名義は父、家賃は長男が受け取る｜相続前に整理したい賃貸不動産のケース

父名義のアパートなのに、家賃は長男の口座へ。何を先に整理する？

「父名義のアパートなのに、家賃は長男の口座へ入っている。

相続になったら、その家賃や貯めたお金はどう扱えばよいのか」――父が78歳になり、家族は初めて記録を並べ始めました。

年間家賃は約480万円ですが、建物の所有者、契約名義、修繕費と借入の支払元、長男が受け取ったお金の使い道がそろっていません。

相続税の概算だけでなく、家賃の流れを説明できる状態にしておかなければ、兄妹で分け方を話し合う土台も作れません。

この記事では、父名義・長男受取という状態を、所有、契約、入金、費用、管理の5項目に分け、今の管理を明文化する案と承継まで設計する案を比較します。

さらに、税額・現金・分割・管理・出口を一緒に見る判断方法が身につきます。

父名義の不動産から出る家賃が長男口座へ入っていても、入金先だけで「長男の家賃」と決めることはできません。所有、賃貸借契約、実際の管理、修繕費・借入返済の負担、申告の記録を同じ時点で見る必要があります。

このケースでは、家賃は約10年間、長男口座で受け取り。父・長男の間に管理料や預り金を定めた書面はない。
長男が実務を担ってきたことと、家賃・積立金を誰の財産または対価として扱うかは、別の問いです。

記録が薄いまま相続を迎えると、長女は「家賃を受け取ってきた分はどうするのか」、長男は「修繕や対応をしてきた負担をどう見るのか」と、それぞれ違う不公平を感じやすくなります。

では、感情論になる前に、どの情報を一枚の表へ並べればよいのでしょうか？

父は78歳で、賃貸アパートの土地・建物を所有しています。
妻は生活の安定を、長男は管理の継続を、県外の長女は共有を避けた公平な説明を望んでいます。

家族	希望	相続後に気になる点
妻	生活費と自宅の安心を確保し、子ども同士の対立は避けたい	沖縄県内・父と同居
長男	管理を続けたいが、家賃と修繕費を自分の責任で抱え込むことは避けたい	沖縄県内・アパート近く
長女	共有者にはならず、家賃の流れと受け取る財産を同じ資料で確認したい	県外

照合する項目	このケースの状態	先に確認すること
所有者	父	登記・固定資産税・借入の資料で確認する
賃貸借契約	父名義の契約書を使っている想定	貸主と契約条件を確認する
家賃の入金先	長男名義の口座	入金総額、父への送金、残高の使途を年ごとに照合する
費用の支払者	固定資産税、借入返済、大規模修繕は父。日常の連絡と小修繕は長男が対応	家賃と修繕・返済の資金を混ぜない
実務の担当	長男が入居者対応、管理会社との連絡、修繕の一次判断を担う	業務と対価を記録する

家賃は年間約480万円ですが、これは修繕費や返済を引く前の入金額です。
誰が管理しているかと、誰が収入・費用を負担しているかを分けなければ、将来の分け方を比べられません。

最初にそろえるべきなのは、家賃の合計額ではなく、所有・契約・入金・費用・管理のつながりです。
では、その5項目を確認すると、相続ではどんな数字が見えてくるのでしょうか？

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ここから先では、家賃の流れと相続税概算を分けて整理し、管理の明文化から承継設計までを比較します。

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では、記録を整える場合と承継まで決める場合で、家族の負担はどう変わるのでしょうか？