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4,200万円ちょうどなら、相続税は関係ない？

「母の土地と預金を足すと4,200万円ほど。相続税はかかるのか、申告は必要なのか」

長男と長女は、まず手元の資料を集め始めました。
売却時価の目安は約6,600万円ですが、相続税の計算に使う仮の金額は4,200万円です。子2人の基礎控除も4,200万円で同額になるため、少しの確認漏れで結論が変わる境界線にあります。

この記事では、基礎控除の境界線にいる家庭が、土地・預金・家族名義口座をどの順番で集計するかを整理します。
税額を決めつけず、申告要否を確かめるための確認資料と次の選択肢・確認条件を把握できます。

数字が同じでも、売却時価と相続税評価額のどちらを基礎控除と比べればよいのでしょうか？

売却時価6,600万円でも、最初に比べるのは4,200万円

相続税では、売却時価ではなく相続税評価額で集計した財産と基礎控除を比べます。

相続税は、不動産会社の査定額へそのまま税率を掛けて計算するものではありません。
売却時価は売るときの目安、相続税評価額は税金を計算するための金額であり、土地は路線価や評価倍率、形や道路への接し方、利用状況を踏まえて求めます。

今回の架空ケースでは、売却時価の合計は約6,600万円ですが、仮の相続税評価額合計は4,200万円です。子2人の基礎控除も4,200万円です。
数字が同額だからこそ、売却時価の大きさではなく、何を集計に入れるかが判断の分かれ目になります。

この違いを自分の家庭へ当てはめるには、まず誰のどの財産を一覧にすればよいのでしょうか？

今回の教材ケース：長男と長女のケース

今回の確認対象は、母が残した土地・月極駐車場・現預金と、相続人である兄妹2人の情報です。

沖縄県中南部の自宅と月極駐車場、現預金を残した80歳の母の相続を想定した架空ケースです。
相続人は沖縄県内に住む長男と県外在住の長女の2人で、手元の資料から集計した相続税評価額は4,200万円です。

子2人の基礎控除も4,200万円のため、相続税がかからないと考えたくなりますが、家族名義の預金、死亡保険金、過去の贈与、土地の正式評価を確認しなければ申告要否は判断できません。

沖縄県中南部では、周辺の取引価格が上がっても、先祖や親から受け継いだ自宅をすぐ売るとは限りません。県外在住の相続人がいる場合は、共有のままでは売却や修繕の判断に時間がかかります。
価格、家族の希望、使える現金を一つの数字に混ぜず、順番に見ます。

4,200万円という同額を前に、どこまでを仮集計として扱い、何を判断保留にすべきでしょうか？

4,200万円ちょうどが、判断を難しくする

仮集計として扱うのは、手元資料で作った4,200万円までです。家族名義口座などは確認が済むまで結論を保留します。

仮の相続税評価額合計も4,200万円です。基礎控除との差は0円です。
ここでは課税遺産総額と相続税の概算は0円ですが、これは手元の資料だけで作った仮の集計です。

家族名義の預金、死亡保険金、過去の贈与、土地の正式評価を確認しなければ、申告要否は判断できません。
基礎控除を少しでも超えるかどうかの家庭では、節税策を急いで選ぶより、財産の漏れと計算の前提を先にそろえることが重要です。

4,200万円の仮集計では、まず誰を税法上の相続人として数え、基礎控除をいくらと置けばよいのでしょうか？

子2人なら、基礎控除は4,200万円

このケースでは、母の子である長男と長女の2人を税法上の相続人として数え、基礎控除は4,200万円です。

税金の計算前に差し引ける金額（基礎控除）は、3,000万円＋600万円×税法上の相続人（法定相続人）の数で計算します。このケースでは子2人を数えるため、3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円です。

戸籍に名前がある家族を機械的に数えるのではなく、相続放棄や養子の有無を含めて税法上の人数を確かめます。
今回の前提が変われば、基礎控除も変わるため、財産の合計だけを先に見ても結論は出ません。

