自宅の価値が高くても、相続税はゼロになる？
「この家を売るつもりはないのに、査定額が高いだけで相続税まで増えるのだろうか」
そんな戸惑いを抱く家族は少なくありません。
ケーススタディでは、売却時価約7,000万円に対し、相続税の計算に使う金額は約4,600万円となり、妻と子2人の基礎控除4,800万円の範囲内に収まります。
この記事では、相続人の数え方、基礎控除、財産の確認資料を順番にたどり、相続税がかかるかを判断する基本を整理します。
基礎控除とは
相続税は財産の合計だけでは決まりません。
税金を計算する前に、一定額を差し引ける仕組み（基礎控除）があります。
3,000万円＋600万円×税法上の相続人（法定相続人）の数
まず、税金の計算上何人を相続人として数えるかを確認し、この式へ当てはめます。
家族構成別の基礎控除早見表
| 主な家族構成 | 税法上の相続人数 | 基礎控除 |
|---|---|---|
| 配偶者のみ | 1人 | 3,600万円 |
| 配偶者＋子1人 | 2人 | 4,200万円 |
| 配偶者＋子2人 | 3人 | 4,800万円 |
| 配偶者＋子3人 | 4人 | 5,400万円 |
※相続放棄や養子がいる場合は、税法上の人数の数え方が変わることがあります。
売却時価と相続税評価額は、目的と求め方が違う
売却時価は「売るための目安」、相続税評価額は「税金を計算するための金額」です。
土地の相続税評価も法律上は時価が原則ですが、実務では国税庁の道路ごとの価格（路線価）や評価倍率を使います。
| 比べる項目 | 売却時価 | 相続税評価額 |
|---|---|---|
| 何のために使う価格か | 売却価格や手取りを考える | 相続税・贈与税を計算する |
| 何を基に求めるか | 周辺の成約事例、立地、需要など | 土地は路線価・評価倍率、建物は原則として固定資産税評価額 |
| 注意点 | 査定額で売れるとは限らない | 売却時価へ一定割合を掛けるだけでは計算できない |
道路ごとの価格（路線価）は、国が公表する土地価格の指標（地価公示価格等）の80％程度が目安です。
ただし、査定額へ一律80％を掛けるわけではなく、土地の形や道路への接し方（接道）、利用状況などで評価が変わります。
相続税評価額は何を見れば確認できるか
| 確認の段階 | 主な資料・確認先 | 分かること |
|---|---|---|
| 手元で確認 | 固定資産税課税明細書、登記資料、通帳 | 財産の概要と建物・預金の金額 |
| 役所・金融機関で取得 | 名寄帳、固定資産評価証明書、残高証明書 | 不動産の漏れ、名義、預金残高 |
| 土地を正式に計算 | 路線価図・評価倍率表、土地資料、税理士による評価 | 土地の形や利用状況を反映した評価額 |
路線価図と評価倍率表は国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
なお、土地の固定資産税評価額を、そのまま相続税評価額として使えるとは限らないため、正式な土地評価は税理士へ確認します。
今回の教材ケース
沖縄県中南部の自宅で暮らす家族は、家を売る予定がないにもかかわらず、不動産会社の査定額を見て「これだけ高いなら、相続税もかかるのでは」と戸惑っています。
周辺の地価が上がることは所有者にとって明るい話題に見えますが、住み続けたい家族にとっては、税負担への不安にもつながります。
妻と子2人の基礎控除4,800万円と、相続税の計算に使う財産額4,600万円を比べながら、その不安を順番に整理する教材ケースです。
沖縄県中南部では、周辺の取引価格が上がっても、家族がその土地を売るとは限りません。
先祖や親から受け継いだ家に住み続けたい場合、市場価格の上昇はすぐ使える現金の増加ではなく、税金への不安として感じられることがあります。
この心理的な重さと、相続税の計算は分けて整理する必要があります。
| 家族 | 続柄 | 暮らしている場所 | 今回の確認ポイント |
|---|---|---|---|
| 妻 | 配偶者 | 沖縄県内・父と同居 | 住み慣れた家を売らずに済むのか、まず相続税がかかるかを知りたい |
| 長男 | 子 | 沖縄県内 | 査定額が高いほど相続税も高くなるのか、価格の違いを理解したい |
| 長女 | 子 | 県外 | 税額が0円でも、見落としてはいけない財産や手続を知りたい |
| 財産 | 売却時価の目安 | 相続税評価額 | 評価の考え方 |
|---|---|---|---|
| 自宅土地 | 5,200万円 | 3,200万円 | 売却時価は査定の仮定、相続税評価額は路線価方式による教材上の仮定 |
| 自宅建物 | 1,200万円 | 800万円 | 相続税評価額は固定資産税評価額を使う教材上の仮定 |
| 現預金 | 600万円 | 600万円 | 相続開始日の残高を確認する |
| 合計 | 7,000万円 | 4,600万円 | 相続税は相続税評価額を基礎に判定 |
家族が売却を考えるときの目安は約7,000万円ですが、相続税の計算に使う金額は約4,600万円です。
ここで「相続税はかからない」と即断せず、まずは小規模宅地等の特例を使わない状態で基礎控除と比較します。
この記事で身につく判断手順
- 税法上の相続人を数える
- 家族構成から基礎控除を計算する
- 売却時価と相続税評価額を分ける
- 財産から借入などを差し引いた金額と基礎控除を比較する
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ここから先では、相続税がかかるかを確認する手順と、財産評価で見落としやすいポイントを学べます。
- 相続税がかかるかを確認する4段階の計算
- 売却時価7,000万円・相続税評価額4,600万円・基礎控除4,800万円の比較
- 土地・建物・預金の相続税評価の基本
- 相続税0円でも見落とせない財産と確認資料
架空ケースを題材に、ご自身の家庭でも使える確認手順を身につけていきましょう。
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基礎控除を確認するときの4つの原則
- 最初に税法上の相続人を確認する
- 基礎控除は家族構成から計算する
- 売却時価と相続税評価額を混同しない
- 基礎控除との差が小さいときほど未把握財産を確認する
出典・注意事項
- 国税庁 No.4102 相続税がかかる場合（確認日：2026-06-21）
- 国税庁 No.4152 相続税の計算（確認日：2026-06-21）
- 国税庁 No.4602 土地家屋の評価（確認日：2026-06-21）
- 国税庁 令和7年分の路線価等について（確認日：2026-06-21）
- 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日：2026-06-21）
本記事は基礎控除を学ぶための一般的な情報です。正式な財産評価、税額、申告要否、特例適用は税理士へご確認ください。