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相続税が少なくなっても、家族のお金が足りるとは限らない

「現金で残すより、アパートにした方が相続に有利」。そう聞くと、不動産を持つこと自体が相続対策になるように感じるかもしれません。

賃貸不動産は、家賃収入を生む資産を家族へ引き継げます。一定の条件では、現金で持つ場合より相続税評価額が低くなることもあります。

ただ、購入後に現金がほとんど残らなければ、生活費や修繕費の支払いに困ることもあります。子どもが賃貸経営を引き継ぎたいかも、聞いておきたいところです。

相続税が少なくなるだけでなく、必要なお金が残り、家族が無理なく管理できるかまで考えておきましょう。

前回は、借入で不動産を持つ場合の収入・返済・分け方を比較しました。借入の有無にかかわらず、まず知っておきたいのが、現金と不動産の相続税評価の違いです。

同じ金額の財産でも、現金と賃貸不動産では評価の仕方がどう違うのでしょうか。

現金と賃貸不動産では、相続税評価の仕組みが違う

現金は原則としてその金額で評価します。一方、賃貸不動産は土地と建物を分け、それぞれの評価方法と賃貸の状況に基づいて計算します。

相続税評価額とは、相続税を計算するために求める財産の価額です。不動産の購入価格や、売却できる価格と同じではありません。

預貯金は相続開始時の残高が基本となり、原則として税引後の既経過利子も加えます。既経過利子とは、その時点で解約した場合に受け取れる利息です。

定期預金等以外で利子が少額の場合には、残高で評価できる取扱いがあります。残高証明等をそろえ、利息を含める必要があるか確認します。

土地は、路線価がある地域では路線価を基に形状などを補正して評価します。路線価がない地域では、固定資産税評価額に所定の倍率を掛ける倍率方式を使います。

自分の土地に所有するアパートを建てて貸している場合、その敷地は「貸家建付地」として評価することがあります。入居者の権利があり、所有者が土地や建物を自由に使えないことを評価に反映します。

借地権割合と借家権割合は、土地や建物を借りる権利の価額を計算する際に使う割合です。対象地の路線価図・評価倍率表などで確認します。

賃貸割合は、原則として相続開始時に貸している各独立部分の床面積で計算します。単純な入居戸数の割合と一致するとは限りません。

一時的な空室を賃貸中として扱える場合もありますが、募集状況や前後の賃貸実態などの確認が必要です。空室なら必ず対象外、募集中なら必ず対象、とはいえません。

また、財務省の令和8年度税制改正の大綱には、課税時期前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産の評価見直しが示されています。

大綱では2027年1月1日以後に相続等で取得する財産への適用とされています。これから購入する場合は、取得時期や相続時期によって評価方法が変わらないか、税理士に確認しておきましょう。

こうした見直しの対象にならず、一般的な土地・貸家の評価方法を使える場合、現金との差はどのくらいになるのでしょうか。

仮の数字で、評価額の違いを確かめる

ここで置く条件では、現金6,000万円に対し、一棟の賃貸不動産の評価額は3,160万円になります。どこで差が生まれるか、土地と建物を分けて計算してみます。

同じ相続開始時点で、現金6,000万円を保有している場合と、6,000万円で購入した賃貸不動産を保有している場合を比べます。借入はないものとします。

土地・建物を直接所有する一棟物件を想定し、一般的な貸家建付地・貸家の評価方法を適用できるものとします。前章の評価見直しは、この計算には織り込んでいません。

比較するのは、現金で残すか、不動産に換えるかを考える6,000万円分だけです。購入諸費用や、別に確保する生活資金は含めていません。

3,000万円と1,000万円は、購入価格の内訳ではなく、説明のために置いた評価額です。実際には物件ごとの資料から求めるため、沖縄の物件が一律にこの割合で評価されるわけではありません。

土地の評価は、自用地としての価額から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じた額を差し引きます。