基礎控除を確かめた後は、どの財産をどの金額で並べれば比較できるのでしょうか？

土地と預金を、相続税評価額で集計する

土地・建物は相続税評価額で、預金は死亡時点の残高で、同じ一覧に並べます。

土地・建物は、売却時価ではなく相続税評価額で集計します。
今回の不動産3件の相続税評価額は合計2,800万円、現預金は1,400万円で、仮集計は4,200万円です。

【税理士確認】自宅土地の評価を下げられる制度（小規模宅地等の特例）を使う場合、税額が0円でも申告書の提出が必要になることがあります。「税額が0円の見込み」と「申告書を出さなくてよい」は、同じ意味ではありません。

仮集計が同額でも、なぜ申告不要と言い切れず、どの条件が結論を変えるのでしょうか？

同額なら「申告不要」と言い切れない4つの理由

申告不要と言い切れないのは、加える財産や差し引く項目、土地の正式評価で結論が変わるからです。

土地は、道路への接し方、形、使われ方で評価が変わります。
沖縄では、先祖土地や親族が利用してきた土地を残したい気持ちが強く、価格だけで売却を決めにくいこともあります。さらにRC造（鉄筋コンクリート造）の建物を引き継ぐ場合は、台風や塩害、経年劣化を含む維持管理費も、相続後の分け方と一緒に確かめる必要があります。

確認項目が分かったら、10か月の期限に間に合わせるには、誰がどの資料から集めればよいのでしょうか？

10か月の期限から逆算して資料を集める

長男は土地と役所資料を、長女は金融機関と送金資料を集め、二人で保険・債務・贈与資料を一つにします。

相続税の申告と納税には、通常、相続開始を知った日の翌日から10か月という期限があります。仮集計が基礎控除と同額なら、申告が必要になってから資料を集め始めるのでは遅れるおそれがあります。

1. 戸籍関係書類で、税金の計算上の相続人が長男と長女の2人かを確認する
2. 固定資産税課税明細書と名寄帳で、自宅と駐車場用地を一覧にする
3. 各金融機関の残高証明書と家族名義口座の入出金履歴を集める
4. 保険証券、借入・未払金の資料、過去の贈与資料を同じ一覧へ加える
5. 土地資料と財産一覧を税理士へ渡し、正式な評価と申告要否を確認する

この順番なら、長男が現地資料を集め、長女は通帳や送金履歴を共有するなど、県外在住でも役割を分けられます。
税額を一人で決めるのではなく、同じ財産一覧と資料を基に、税理士へ正式な評価と申告要否を確認します。

資料をそろえた後、別の家庭でも迷わないために、どの判断原則へ戻ればよいのでしょうか？

自分の家庭に当てはめる4つの原則

別の家庭でも迷わないために、次の4つの原則へ戻って確認します。

1. 基礎控除は家族の人数ではなく、税金の計算上の相続人数で計算する
2. 売却時価ではなく、相続税評価額と差し引ける金額を同じ表で比べる
3. 基礎控除との差が小さいほど、家族名義口座・保険・贈与を先に確認する
4. 税額が0円の見込みでも、申告要否と期限を別に確認する

このケースでは、まず戸籍で相続人を確定し、名寄帳・残高証明・家族名義口座の履歴を一つの一覧へ集めます。
その一覧で4,200万円との比較をやり直してから、税理士へ正式評価と申告要否を確認することが次の一歩です。

参考資料

国税庁 相続税の申告要否判定コーナー：相続税の申告が必要となる場合、国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分、国税庁 No.4202 相続税の申告のために必要な準備、国税庁 No.4205 相続税の申告と納税、国税庁 No.4602 土地家屋の評価

1. 路線価が上がった今、あなたの物件はどの判断を優先しますか

国税庁は2026年7月1日、「令和8年分の路線価等」を公開しました。令和8年分の路線価は、2026年1月1日を評価時点として、相続税や贈与税で土地を評価するために使われます。

沖縄県内でも上昇が目立ちます。
沖縄国税事務所が公表した県内各税務署の最高路線価を見ると、那覇市久茂地3丁目の国際通りは 1平方メートル当たり166万円 で、前年の156万円から 6.4%上昇 しました。北那覇署管内の那覇市おもろまち4丁目は 104万円 で 8.3%上昇、名護市為又の名護バイパスは 9万3,000円 で 16.3%上昇 しています。

