できる資料を残し、どこに何があるかも共有しておきます。親が経験で把握していることを、家族が確認できる情報に変える準備です。

まずは一棟について、次の資料をそろえます。

• 収支・借入： 家賃一覧、入金記録、月次報告、支出明細、返済予定表、借入残高の資料。
• 建物・修繕： 修繕履歴、点検結果、工事見積もり。
• 権利・契約： 登記事項証明書、賃貸借契約書、管理委託契約書。
• 現金・売却： 財産一覧、税額の概算、売却査定、想定する販売期間、売却時の手取り概算。

資料には確認した日付も付け、分からない点は未確認のまま明示します。借入残高や入居状況が変わったら更新し、修繕をしたら履歴に加える。

こうした記録があれば、家族は保有・売却の判断や専門家への相談を始めやすくなります。

では、資料をそろえても家族だけでは判断できないとき、誰に相談できる体制があればよいのでしょうか。

7．相談できる――困りごとに応じて頼れる相手が分かっている

相談できる体制とは、管理、建物、税務、法律、借入について、何を誰に聞けばよいかが分かり、家族が連絡できる状態です。

連絡先に加えて、これまで相談した内容や未解決の事項もまとめておくと、家族が一から説明し直す負担を減らせます。管理会社からの連絡を誰が受けるか、家族内でどう共有するかも決めておきましょう。

まとめ

7つの視点を並べると、家族に残す価値は、建物や土地の価格に加え、収入、現金化のしやすさ、家族が扱える情報と体制から成り立つことが見えてきます。

まずは一棟について、冒頭の7項目に「分かっていること」「まだ確認できていないこと」を書き添えてみてください。

そして家族に、「今の収支はこうなっている。修繕にはこれだけ備えたい。管理はここまで任せられる。売る場合の見通しはこうだ」と伝え、そのうえでどう受け継ぎたいかを聞いてみましょう。

相続税を減らす工夫を、家族が将来の暮らしを選べる備えにつなげる。その積み重ねが、「家族に価値を残す不動産」を整えることになります。

次回は「そのアパート、子どもは本当に相続したいですか？」をテーマに、残す側の思いと受け継ぐ側の希望を、どのように話し合えばよいかを考えます。

 

参考資料
国税庁「貸家建付地の評価」：アパートなどの敷地の評価方法と、賃貸割合・一時的な空室の取扱い。
国税庁「財産評価基本通達・家屋及び家屋の上に存する権利」：建物と貸家の評価方法。本文に関係するのは第89項・第93項です。
国税庁「相続税の申告と納税」：相続税の申告・納税期限と、納付方法の原則。