土地は2億円あるのに現金は1,000万円。沖縄の地主家庭で相続税の納税資金が足りないケース

不動産はあるのに、なぜ現金が足りなくなるのか

「不動産の評価額は大きいのに、納税に使える現金が足りない」
これは、不動産を多く持つ所有者にとって避けにくい悩みです。

このケースは相続前の生前対策として、78歳の父が納税資金と家族への分け方を考える場面です。

土地や建物の評価額は約2億円ある一方で、すぐ相続税の支払いに使える現預金は1,000万円にとどまり、将来の相続税の見込みに対して約1,450万円の現金が不足します。

この記事を読むと、生前に賃料を現金で貯める、生命保険へ振り分ける、土地の一部売却を準備するという3つの選択肢について、使える条件と難しくなる条件を比較できます。

さらに、税額・現金・分割・管理・出口を一緒に見る判断方法が身につきます。

ここからは、沖縄の地主家庭で起こりやすい悩みを架空ケースで整理します。

今回の家族と資産状況

このケースは、相続が起きる前に、所有者である父が納税資金と家族への分け方を準備する場面です。
父は、不動産の評価額は大きい一方で、将来の相続税や長女へ渡す現金が不足しないかを心配しています。
妻・長男・長女の希望を聞きながら、現金積立、生命保険、一部売却準備をどう比べるかを整理します。

想定地域は「沖縄県中南部の地価上昇エリアを想定した架空ケース」です。
財産を持つ人は78歳の父で、税法上の相続人（法定相続人）は3人です。

家族の希望だけを見ると、妻は自宅、長男はアパート、長女は現金という分け方が自然に見えます。
ところが、資産の中身を見ると、すぐ使える現金は限られています。

不動産評価額は合計約2億円、現預金は1,000万円、借入残高は2,000万円という仮定です。
では、これだけ資産があるのに、なぜ「足りない」という話になるのでしょうか。

資産額だけでは、何が見落とされるのか

このケースで先に整理したいのは、相続が起きる前に父が何を準備できるかです。

相続後に家族だけで納税資金を用意しようとすると、長男へ相続税、長女へ渡す現金、借入返済、将来の修繕費が集中しやすいためです。

父は、自宅に住み続けたい妻、アパートを引き継ぎたい長男、不動産管理に関われないため現金を希望する長女の意向を聞いています。
どの希望も自然ですが、父が生前に準備しなければ、すべてを同時にかなえる現金が不足します。

同じような生前対策では、財産の金額だけで公平を判断せず、所有者本人の希望、家族ごとの希望、相続税の見込み、他の家族へ渡す現金、借入、10年以内の修繕を同じ条件で比べます。

ここまでで見えてくる疑問は、「では実際にいくら足りないのか」です。
次は、数字と比較の流れを整理します。

まず、相続税と不足額はいくらになるのか

最初に見るべきなのは、不動産を含む資産総額ではなく、納税期限までに使える現金との差です。

相続税は原則として現金で納めるため、評価額の大きい土地や建物があっても、短期間で現金化できなければ納税資金にはなりません。

このケースでは、財産の合計21,000万円から借入2,000万円を引くと19,000万円です。
そこから、相続税を計算する前に差し引ける4,800万円を引き、残った14,200万円をもとに計算すると、相続税は約2,450万円になります。現預金1,000万円との差は約1,450万円です。

同じような生前対策では、相続税の見込み、父自身の預金、保険金、売却で用意できる現金、現金化までの期間を別々に記録し、相続発生後の納税期限に間に合う金額だけを数えます。

この不足額は早期警戒値です。
賃料収入、相続人自身の資金、売却、融資等は含めていません。

この試算を見るときの注意

この試算は仮の数字です。
妻が受け取る財産の割合、自宅や賃貸土地に使える制度、土地・建物の詳しい金額によって、実際の相続税は変わります。
まずは固定資産税明細、登記資料、部屋ごとの家賃・入居状況一覧をそろえて確認します。

この試算で分かるのは、納税資金がどれくらい不足しそうかという目安です。
実際に家族が困るかどうかは、その不足を誰が、いつ、どの負担と一緒に引き受けるかで変わります。

次に見るべきなのは、相続後に誰へどの負担が残るかです。
財産の分け方を比べるときは、父が生前に用意できる現金と、相続後に家族へ残る負担を分けて整理します。

同じ評価額の財産を受け取っても、相続税、他の家族へ渡す現金、借入返済、修繕の負担が異なれば、相続後に手元へ残るお金は同じにならないためです。

父が準備しないまま相続が起きると、長男はアパートを受け取る代わりに、相続税、長女へ渡す現金、借入、大規模修繕を負担する可能性があります。
だからこそ、生前の段階で父が納税資金と分け方を同時に考える必要があります。