このニュースを見ると、「土地の価値が上がったなら、賃貸経営も得になるのでは」と感じるかもしれません。

ただし、路線価が上がったからといって、すぐに家賃が上がるわけではありません。手残りが増えるわけでもありません。
むしろ、相続税評価、売却期待、建替え判断、借換え、固定資産税、修繕投資を一緒に見ないと、数字の見え方を誤ることがあります。

あなたなら、路線価が上がった今、自分の賃貸物件は 「攻める」「守る」「売る」「借り換える」 のどれを優先すべきだと判断しますか。

この記事では、路線価上昇のニュースを入口に、沖縄の賃貸オーナーが今年確認したい判断軸を整理します。

2. 「土地が上がったから儲かる」と考える前に分けたいこと

路線価ニュースで起きやすい判断ミスは、土地の評価上昇と賃貸経営の利益を同じものとして見てしまうことです。

土地価格の上昇は、たしかに資産価値、売却価格、担保評価、相続税評価額に関係します。
しかし、賃貸経営の利益は、家賃収入、空室、修繕費、管理費、保険料、借入返済、税金、建築費で決まります。

つまり、土地の評価が上がっても、毎月の入金が増えるとは限りません。

たとえば、那覇中心部や観光地周辺で土地の評価が上がっていても、入居者が払える家賃には上限があります。周辺相場、室内設備、駐車場、築年数、管理状態が伴わなければ、退去後に家賃を上げることは難しくなります。

一方で、土地価格の上昇は悪い話ばかりではありません。
将来売却するときの出口、金融機関との借換え交渉、追加融資の担保余力、相続前の資産整理では、プラス材料になることがあります。

大切なのは、「路線価が上がったから得か損か」ではなく、どの判断に効く数字なのかを分けることです。

3. 続きでは、8つの視点で今年の確認順を整理します

ここから先では、路線価上昇を賃貸経営の判断に置き換えるため、次の8つを順番に確認します。

会員部分では、2つのケーススタディと判断フローチャートを使い、「何がメリットで、何に注意すべきか」を整理します。

4. 路線価は家賃ではなく、税務評価の入口です

まず、路線価の役割を確認します。

路線価は、道路に面する宅地について、1平方メートル当たりの価額を示したものです。相続税や贈与税で土地を評価するときの基準として使われます。国税庁は、申告の便宜と課税の公平のため、毎年、路線価と評価倍率を公開しています。

令和8年分の路線価等は、2026年1月1日を評価時点として、2026年7月1日に公開されました。国税庁の説明では、路線価等は地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目安に定められます。

ただし、賃貸オーナーが注意したいのは、路線価がそのまま売買価格でも家賃でもないことです。

路線価上昇は、土地の評価環境が強くなっているサインです。
しかし、賃貸経営では、そのサインを「家賃」「修繕」「融資」「売却」「相続」のどこに反映させるかを分けて考えます。

5. 土地価格が上がるメリットと、建築費が重くなる注意点

視点1 土地価格への影響: 資産価値は上がっても、現金収入とは分ける

路線価上昇のメリットは、土地の資産価値を見直すきっかけになることです。
売却時の期待価格、金融機関の担保評価、相続前の資産棚卸しでは、土地価格の上昇がプラス材料になる場合があります。

ただし、ここで分けたいのは「土地の評価が上がること」と「毎月の賃貸収入が増えること」は別だという点です。
土地価格が上がっても、売却しなければ現金にはなりません。家賃、入居率、修繕費、借入返済が変わらなければ、オーナーの月々の手残りも変わりません。

そのため、土地価格への影響を見るときは、まず「将来売るとき」「金融機関と話すとき」「相続前に資産を整理するとき」に効く数字として扱います。
日々の賃貸経営では、土地価格の上昇をそのまま利益と見ず、収入と支出の数字に分け直すことが大切です。

視点2 建築費への影響: 建替え判断では総投資額を見る

一方で、土地価格が上がる地域では、建築費や取得費も重くなりやすくなります。
特に沖縄では、資材費、人件費、輸送費、台風・塩害を前提にした仕様、防水・外壁・設備更新の負担を無視できません。