土地：3,000万円×（1－60％×30％×100％）＝2,460万円

貸家の評価は、固定資産税評価額から、借家権割合と賃貸割合に応じた額を差し引きます。

建物：1,000万円×（1－30％×100％）＝700万円

合計は2,460万円＋700万円＝3,160万円です。現金6,000万円との評価額の差は2,840万円となります。

この2,840万円が、そのまま相続税の軽減額になるわけではありません。相続税は他の財産や債務、基礎控除、相続人の構成、税額控除などを踏まえて計算するためです。

基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。まず家族全体の財産で課税の見込みを確認し、そのうえで評価の差が税負担へどう影響するかを税理士と確かめます。

この例では小規模宅地等の特例も反映していません。区分マンション等に適用される評価補正も扱わず、個別の相続税額までは計算しません。

相続税評価額が3,160万円でも、売却価格がその金額になるわけではありません。売却していくら残るかは、査定額から売却費用や税金などを差し引いて、別に見積もります。

評価額が低くなるとしても、購入後にお金が足りなくなっては困ります。どのような備えがあれば、家族は安心して引き継ぎやすくなるでしょうか。

現金と手残りがあり、引き継ぐ人も決まっている

生活費や納税資金を別に残し、空室や修繕に備えるお金も用意しておけば、急な支払いにも対応しやすくなります。管理を引き受ける家族と、普段の仕事や暮らしと両立できるかも話しておきます。

家賃収入を残したいなら、まずは経費を払った後にいくら残るかを見ます。家賃の総額から管理費、固定資産税、保険料、修繕費等を差し引きます。

借入があれば返済も差し引き、所得税等と将来の修繕に備えるお金も見込みます。確定申告書の利益だけでなく、口座にいくら残ったかも確かめます。

購入前には、親自身の生活費・介護費をどれだけ残すかも決めておきます。相続後の納税・修繕・分割に必要なお金も見積もり、その残りから購入に回せる額を考えます。

納税と大規模修繕が同じ年に重なれば、両方のお金が必要です。同じ預金をそれぞれの支払原資として数えず、必要額と支払時期を書き出しておきます。

家族には「アパートを残したい」と伝えるだけでなく、管理会社から連絡が来たら誰が対応するかも相談します。管理を委託しても、修繕にいくら掛けるかなど、所有者が決めることは残ります。

一人が不動産を取得して他の兄弟にお金を渡すなら、そのお金をどこから用意するかも考えます。売って分ける案では、費用・税金等を引いた手残りと、売却に掛かる期間を調べます。

沖縄の物件でも、賃貸需要や管理のしやすさは地域・建物ごとに異なります。土地の権利、接道、修繕履歴などを確認し、地域名だけで収益性や売りやすさを判断しません。

反対に、現金や家賃の手残りが少ない場合、家族はどのような負担を抱えやすいのでしょうか。

現金が乏しいと、修繕や分割の支払いに困ることも

家賃だけで修繕費を賄えず、預金も少なければ、引き継いだ家族が自分のお金を出すことになりかねません。兄弟に渡すお金を用意できず、分割の話し合いが進まないことも考えられます。

税負担をどれだけ減らせるかに加え、購入後や相続後の支払いにも目を向けてみましょう。

相続税がほとんど変わらなくても、経費を払った後の収入が家族の暮らしを支えることはあります。節税額が小さいからといって、保有する意味まで小さくなるとは限りません。

反対に、評価の差が大きくても、購入費用や長年の持ち出し、売却時の損失が重なれば、家族に残る財産が減る可能性があります。

相続時に税金が少なくなっても、その後の赤字が続けば負担は増えます。保有する期間をそろえ、受け取る家賃、修繕等の支出、最後に売却した場合の手残りまで比べます。

配偶者が取得する場合は、配偶者が亡くなったときの二次相続まで確認します。最初の相続では税金が少なくても、次に子どもが引き継ぐときの負担が大きくなる場合があります。

