賃貸アパート – Valuelab沖縄

不動産はあるのに、なぜ現金が足りなくなるのか

「不動産の評価額は大きいのに、納税に使える現金が足りない」
これは、不動産を多く持つ所有者にとって避けにくい悩みです。

このケースは相続前の生前対策として、78歳の父が納税資金と家族への分け方を考える場面です。

土地や建物の評価額は約2億円ある一方で、すぐ相続税の支払いに使える現預金は1,000万円にとどまり、将来の相続税の見込みに対して約1,450万円の現金が不足します。

この記事を読むと、生前に賃料を現金で貯める、生命保険へ振り分ける、土地の一部売却を準備するという3つの選択肢について、使える条件と難しくなる条件を比較できます。

さらに、税額・現金・分割・管理・出口を一緒に見る判断方法が身につきます。

ここからは、沖縄の地主家庭で起こりやすい悩みを架空ケースで整理します。

このケースは、相続が起きる前に、所有者である父が納税資金と家族への分け方を準備する場面です。
父は、不動産の評価額は大きい一方で、将来の相続税や長女へ渡す現金が不足しないかを心配しています。
妻・長男・長女の希望を聞きながら、現金積立、生命保険、一部売却準備をどう比べるかを整理します。

想定地域は「沖縄県中南部の地価上昇エリアを想定した架空ケース」です。
財産を持つ人は78歳の父で、税法上の相続人（法定相続人）は3人です。

家族	父との関係	暮らしている場所	本音と希望
妻	配偶者	沖縄県内・父と同居	自宅に住み続けたい。子どもへ無理な負担は残したくない
長男	子	沖縄県内	賃貸アパートを一人で引き継ぎたい。ただし税金と修繕を払えるか不安
長女	子	県外	県外から不動産を管理するのは難しいため、共有せず現金で受け取りたい

家族の希望だけを見ると、妻は自宅、長男はアパート、長女は現金という分け方が自然に見えます。
ところが、資産の中身を見ると、すぐ使える現金は限られています。

財産・借入	種類	おおよその金額	現金にしやすいか	このケースでの意味
現預金	資産	1,000万円	すぐ使える	相続税や家族への支払いに使えるが、1,000万円では不足する
自宅土地	資産	5,000万円	生活・家族事情から売りにくい	妻の生活の基盤であり、金額だけで売却を決めにくい
自宅建物	資産	1,000万円	生活・家族事情から売りにくい	築年数・修繕状況は要調査
賃貸アパート土地	資産	8,000万円	売却や管理に条件がある	長男が引継ぎを希望。収入だけでなく借入・修繕も引き継ぐ
賃貸アパート建物	資産	3,500万円	売却や管理に条件がある	年間480万円が手元に残る仮定。空室や大規模修繕があれば減る
駐車場用地	資産	2,500万円	売却に準備と時間が必要	道路への接し方（接道）・境界に問題がない仮定。家族の思い入れと売却後の使い方も確認が必要
賃貸アパート借入	負債	2,000万円	返済が必要	残高証明書で正式確認が必要

不動産評価額は合計約2億円、現預金は1,000万円、借入残高は2,000万円という仮定です。
では、これだけ資産があるのに、なぜ「足りない」という話になるのでしょうか。

このケースで先に整理したいのは、相続が起きる前に父が何を準備できるかです。

相続後に家族だけで納税資金を用意しようとすると、長男へ相続税、長女へ渡す現金、借入返済、将来の修繕費が集中しやすいためです。

父は、自宅に住み続けたい妻、アパートを引き継ぎたい長男、不動産管理に関われないため現金を希望する長女の意向を聞いています。
どの希望も自然ですが、父が生前に準備しなければ、すべてを同時にかなえる現金が不足します。

同じような生前対策では、財産の金額だけで公平を判断せず、所有者本人の希望、家族ごとの希望、相続税の見込み、他の家族へ渡す現金、借入、10年以内の修繕を同じ条件で比べます。

ここまでで見えてくる疑問は、「では実際にいくら足りないのか」です。
次は、数字と比較の流れを整理します。

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出典・注意事項

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