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父名義のアパートなのに、家賃は長男の口座へ。何を先に整理する？

「父名義のアパートなのに、家賃は長男の口座へ入っている。

相続になったら、その家賃や貯めたお金はどう扱えばよいのか」――父が78歳になり、家族は初めて記録を並べ始めました。

年間家賃は約480万円ですが、建物の所有者、契約名義、修繕費と借入の支払元、長男が受け取ったお金の使い道がそろっていません。

相続税の概算だけでなく、家賃の流れを説明できる状態にしておかなければ、兄妹で分け方を話し合う土台も作れません。

この記事では、父名義・長男受取という状態を、所有、契約、入金、費用、管理の5項目に分け、今の管理を明文化する案と承継まで設計する案を比較します。

さらに、税額・現金・分割・管理・出口を一緒に見る判断方法が身につきます。

家賃の入金先だけでは、誰の収入か決められない

父名義の不動産から出る家賃が長男口座へ入っていても、入金先だけで「長男の家賃」と決めることはできません。所有、賃貸借契約、実際の管理、修繕費・借入返済の負担、申告の記録を同じ時点で見る必要があります。

このケースでは、家賃は約10年間、長男口座で受け取り。父・長男の間に管理料や預り金を定めた書面はない。
長男が実務を担ってきたことと、家賃・積立金を誰の財産または対価として扱うかは、別の問いです。

記録が薄いまま相続を迎えると、長女は「家賃を受け取ってきた分はどうするのか」、長男は「修繕や対応をしてきた負担をどう見るのか」と、それぞれ違う不公平を感じやすくなります。

では、感情論になる前に、どの情報を一枚の表へ並べればよいのでしょうか？

今回の教材ケース：父名義、長男受取の賃貸アパート

父は78歳で、賃貸アパートの土地・建物を所有しています。
妻は生活の安定を、長男は管理の継続を、県外の長女は共有を避けた公平な説明を望んでいます。

家賃は年間約480万円ですが、これは修繕費や返済を引く前の入金額です。
誰が管理しているかと、誰が収入・費用を負担しているかを分けなければ、将来の分け方を比べられません。

最初にそろえるべきなのは、家賃の合計額ではなく、所有・契約・入金・費用・管理のつながりです。
では、その5項目を確認すると、相続ではどんな数字が見えてくるのでしょうか？

まず、相続税と賃貸経営のお金を別々に置く

この架空ケースで、資産から借入を引いた金額は10,500万円です。税法上の相続人3人で基礎控除4,800万円を差し引くと、相続税の概算は約705万円です。
これは賃料の受取先を決める数字ではなく、相続で必要になる資金を早めに把握するための仮計算です。

賃貸経営では、借入返済、屋上防水・外壁・給排水などの修繕、空室時の予備費を家賃と別に残します。
長男口座の残高を何に使えるかは、記録と実態を確認しなければ決められません。
（この試算は配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例、土地・建物の正式評価、家賃残高の帰属を反映していません。）

では、記録を整える場合と承継まで決める場合で、家族の負担はどう変わるのでしょうか？

長男口座に残る家賃は、3つに分けて考える

父の家賃を長男が預かり、父のために管理していた実態なら、長男口座にある残高でも父の相続財産として整理する可能性があります。

反対に、父から長男へ支払う管理報酬、長男が立て替えた修繕費などの精算として根拠と金額を分けられる部分は、長男に帰属する部分として考えます。

父が長男へ自由に使うために渡した部分は、生前贈与に当たるかを含めて別に確認します。

大切なのは、10年分の入金総額を一括で父または長男の財産と決めないことです。
相続開始時点の残高と、過去に使ったお金の性質を年ごとに分け、契約・申告・入出金・費用負担・管理業務の記録で説明できる形にします。

3つの整え方を、家賃・修繕・家族の負担で比べる

対策A：受取先を変えず、記録だけを後から探す

現状のままにするなら、まず家賃が何に使われ、誰が費用を負担したかを年ごとに説明できるかを見ます。

長男口座に入った事実だけでは、家賃の帰属、預り金、管理の対価、家族への支援のどれとして扱ってきたかが分からないためです。

年間約480万円の家賃が10年続くと、入金総額は約4,800万円です。そこから長男が立て替えた小修繕や父へ渡した分があるなら、通帳、請求書、送金記録を同じ年表で照合します。