土地価格が上がった地域ほど、「建てれば得」とは限りません。
新築時の家賃が高く見えても、土地価格と建築費を合わせた総投資額が大きくなれば、利回りは下がります。

既存の賃貸住宅を持つオーナーにとっては、建替えよりも先に、退去後の賃料改定、設備改善、空室期間の短縮、修繕計画の見直しで収益を守れるかを確認することが大切です。

6. 固定資産税と相続税評価額は、同じものではありません

視点3 固定資産税との違い: 路線価と課税明細を混同しない

路線価が上がると、「固定資産税もすぐ同じように上がるのか」と不安になる方がいます。ここは分けて考えます。

路線価は主に相続税・贈与税の土地評価で使う基準です。
固定資産税は、市町村が固定資産税評価額をもとに課税します。固定資産税評価額は原則として3年ごとに評価替えがあり、負担調整措置などもあります。

そのため、路線価が上がったからといって、固定資産税が同じ年に同じ率で上がるとは限りません。

賃貸オーナーが今年やるべきことは、固定資産税が上がるかどうかを感覚で心配することではありません。
固定資産税課税明細書を見て、土地と建物の評価額、税額、軽減の有無、地目、面積を確認することです。

視点4 相続税評価額への影響: 土地の使い方まで見る

相続税評価額については、路線価が上がると土地評価が上がりやすくなります。
ただし、賃貸住宅の敷地では、貸家建付地として評価される場合があります。満室か空室か、どの部分を貸しているか、借地権割合や借家権割合、賃貸割合によって評価が変わります。

税務判断は個別性が強いため、最終判断は税理士に確認する必要があります。
ただ、オーナー自身も「固定資産税の資料」と「相続税評価の資料」は別だと理解しておくと、相談の質が上がります。

7. 家賃は土地価格ではなく、入居者の選択で決まります

視点5 家賃相場との関係: 入居者が払う理由を確認する

路線価が上がった地域では、家賃も上げられるのでしょうか。

答えは、物件ごとに違います。
家賃相場は、土地価格だけでなく、入居者がその部屋を選ぶ理由で決まります。立地、築年数、間取り、設備、駐車場、管理状態、周辺競合、募集時期、入居者層を見なければ判断できません。

沖縄では、那覇中心部、モノレール駅周辺、北谷などの西海岸エリア、名護・本部など北部、宮古島・石垣島など離島で、家賃を支える理由が違います。観光需要、基地関連需要、学生需要、中心部通勤、移住、駐車場需要が混ざるためです。

家賃を上げる判断では、「いくら上げたいか」よりも「退去後にその家賃で決まる理由を説明できるか」が重要です。

路線価上昇は、地域の注目度を示す材料にはなります。しかし、入居者が毎月払う家賃は、生活の便利さ、部屋の快適さ、駐車場、設備、管理対応で決まります。

8. 利回り・売却・融資は、土地価値より手残りで見直します

視点6 利回りへの影響: 表面利回りではなく手残りで見る

利回りを見るときは、表面利回りだけで判断しません。
固定資産税、管理費、保険料、修繕費、空室損、借入返済を引いた後の手残りで見ます。

路線価上昇で土地価値が上がっても、家賃が伸びず、修繕費と金利が上がれば、手残りは減ることがあります。反対に、家賃改定、設備改善、管理改善によって手残りを守れていれば、売却時にも説明しやすくなります。

視点7 売却価格との関係: 高く売れる期待と買主目線を分ける

土地価格が上がると、売却価格への期待が高まります。これはメリットです。
特に、取得時より土地価格が上がっている物件、幹線道路沿い、再開発や観光需要の影響を受ける地域では、出口戦略を考える価値があります。

ただし、売却価格が上がるほど、買主から見る利回りは下がりやすくなります。
買主は、土地の価値だけでなく、家賃収入、修繕履歴、空室リスク、借入条件、将来の売却可能性を見ます。

売るか持つかの判断は、「高く売れそうか」だけではなく、「今後も手残りを説明できるか」で見直します。

視点8 借換え・追加融資への影響: 担保余力と返済力を分ける

土地価格の上昇は、借換えや追加融資の相談でプラスに働くことがあります。
金融機関が担保評価を見直す余地があるためです。

ただし、担保価値が上がっても、返済力が不足していれば融資は簡単ではありま
せん。金融機関は、土地だけでなく、賃料収入、空室、返済比率、修繕費、オーナー全体の借入、築年数、建物状態を見ます。

