不動産が7,000万円でも相続税0円？基礎控除を4段階で学ぶ｜失敗しない不動産相続

自宅の価値が高くても、相続税はゼロになる？

「この家を売るつもりはないのに、査定額が高いだけで相続税まで増えるのだろうか」
そんな戸惑いを抱く家族は少なくありません。
ケーススタディでは、売却時価約7,000万円に対し、相続税の計算に使う金額は約4,600万円となり、妻と子2人の基礎控除4,800万円の範囲内に収まります。

この記事では、相続人の数え方、基礎控除、財産の確認資料を順番にたどり、相続税がかかるかを判断する基本を整理します。

基礎控除とは

相続税は財産の合計だけでは決まりません。
税金を計算する前に、一定額を差し引ける仕組み（基礎控除）があります。

3,000万円＋600万円×税法上の相続人（法定相続人）の数

まず、税金の計算上何人を相続人として数えるかを確認し、この式へ当てはめます。

家族構成別の基礎控除早見表

※相続放棄や養子がいる場合は、税法上の人数の数え方が変わることがあります。

売却時価と相続税評価額は、目的と求め方が違う

売却時価は「売るための目安」、相続税評価額は「税金を計算するための金額」です。
土地の相続税評価も法律上は時価が原則ですが、実務では国税庁の道路ごとの価格（路線価）や評価倍率を使います。

道路ごとの価格（路線価）は、国が公表する土地価格の指標（地価公示価格等）の80％程度が目安です。
ただし、査定額へ一律80％を掛けるわけではなく、土地の形や道路への接し方（接道）、利用状況などで評価が変わります。

相続税評価額は何を見れば確認できるか

路線価図と評価倍率表は国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
なお、土地の固定資産税評価額を、そのまま相続税評価額として使えるとは限らないため、正式な土地評価は税理士へ確認します。

今回の教材ケース

沖縄県中南部の自宅で暮らす家族は、家を売る予定がないにもかかわらず、不動産会社の査定額を見て「これだけ高いなら、相続税もかかるのでは」と戸惑っています。

周辺の地価が上がることは所有者にとって明るい話題に見えますが、住み続けたい家族にとっては、税負担への不安にもつながります。

妻と子2人の基礎控除4,800万円と、相続税の計算に使う財産額4,600万円を比べながら、その不安を順番に整理する教材ケースです。

沖縄県中南部では、周辺の取引価格が上がっても、家族がその土地を売るとは限りません。
先祖や親から受け継いだ家に住み続けたい場合、市場価格の上昇はすぐ使える現金の増加ではなく、税金への不安として感じられることがあります。

この心理的な重さと、相続税の計算は分けて整理する必要があります。

家族が売却を考えるときの目安は約7,000万円ですが、相続税の計算に使う金額は約4,600万円です。
ここで「相続税はかからない」と即断せず、まずは小規模宅地等の特例を使わない状態で基礎控除と比較します。

この記事で身につく判断手順

1. 税法上の相続人を数える
2. 家族構成から基礎控除を計算する
3. 売却時価と相続税評価額を分ける
4. 財産から借入などを差し引いた金額と基礎控除を比較する

4段階で相続税がかかるか確認する

1．税法上の相続人を数える

最初に、「家族が何人いるか」ではなく、税金の計算上誰を相続人として数えるか（法定相続人）を確認します。
このケースでは、妻・長男・長女の3人です。

2．基礎控除を計算する

税金を計算する前に差し引ける金額（基礎控除）へ3人を当てはめます。

3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

3．財産を相続税評価額で集計する

次に、売る場合の目安ではなく、税金のルールで計算した財産額を集計します。
不動産の売却時価は約6,400万円ですが、相続税評価額は約4,000万円です。
これに現預金を加えると、相続税の計算に使う財産額は約4,600万円になります。

4．基礎控除と比較する

この仮定では、相続税の計算に使う財産額が基礎控除を200万円下回るため、税率をかける金額（課税遺産総額）と相続税の概算は0円です。
ただし、差は200万円しかないため、未確認の預金や過去の贈与があれば結論は変わります。

学習章1：基礎控除を計算する

基礎控除は、不動産が多いか預金が多いかではなく、税金の計算上の相続人数で決まります。
今回のように妻と子2人なら4,800万円ですが、妻と子1人なら4,200万円です。

ただし、戸籍に載っている家族人数をそのまま数えるとは限りません。
相続放棄がある場合や養子がいる場合には税法上の数え方があるため、戸籍関係書類をそろえて確認します。

学習章2：財産を相続税評価額で集計する

土地は、道路ごとの価格から計算する方法（路線価方式）か、固定資産税評価額へ地域ごとの倍率を掛ける方法（倍率方式）で評価します。
建物は原則として固定資産税評価額、預金は亡くなった日の残高で確認します。

このケースでは、土地の売却時価5,200万円に対して相続税評価額3,200万円、建物の売却時価1,200万円に対して相続税評価額800万円と仮定しています。
売却時価との差は大きく見えますが、これは教材上の設定です。

別の土地へ同じ割合を当てはめることはできず、道路への接し方や形、利用状況が違えば評価も変わります。

学習章3：基礎控除と比較する

最後に比較するのは、売る場合の目安7,000万円ではありません。
相続税評価額で集計した財産から、借入金や未払金など差し引けるものを引いた後の金額4,600万円です。
税務上は「正味の遺産額」と呼びます。この差引後の金額が基礎控除以下なら、特例を使わない通常の計算では原則として相続税はかかりません。

一方、自宅土地の評価を下げられる制度（小規模宅地等の特例）などを使って税額が0円になる場合は、申告書の提出が必要になることがあります。
「税金が0円」と「申告書を出さなくてよい」は必ずしも同じではないため、申告要否は別に確認します。

相続税が0円でも確認が必要な理由

• 家族名義でも、実質的に父が管理していた預金（名義預金）が加わる可能性がある
• 死亡保険金は契約者・被保険者・受取人で扱いが変わる
• 相続開始前の贈与が相続税の計算へ加算される場合がある
• 借入金や葬式費用は資料がなければ正確に差し引けない
• 土地の形状、道路への接し方、利用状況によって評価額が変わる

今回、基礎控除まで残っている幅は200万円です。家族名義の口座に父のお金が残っていたり、相続税へ加える必要がある過去の贈与が見つかったりすれば、この幅はなくなります。
税額0円という結果より先に、財産の漏れがないかを確かめることが重要です。

自分の家庭で集める確認資料

まず自分で進めること

1. 戸籍関係書類で税法上の相続人を確認する
2. 固定資産税課税明細書と名寄帳で不動産を洗い出す
3. 相続開始日の預金残高と家族名義口座を確認する
4. 借入、保険、過去の贈与を一覧に加える
5. 土地資料をそろえ、税理士へ正式評価と申告要否を確認する

基礎控除を確認するときの4つの原則

1. 最初に税法上の相続人を確認する
2. 基礎控除は家族構成から計算する
3. 売却時価と相続税評価額を混同しない
4. 基礎控除との差が小さいときほど未把握財産を確認する

出典・注意事項

• 国税庁 No.4102 相続税がかかる場合（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4152 相続税の計算（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4602 土地家屋の評価（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 令和7年分の路線価等について（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日：2026-06-21）

本記事は基礎控除を学ぶための一般的な情報です。正式な財産評価、税額、申告要否、特例適用は税理士へご確認ください。