他の生前対策でも、「父が今から準備できる現金」「相続後に受け取る財産」「支払う相続税」「他の家族へ渡す現金」「引き継ぐ借入」「10年以内の支出」を同じ条件で比べます。

不足額と負担の場所が見えたら、次の疑問は「その現金をどう準備するか」です。

不足する現金をどう準備するか

このケースでは、現金を準備する方法を3つに分けて考えます。
大切なのは、どの案が一番よいかを急いで決めることではなく、資金を使える時点、自由度、家族の負担がどう変わるかを比べることです。

対策A：賃料収入から現金を貯める

現金積立案では、毎年いくらを無理なく分けられ、不足額を何年で補えるかを見ます。

預金として貯めたお金は、相続税だけでなく修繕や緊急支出にも使いやすい一方、目標額に達するまで時間がかかるためです。

年間300万円を積み立てると、約5年で1,500万円となり、現時点の不足額約1,450万円を補える計算です。
ただし、その間に大規模修繕や空室が発生すると積立額は減ります。

他のケースでも、年間収入ではなく、返済・税金・修繕・生活費を引いた後に、毎年確実に分けられる金額と必要年数を確認します。

対策B：生命保険等で納税資金を準備する

生命保険案では、現金で貯める場合より早い時期の相続に備えられるかと、その代わりに失う自由度を見ます。

現金積立は約5年かかりますが、生命保険は契約後の早い時期に死亡した場合でも契約した保険金を受け取れる可能性があります。一方、保険料は自由に引き出せず、加入条件や途中解約の制約があります。

(このケースでは、死亡保険金の非課税限度額が500万円×税法上の相続人3人＝1,500万円になるため、その範囲を納税資金づくりの目安にします。)

保険金1,500万円を用意でき、現在の現預金1,000万円を残せる場合、死亡時には合計2,500万円を支払いに使える想定です。
ただし、年間保険料が300万円を超える場合や、健康状態により加入できない場合は成立しません。

他のケースでも、同じ年間積立可能額を使って、現金で貯めた場合の年数と、保険料・保険金・加入条件・途中解約時の金額を並べて比較します。

対策C：一部売却とアパート引継ぎを組み合わせる

一部売却案では、売却価格ではなく、手取り額と残す不動産の役割を見ます。

売却代金から、売却益にかかる税金、仲介料、測量費、登記費用などを差し引くと、実際に使える現金が変わるためです。
土地を分けて売る場合は、残った土地の使いやすさや価格にも影響します。

このケースでは駐車場用地から、税金や諸費用を引いた後に2,000万円を確保できる仮定で、長男がアパートを引き継ぎ、長女へ現金を渡します。

他のケースでも、売却候補は価格の高さではなく、手取り、期間、権利関係、売却後に残る収益で比較します。

3案の比較

比較表は最適案を決めるためではなく、各案で不足する条件を見つけるために使います。

現金で貯める場合と保険に加入する場合の違い

• 対策Aは、年間300万円を自由に使える預金として貯めます。約5年かかりますが、途中で修繕などに使うこともできます。
• 対策Bは、年間300万円以内を保険料へ回せるか確認します。早い時期の相続にも備えやすい一方、保険料は自由に引き出せず、加入条件や途中解約の制約があります。
• どちらも同じ賃料収入を原資にするため、現金積立と保険料を同時に年間300万円ずつ計上しません。

アパートを生前贈与する場合の注意

長男へアパートを生前贈与する案もありますが、贈与税・借入・移転費用が重くなりやすいため、節税目的だけで選ぶ対策ではありません。
家賃収入を早めに長男へ移し、納税資金や修繕資金を準備する目的で、税理士と金融機関に確認する必要があります。

3案を比べると、現金の作り方だけでなく、不動産そのものの売りやすさ、管理のしやすさ、家族の納得が結果を左右することが分かります。

次は、不動産を使う対策で見落としやすい点を確認します。

不動産を使う対策で見落としやすいこと

不動産を使う対策では、紙の上の評価額より、「いつ、いくらの現金にできるか」と「持ち続ける費用」を確認します。

査定価格が高くても、境界や道路への接し方、入居者との契約、修繕、借入に問題があれば、納税期限までに売れないことがあるためです。

駐車場用地は一部売却できる仮定ですが、土地を分けた後の使いやすさ、売却にかかる税金・費用、親族の理解は未確認です。
アパートも家賃収入だけでなく、空室、返済、台風・塩害を含む大規模修繕を引いた後のお金を見る必要があります。