借換えを考える場合は、現在の金利だけでなく、残債、残期間、返済額、違約金、手数料、今後10年の修繕予定を並べて見ます。

追加融資を考える場合は、「借りられるか」より先に、「借りたお金で手残りや物件価値がどう改善するか」を確認します。
外壁、防水、給排水、エアコン、ネット環境、駐車場、共用部など、どの投資が賃料維持や空室期間短縮につながるのかを説明できることが大切です。

路線価上昇は、金融機関に相談するきっかけにはなります。
しかし、最後に見られるのは、返せる収支と管理できる物件かどうかです。

9. 2つのケースと3つの分岐で、今年の方針を決める

ケースA：土地評価を出口と融資に活かし、家賃は別に検証したオーナー

那覇市周辺に築20年の賃貸マンションを持つオーナーが、路線価上昇のニュースを見て、まず固定資産税課税明細書、レントロール、修繕履歴、借入残高を整理しました。

土地価格が上がっていることは、将来売却や借換えの材料として使えそうでした。ただし、家賃は周辺の新築や築浅物件と比べると、設備面で弱い部屋もありました。

そこで、すぐに全体の家賃を上げるのではなく、退去後の部屋から設備改善と募集条件の見直しを行いました。金融機関には、土地評価だけでなく、修繕履歴と入居状況を示して借換え相談をしました。

このケースの良い点は、路線価上昇を「家賃を上げる理由」ではなく、「出口と融資を見直す材料」として使ったことです。
家賃改善は、別途、相場と設備で判断しています。

ケースB：路線価上昇を理由に建替えを急ぎ、収支を見落としたオーナー

別のオーナーは、土地評価が上がったことを見て、「今なら建替えた方が得だ」と考えました。新築なら家賃を高く取れると見込み、建築会社の概算プランをもとに検討を進めました。

しかし、詳しく見ると、建築費が想定より高く、金利も以前より重くなっていました。さらに、周辺家賃には上限があり、駐車場台数も十分に取れません。固定資産税や相続税評価への影響も、家族で整理できていませんでした。

このケースの問題は、土地価格の上昇を「建替えれば得」という判断に直結させたことです。建替えは、土地を有効活用できる可能性がありますが、建築費、家賃上限、返済、税務、相続、駐車場、工事中の収入減まで見なければ判断できません。

2つのケースから分かるのは、路線価上昇そのものが正解を教えてくれるわけではないということです。
数字をどの判断に使うかで、結果が変わります。

今年の判断は、3つの分岐で整理する

路線価上昇を見たとき、賃貸オーナーは次の3分岐で考えると整理しやすくなります。

フローチャートにすると、次の順番です。

1. 周辺相場と比べて、現在家賃が低いかを見る。
2. 低い場合は、退去後に賃料改定できる部屋、設備改善が必要な部屋、現状維持が妥当な部屋を分ける。
3. 家賃を上げにくい場合は、土地価値を売却、借換え、相続対策、資産入替に使えるかを見る。
4. 建替えを考える場合は、土地価格ではなく、建築費込みの総投資額と返済後手残りを再計算する。
5. どの分岐でも、固定資産税課税明細書、レントロール、修繕履歴、借入残高、路線価図をそろえてから判断する。

この順番にすると、路線価上昇を「よいニュース」「悪いニュース」で終わらせず、自分の物件で次に確認する行動へ変えられます。

10. 賃貸オーナーが今年確認しておきたいチェックポイント

最後に、賃貸オーナーが今年確認しておきたいチェックポイントを5つにまとめます。

路線価上昇は、賃貸オーナーにとってメリットもあります。
資産価値を見直すきっかけになり、売却や借換え、相続前の整理では追い風になる場合があります。

一方で、注意点もあります。
路線価が上がっても、家賃や手残りが自動的に増えるわけではありません。建築費、修繕費、金利、固定資産税、相続税評価、空室リスクを一緒に見ないと、判断を誤ります。