自分の家族で支払いに困らないかを調べるには、何の資料からそろえればよいのでしょうか。

財産一覧と収支明細をそろえ、家族の希望を聞く

まず財産一覧と預金残高をそろえ、生活費や納税などに必要な現金が残るかを確かめます。続いて収支明細と修繕予定を見ながら、誰が引き継ぐか、家族の希望を聞いてみましょう。

分からない金額は空欄にして、誰に聞くかを書き添えておきます。評価と税額は税理士、分割や権利関係は法律専門家、収支や修繕は管理会社、売却価格は不動産会社等に確認します。

税理士には、取得時期が分かる契約書や評価資料を見せ、評価見直しの対象になるか、使える特例があるかも確認します。この記事の計算例を、そのまま自分の物件に当てはめないようにしましょう。

家賃から必要な支出を払ってもお金が残り、引き継ぐ家族も経営に納得しているなら、不動産は暮らしを支える収入源になり得ます。持ち続けるのが難しくなったときに、売却できる見通しも持っておきたいところです。

手始めに、購入後に残る現金、年間の手残り、次の修繕に掛かるお金を書き出してみてください。その数字を家族と見ながら、アパートを引き継ぎたいか、売って分けたいかを話してみましょう。

参考資料：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」、国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」、国税庁「土地家屋の評価・Q3 アパート等の貸家の評価」、国税庁「財産評価基本通達203 預貯金の評価」、国税庁「No.4152 相続税の計算」、財務省「令和8年度税制改正の大綱（資産課税）」

一次相続がゼロなら、分け方はそれでよい？

「配偶者が全て相続すれば、一次相続の税額はゼロになるなら、それでよいのでは」と考えることがあります。

ただし、配偶者の固有財産と一次相続で取得した財産が次の相続まで残れば、二次相続で子どもが負担する税額は大きくなります。生活資金や、賃貸不動産の管理・修繕も同時に確認が必要です。

ここでは、沖縄県内の自宅と賃貸不動産を持つ家族の架空ケースで、3つの分け方を比べます。
特定の分け方を勧めるものではなく、比較するときの順番を整理する教材です。

今回の架空ケース

父（79歳）が亡くなり、妻、沖縄県内に住む長男、県外に住む長女が相続人になる想定です。
父の資産は相続税評価額ベースで1億7,000万円、借入は1,000万円で、正味遺産は1億6,000万円とします。

妻には、相続とは別に3,000万円の固有財産があります。
賃貸不動産は年間家賃約420万円のRC造で、借入残高のほか、屋上防水・外壁・給排水などの将来修繕が論点です。

評価額と売却時価は同じではありません。この表には小規模宅地等の特例、貸家建付地などの個別土地評価、贈与、保険金、生活費、修繕費を反映していません。

配偶者の税額軽減は、一次相続だけを比べる制度ではない

配偶者が実際に取得した財産には、一定の範囲で配偶者の税額軽減が使われます。一般に、法定相続分または1億6,000万円までのいずれか多い金額までを基準に、配偶者の相続税額を軽減する制度です。

今回のように妻が正味遺産1億6,000万円を全て取得する前提では、一次相続の妻の税額はゼロとして比較できます。しかし、制度が一次相続の税額を軽くしても、次に誰へ何が移るかまでは決めません。

遺産分割が申告期限までにまとまらない場合の取扱いや、特例の適用には別の条件があります。制度の適用可否と申告書類は、実際の財産・分割内容を税理士へ確認します。

3案を一次・二次相続で比べる

比較するのは、A: 妻が全額取得、B: 妻と子が半分ずつ取得、C: 自宅と生活資金を妻、賃貸不動産を承継する長男へ寄せ、長女には現金を配分する案です。

二次相続は、妻の固有財産3,000万円と、一次相続で妻が取得した財産がそのまま残る教材上の仮定で計算しています。実際には生活費、介護費、資産価格、収支、相続時点で結果が変わります。