他の不動産でも、税務上の評価額、毎年残る現金、売却後の手取り、売れるまでの期間、今後10年の修繕費を同じ表で比べます。

特に沖縄では、土地を現金化できるかどうかだけでなく、家族がその売却を受け入れられるかも重要です。

沖縄の相続では、税金だけでなく、「土地を売ることへの家族の気持ち」と「建物を守る費用」を別の問題として扱います。

先祖から受け継いだ土地や親族が利用してきた土地は、価格だけで処分を決めにくく、RC造アパートは台風・塩害による修繕が家計へ重くのしかかることがあるためです。

このケースは中南部の地価上昇エリアを想定しています。
県外在住の長女が共有者になると、建物の維持管理に関する修繕や売却のたびに遠隔で合意が必要です。
駐車場も、道路への接し方、境界、土地を分けた後の形だけでなく、親族が売却を受け入れられるかを確認します。

沖縄の別事例でも、税額に加えて、親族の利用状況、土地への心理的な結びつき、建物の維持管理に関する修繕履歴、県外から管理する方法を確認します。

• 地価が上がった地域では、家族の感覚より土地の税務上の金額が高くなっていることがある
• 沖縄に多いRC造（鉄筋コンクリート造）アパートは、台風や塩害の影響を受けやすく、屋上防水・外壁・給排水の修繕費を引継ぎ前に確認する
• 県外在住の長女が共有者になると、建物の維持管理に関する修繕や売却判断のたびに連絡と合意が必要になる
• 先祖から受け継いだ土地や親族が利用してきた土地は、価格だけでは売却を決めにくい。接道・境界・用途地域に加え、親族の理解も実務上のハードルになる

ここまで整理すると、最後に必要なのは「何を、誰に、どの順番で確認するか」です。

最後に確認すること

専門家へ相談する前に、確認事項を税金・不動産・家族の負担に分けておくと、話が進めやすくなります。

税理士に確認すること

• 税法上、誰が相続人になり、どの割合で計算するかの確認
• 相続税概算2,450万円の計算確認
• 父が生前に想定する分け方で、妻が相続すると税金が軽くなる制度を使う場合の今回と妻の将来の相続の比較
• 自宅・賃貸土地の評価額を下げる制度や、土地の形・道路への接し方による調整を使えるか
• 駐車場売却後の手取り額と相続財産への影響
• 父が生前に生命保険を使う場合の、税金がかからない金額と受取人ごとの税金の扱い

不動産会社・司法書士等に確認すること

• 固定資産税課税明細書・名寄帳
• 土地建物の登記事項証明書、公図、地積測量図
• 預金残高、借入残高証明書
• 部屋ごとの家賃・入居状況一覧、賃貸借契約書、管理委託契約書
• 修繕履歴と今後10年の修繕見込み
• 駐車場用地の売却査定、測量・分筆費用見積
• 生命保険証券、受取人、保険料試算
• 家族ごとの取得希望と管理意思

まず自分で確認する5つのこと

1. 父自身が固定資産税明細と預金・借入残高を集め、財産一覧を更新する
2. 父がアパートの返済後手残りと今後10年の修繕額を計算する
3. 父が駐車場用地の査定、売却期間、税引後手取りを確認する
4. 父が妻・長男・長女の取得希望と、管理を担う人を一枚に整理する
5. 父が税理士へ、今回の相続と妻の将来の相続、自宅・賃貸土地の減額制度、保険を含む比較計算を依頼する

同じような相続で使える5つの判断原則

このケースの対策案に順位を付けるのではなく、別の不動産相続でも再利用できる見方として整理します。

1. 資産総額と納税可能額を分けて見る
2. 相続税と、家族へ渡す現金を同時に見る
3. 売却価格ではなく手取りと期間を見る
4. 不動産を引き継ぐ人の管理力と修繕負担を見る
5. 今回の相続だけでなく、妻が亡くなったときの次の相続も見る

出典・注意事項

• 国税庁 No.4152 相続税の計算（確認日：2026-06）
• 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日：2026-06）
• 国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例（確認日：2026-06）
• 国税庁 No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金（確認日：2026-06）

本記事は一般的な情報です。
正式な財産評価、税額、申告要否、特例適用は税理士等へご確認ください。