今年やるべきことは、慌てて建替えや売却を決めることではありません。
まず、資料をそろえ、自分の物件が「攻める」「守る」「売る」「借り換える」のどこに近いかを判断することです。

路線価のニュースは、ゴールではなく入口です。
数字をきっかけに、賃貸経営の現状、家族への承継、金融機関との関係、将来の出口を一度整理しておくことが、損しない賃貸経営につながります。

 

出典・注意事項
国税庁「令和8年分の路線価等について」,沖縄国税事務所「令和8年分の路線価等について」）,沖縄国税事務所「令和8年分沖縄国税事務所管内各税務署の最高路線価」
本記事は、賃貸オーナーが路線価上昇を経営判断に活かすための一般的な情報です。
個別の税額、相続税評価、固定資産税、融資条件、売却判断、建替え判断については、税理士、不動産鑑定士、金融機関、建築士、不動産会社などの専門家へ確認してください。

自宅の価値が高くても、相続税はゼロになる？

「この家を売るつもりはないのに、査定額が高いだけで相続税まで増えるのだろうか」
そんな戸惑いを抱く家族は少なくありません。
ケーススタディでは、売却時価約7,000万円に対し、相続税の計算に使う金額は約4,600万円となり、妻と子2人の基礎控除4,800万円の範囲内に収まります。

この記事では、相続人の数え方、基礎控除、財産の確認資料を順番にたどり、相続税がかかるかを判断する基本を整理します。

基礎控除とは

相続税は財産の合計だけでは決まりません。
税金を計算する前に、一定額を差し引ける仕組み（基礎控除）があります。

3,000万円＋600万円×税法上の相続人（法定相続人）の数

まず、税金の計算上何人を相続人として数えるかを確認し、この式へ当てはめます。

家族構成別の基礎控除早見表

※相続放棄や養子がいる場合は、税法上の人数の数え方が変わることがあります。

売却時価と相続税評価額は、目的と求め方が違う

売却時価は「売るための目安」、相続税評価額は「税金を計算するための金額」です。
土地の相続税評価も法律上は時価が原則ですが、実務では国税庁の道路ごとの価格（路線価）や評価倍率を使います。

道路ごとの価格（路線価）は、国が公表する土地価格の指標（地価公示価格等）の80％程度が目安です。
ただし、査定額へ一律80％を掛けるわけではなく、土地の形や道路への接し方（接道）、利用状況などで評価が変わります。

相続税評価額は何を見れば確認できるか

路線価図と評価倍率表は国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
なお、土地の固定資産税評価額を、そのまま相続税評価額として使えるとは限らないため、正式な土地評価は税理士へ確認します。

今回の教材ケース

沖縄県中南部の自宅で暮らす家族は、家を売る予定がないにもかかわらず、不動産会社の査定額を見て「これだけ高いなら、相続税もかかるのでは」と戸惑っています。

周辺の地価が上がることは所有者にとって明るい話題に見えますが、住み続けたい家族にとっては、税負担への不安にもつながります。

妻と子2人の基礎控除4,800万円と、相続税の計算に使う財産額4,600万円を比べながら、その不安を順番に整理する教材ケースです。

沖縄県中南部では、周辺の取引価格が上がっても、家族がその土地を売るとは限りません。
先祖や親から受け継いだ家に住み続けたい場合、市場価格の上昇はすぐ使える現金の増加ではなく、税金への不安として感じられることがあります。

この心理的な重さと、相続税の計算は分けて整理する必要があります。

家族が売却を考えるときの目安は約7,000万円ですが、相続税の計算に使う金額は約4,600万円です。
ここで「相続税はかからない」と即断せず、まずは小規模宅地等の特例を使わない状態で基礎控除と比較します。

この記事で身につく判断手順

1. 税法上の相続人を数える
2. 家族構成から基礎控除を計算する
3. 売却時価と相続税評価額を分ける
4. 財産から借入などを差し引いた金額と基礎控除を比較する