この概算では、Aは一次相続の納税がありません。一方で、妻の固有財産を含めた約1億9,000万円が二次相続で子2人へ移るため、二次相続の概算が約3,040万円になります。

BとCは一次相続にも税額が生じますが、妻に残る財産が小さくなる分、二次相続の前提は変わります。税額が少ない案を結論にするのではなく、誰が何を管理し、どの現金を残すかを表の右端まで比べることが大切です。

賃貸不動産は、税額表だけでは分けられない

賃貸不動産を共有にすると、修繕、借入、賃料の使途、売却などで相続人の意思確認が続きます。県外に住む長女に共有持分が残る場合は、現地確認や合意形成の方法も先に決める必要があります。

特にRC造では、台風・塩害、屋上防水、外壁、給排水の更新がまとまった支出になることがあります。家賃収入だけで承継の可否を判断せず、修繕履歴、空室、管理費、借入残高、返済予定表を一緒に見ます。

C案のように物件を承継する人へ寄せる場合も、長男へ負担を押し付けるための案ではありません。借入承継の条件、管理会社との役割、長女への現金配分が説明できるかを確認するための比較案です。

確認は「生活資金→管理→税額」の順で

最初に、妻が自宅で暮らし続けるための預金、年金、年間生活費、医療・介護の予備費を一覧にします。生活資金と納税資金、賃貸不動産の修繕資金を同じ残高として数えないことが出発点です。

次に、登記事項証明書、固定資産税課税明細書、名寄帳、借入残高証明、返済予定表、賃貸借契約、管理会社の収支、修繕履歴を集めます。誰が判断と現地対応を担うかを、評価額とは別に確認します。

その後に、3案ごとの取得財産、一次相続税、二次相続税、現金残高、管理負担を同じ表で比べます。税理士には税額・特例・申告期限を、司法書士などには分割や登記に関わる条件を確認します。

このケースから持ち帰れること

一次相続の税額がゼロでも、二次相続までの合計負担が小さいとは限りません。
配偶者の固有財産と一次相続で取得する財産を、分けて一覧にして把握することをオススメします。

不動産は評価額だけでは分けられません。
借入、空室、修繕、管理を担う人、県外相続人との共有を残すかどうかを、税額と同じ表で確認します。

個別の結論は、財産評価、遺産分割、生活設計、相続時点の事情で変わります。このケースを、家族で必要な資料と比較条件をそろえるための入口として参考にしてみてください。

 

参考資料：国税庁 No.4158 配偶者の税額の軽減、国税庁 No.4152 相続税の計算、国税庁 No.4205 相続税の申告と納税、国税庁 No.4208 相続財産が分割されていないときの申告

父名義のアパートなのに、家賃は長男の口座へ。何を先に整理する？

「父名義のアパートなのに、家賃は長男の口座へ入っている。

相続になったら、その家賃や貯めたお金はどう扱えばよいのか」――父が78歳になり、家族は初めて記録を並べ始めました。

年間家賃は約480万円ですが、建物の所有者、契約名義、修繕費と借入の支払元、長男が受け取ったお金の使い道がそろっていません。

相続税の概算だけでなく、家賃の流れを説明できる状態にしておかなければ、兄妹で分け方を話し合う土台も作れません。

この記事では、父名義・長男受取という状態を、所有、契約、入金、費用、管理の5項目に分け、今の管理を明文化する案と承継まで設計する案を比較します。

さらに、税額・現金・分割・管理・出口を一緒に見る判断方法が身につきます。

家賃の入金先だけでは、誰の収入か決められない

父名義の不動産から出る家賃が長男口座へ入っていても、入金先だけで「長男の家賃」と決めることはできません。所有、賃貸借契約、実際の管理、修繕費・借入返済の負担、申告の記録を同じ時点で見る必要があります。