4段階で相続税がかかるか確認する

1．税法上の相続人を数える

最初に、「家族が何人いるか」ではなく、税金の計算上誰を相続人として数えるか（法定相続人）を確認します。
このケースでは、妻・長男・長女の3人です。

2．基礎控除を計算する

税金を計算する前に差し引ける金額（基礎控除）へ3人を当てはめます。

3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

3．財産を相続税評価額で集計する

次に、売る場合の目安ではなく、税金のルールで計算した財産額を集計します。
不動産の売却時価は約6,400万円ですが、相続税評価額は約4,000万円です。
これに現預金を加えると、相続税の計算に使う財産額は約4,600万円になります。

4．基礎控除と比較する

この仮定では、相続税の計算に使う財産額が基礎控除を200万円下回るため、税率をかける金額（課税遺産総額）と相続税の概算は0円です。
ただし、差は200万円しかないため、未確認の預金や過去の贈与があれば結論は変わります。

学習章1：基礎控除を計算する

基礎控除は、不動産が多いか預金が多いかではなく、税金の計算上の相続人数で決まります。
今回のように妻と子2人なら4,800万円ですが、妻と子1人なら4,200万円です。

ただし、戸籍に載っている家族人数をそのまま数えるとは限りません。
相続放棄がある場合や養子がいる場合には税法上の数え方があるため、戸籍関係書類をそろえて確認します。

学習章2：財産を相続税評価額で集計する

土地は、道路ごとの価格から計算する方法（路線価方式）か、固定資産税評価額へ地域ごとの倍率を掛ける方法（倍率方式）で評価します。
建物は原則として固定資産税評価額、預金は亡くなった日の残高で確認します。

このケースでは、土地の売却時価5,200万円に対して相続税評価額3,200万円、建物の売却時価1,200万円に対して相続税評価額800万円と仮定しています。
売却時価との差は大きく見えますが、これは教材上の設定です。

別の土地へ同じ割合を当てはめることはできず、道路への接し方や形、利用状況が違えば評価も変わります。

学習章3：基礎控除と比較する

最後に比較するのは、売る場合の目安7,000万円ではありません。
相続税評価額で集計した財産から、借入金や未払金など差し引けるものを引いた後の金額4,600万円です。
税務上は「正味の遺産額」と呼びます。この差引後の金額が基礎控除以下なら、特例を使わない通常の計算では原則として相続税はかかりません。

一方、自宅土地の評価を下げられる制度（小規模宅地等の特例）などを使って税額が0円になる場合は、申告書の提出が必要になることがあります。
「税金が0円」と「申告書を出さなくてよい」は必ずしも同じではないため、申告要否は別に確認します。

相続税が0円でも確認が必要な理由

• 家族名義でも、実質的に父が管理していた預金（名義預金）が加わる可能性がある
• 死亡保険金は契約者・被保険者・受取人で扱いが変わる
• 相続開始前の贈与が相続税の計算へ加算される場合がある
• 借入金や葬式費用は資料がなければ正確に差し引けない
• 土地の形状、道路への接し方、利用状況によって評価額が変わる

今回、基礎控除まで残っている幅は200万円です。家族名義の口座に父のお金が残っていたり、相続税へ加える必要がある過去の贈与が見つかったりすれば、この幅はなくなります。
税額0円という結果より先に、財産の漏れがないかを確かめることが重要です。

自分の家庭で集める確認資料

まず自分で進めること

1. 戸籍関係書類で税法上の相続人を確認する
2. 固定資産税課税明細書と名寄帳で不動産を洗い出す
3. 相続開始日の預金残高と家族名義口座を確認する
4. 借入、保険、過去の贈与を一覧に加える
5. 土地資料をそろえ、税理士へ正式評価と申告要否を確認する

基礎控除を確認するときの4つの原則

1. 最初に税法上の相続人を確認する
2. 基礎控除は家族構成から計算する
3. 売却時価と相続税評価額を混同しない
4. 基礎控除との差が小さいときほど未把握財産を確認する

出典・注意事項

• 国税庁 No.4102 相続税がかかる場合（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4152 相続税の計算（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4602 土地家屋の評価（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 令和7年分の路線価等について（確認日：2026-06-21）
• 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税（確認日：2026-06-21）

本記事は基礎控除を学ぶための一般的な情報です。正式な財産評価、税額、申告要否、特例適用は税理士へご確認ください。