このケースでは、家賃は約10年間、長男口座で受け取り。父・長男の間に管理料や預り金を定めた書面はない。
長男が実務を担ってきたことと、家賃・積立金を誰の財産または対価として扱うかは、別の問いです。

記録が薄いまま相続を迎えると、長女は「家賃を受け取ってきた分はどうするのか」、長男は「修繕や対応をしてきた負担をどう見るのか」と、それぞれ違う不公平を感じやすくなります。

では、感情論になる前に、どの情報を一枚の表へ並べればよいのでしょうか？

今回の教材ケース：父名義、長男受取の賃貸アパート

父は78歳で、賃貸アパートの土地・建物を所有しています。
妻は生活の安定を、長男は管理の継続を、県外の長女は共有を避けた公平な説明を望んでいます。

家賃は年間約480万円ですが、これは修繕費や返済を引く前の入金額です。
誰が管理しているかと、誰が収入・費用を負担しているかを分けなければ、将来の分け方を比べられません。

最初にそろえるべきなのは、家賃の合計額ではなく、所有・契約・入金・費用・管理のつながりです。
では、その5項目を確認すると、相続ではどんな数字が見えてくるのでしょうか？

まず、相続税と賃貸経営のお金を別々に置く

この架空ケースで、資産から借入を引いた金額は10,500万円です。税法上の相続人3人で基礎控除4,800万円を差し引くと、相続税の概算は約705万円です。
これは賃料の受取先を決める数字ではなく、相続で必要になる資金を早めに把握するための仮計算です。

賃貸経営では、借入返済、屋上防水・外壁・給排水などの修繕、空室時の予備費を家賃と別に残します。
長男口座の残高を何に使えるかは、記録と実態を確認しなければ決められません。
（この試算は配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例、土地・建物の正式評価、家賃残高の帰属を反映していません。）

では、記録を整える場合と承継まで決める場合で、家族の負担はどう変わるのでしょうか？

長男口座に残る家賃は、3つに分けて考える

父の家賃を長男が預かり、父のために管理していた実態なら、長男口座にある残高でも父の相続財産として整理する可能性があります。

反対に、父から長男へ支払う管理報酬、長男が立て替えた修繕費などの精算として根拠と金額を分けられる部分は、長男に帰属する部分として考えます。

父が長男へ自由に使うために渡した部分は、生前贈与に当たるかを含めて別に確認します。

大切なのは、10年分の入金総額を一括で父または長男の財産と決めないことです。
相続開始時点の残高と、過去に使ったお金の性質を年ごとに分け、契約・申告・入出金・費用負担・管理業務の記録で説明できる形にします。

3つの整え方を、家賃・修繕・家族の負担で比べる

対策A：受取先を変えず、記録だけを後から探す

現状のままにするなら、まず家賃が何に使われ、誰が費用を負担したかを年ごとに説明できるかを見ます。

長男口座に入った事実だけでは、家賃の帰属、預り金、管理の対価、家族への支援のどれとして扱ってきたかが分からないためです。

年間約480万円の家賃が10年続くと、入金総額は約4,800万円です。そこから長男が立て替えた小修繕や父へ渡した分があるなら、通帳、請求書、送金記録を同じ年表で照合します。

名義と入金先が違うケースでは、結論を急がず、所有・契約・入金・費用・管理の5項目を時系列でそろえます。

対策B：父の収支と長男の管理役割を明文化する

名義をすぐ変える前に、誰の収入・費用として管理し、長男にはどの役割への対価を渡すのかを明確にします。

父の所有を前提に賃貸経営を続けるなら、長男の実務負担と父が負う借入・修繕負担を混ぜない方が、相続時の説明材料になります。

家賃の入金口座と修繕積立口座を父側で整理し、長男が行う入居者対応・管理会社連絡・小修繕対応を一覧にします。管理料を設定する場合も、金額、支払時期、業務内容を税理士へ確認したうえで記録します。

家族が管理を担う賃貸不動産では、口座名義だけを直すのでなく、業務、費用負担、対価、記録の4点を同時に整えます。

対策C：長男の承継と長女への配分を先に設計する

承継を考える段階では、家賃を誰が受け取るかだけでなく、借入・修繕・空室の負担を誰が引き受けるかまで決めます。

長男が不動産を単独で引き継ぐ場合、長女へ渡す現金、妻の生活資金、将来修繕を別に準備しなければ、家賃収入だけでは公平を判断できないためです。

相続後に長男が賃貸不動産を引き継ぐ案では、父の現預金1,000万円、相続税概算約705万円、借入残高2,000万円、今後の修繕見込みを並べ、長女へ渡すお金の原資と時期を確認します。

生前贈与や名義変更を使う場合は、税金・借入・登記費用を含めて個別に比較します。
単独承継を考えるときは、資産額ではなく、家賃、借入、修繕、納税、他の相続人への配分を同じ時点で比較します。

どの案が有利かではなく、誰が何を負担し、何を受け取るかを説明できるかで比べます。
特に沖縄の建物では、台風・塩害・老朽化を含む修繕を「いつ、誰の資金で行うか」が、家賃を受け取る人の問題と重なります。

比較の土台ができたら、最後に家族全員が同じ順番で確認できる資料へ戻ります。

何から集めれば話し合いを前へ進められるでしょうか？

「家賃は誰のものか」を決める前に整えること

ここまでの比較で大切なのは、「家賃は誰のものか」を急いで決める前に、結論の土台をそろえることです。

父名義・長男受取という状態では、受取口座だけを直しても、過去の家賃、修繕、借入、将来の分け方は整理されません。
所有・契約・入金・費用・管理を分け、相続税の概算と賃貸経営のお金も別に置くことで、家族が同じ事実から承継を考えられます。

父名義の賃貸不動産を長男が管理し、家賃も長男口座で受け取ってきた状態は、誰か一人が悪かったから生まれるとは限りません。
父を支えたい長男の実務、家族の生活、日々の修繕対応が重なるうちに、お金の流れだけが先に積み重なることがあります。

ただ、相続が近づいてから「この家賃は誰のものか」「修繕に使った分はどうするか」と話し始めると、長男の負担も長女の不安も、同じ資料で確かめにくくなります。

だからこそ、先に事実を分けて並べ、家族それぞれの負担と受け取り方を同じ表で見えるようにします。

この記事で学べたこと

• 家賃の入金先だけで、誰の収入・財産かを決めず、所有・契約・入金・費用・管理を分けて確認すること
• 相続税の概算と、借入・修繕・空室に備える賃貸経営のお金を混ぜずに整理すること
• 長男が管理を続ける場合も、長女への配分や妻の生活資金を含め、家族ごとの負担と受け取り方を同じ表で比べること

今日から確認すること

1. 賃貸借契約、管理委託契約、確定申告書控え、家賃口座10年分を集める
2. 家賃、修繕費、借入返済、父への送金、長男の管理業務を年ごとの表にする
3. 固定資産税明細、借入残高証明、修繕履歴、今後の見積を同じフォルダにそろえる
4. 妻・長男・長女が受け取りたい財産と管理できる役割を別々に確認する
5. 税理士、司法書士、金融機関へ、家賃の記録と承継案を持参して確認する

別の家庭にも使える5つの判断原則

1. 不動産の名義、契約、家賃の入金先を同じ意味として扱わない
2. 家賃を受け取る人だけでなく、借入・修繕・税金を負担する人を見る
3. 家族管理の役割と対価は、相続前から記録で説明できるようにする
4. 賃貸不動産の承継は、家賃だけでなく修繕積立と他の相続人への配分を同時に見る
5. 名義変更や贈与を急がず、税金・借入・登記・家族の公平を同じ条件で比べる

参考資料 国税庁 No.4105 相続税がかかる財産、国税庁 No.4152 相続税の計算）、国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）、国税庁 No.4205 相続税の申告と納税