名義と入金先が違うケースでは、結論を急がず、所有・契約・入金・費用・管理の5項目を時系列でそろえます。

対策B：父の収支と長男の管理役割を明文化する

名義をすぐ変える前に、誰の収入・費用として管理し、長男にはどの役割への対価を渡すのかを明確にします。

父の所有を前提に賃貸経営を続けるなら、長男の実務負担と父が負う借入・修繕負担を混ぜない方が、相続時の説明材料になります。

家賃の入金口座と修繕積立口座を父側で整理し、長男が行う入居者対応・管理会社連絡・小修繕対応を一覧にします。管理料を設定する場合も、金額、支払時期、業務内容を税理士へ確認したうえで記録します。

家族が管理を担う賃貸不動産では、口座名義だけを直すのでなく、業務、費用負担、対価、記録の4点を同時に整えます。

対策C：長男の承継と長女への配分を先に設計する

承継を考える段階では、家賃を誰が受け取るかだけでなく、借入・修繕・空室の負担を誰が引き受けるかまで決めます。

長男が不動産を単独で引き継ぐ場合、長女へ渡す現金、妻の生活資金、将来修繕を別に準備しなければ、家賃収入だけでは公平を判断できないためです。

相続後に長男が賃貸不動産を引き継ぐ案では、父の現預金1,000万円、相続税概算約705万円、借入残高2,000万円、今後の修繕見込みを並べ、長女へ渡すお金の原資と時期を確認します。

生前贈与や名義変更を使う場合は、税金・借入・登記費用を含めて個別に比較します。
単独承継を考えるときは、資産額ではなく、家賃、借入、修繕、納税、他の相続人への配分を同じ時点で比較します。

どの案が有利かではなく、誰が何を負担し、何を受け取るかを説明できるかで比べます。
特に沖縄の建物では、台風・塩害・老朽化を含む修繕を「いつ、誰の資金で行うか」が、家賃を受け取る人の問題と重なります。

比較の土台ができたら、最後に家族全員が同じ順番で確認できる資料へ戻ります。

何から集めれば話し合いを前へ進められるでしょうか？

「家賃は誰のものか」を決める前に整えること

ここまでの比較で大切なのは、「家賃は誰のものか」を急いで決める前に、結論の土台をそろえることです。

父名義・長男受取という状態では、受取口座だけを直しても、過去の家賃、修繕、借入、将来の分け方は整理されません。
所有・契約・入金・費用・管理を分け、相続税の概算と賃貸経営のお金も別に置くことで、家族が同じ事実から承継を考えられます。

父名義の賃貸不動産を長男が管理し、家賃も長男口座で受け取ってきた状態は、誰か一人が悪かったから生まれるとは限りません。
父を支えたい長男の実務、家族の生活、日々の修繕対応が重なるうちに、お金の流れだけが先に積み重なることがあります。

ただ、相続が近づいてから「この家賃は誰のものか」「修繕に使った分はどうするか」と話し始めると、長男の負担も長女の不安も、同じ資料で確かめにくくなります。

だからこそ、先に事実を分けて並べ、家族それぞれの負担と受け取り方を同じ表で見えるようにします。

この記事で学べたこと

• 家賃の入金先だけで、誰の収入・財産かを決めず、所有・契約・入金・費用・管理を分けて確認すること
• 相続税の概算と、借入・修繕・空室に備える賃貸経営のお金を混ぜずに整理すること
• 長男が管理を続ける場合も、長女への配分や妻の生活資金を含め、家族ごとの負担と受け取り方を同じ表で比べること

今日から確認すること

1. 賃貸借契約、管理委託契約、確定申告書控え、家賃口座10年分を集める
2. 家賃、修繕費、借入返済、父への送金、長男の管理業務を年ごとの表にする
3. 固定資産税明細、借入残高証明、修繕履歴、今後の見積を同じフォルダにそろえる
4. 妻・長男・長女が受け取りたい財産と管理できる役割を別々に確認する
5. 税理士、司法書士、金融機関へ、家賃の記録と承継案を持参して確認する

別の家庭にも使える5つの判断原則

1. 不動産の名義、契約、家賃の入金先を同じ意味として扱わない
2. 家賃を受け取る人だけでなく、借入・修繕・税金を負担する人を見る
3. 家族管理の役割と対価は、相続前から記録で説明できるようにする
4. 賃貸不動産の承継は、家賃だけでなく修繕積立と他の相続人への配分を同時に見る
5. 名義変更や贈与を急がず、税金・借入・登記・家族の公平を同じ条件で比べる

参考資料 国税庁 No.4105 相続税がかかる財産、国税庁 No.4152 相続税の計算）、国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）、国税庁 No.4205 相続税の申告と納税

財務省が公表した「令和8年度税制改正の大綱」をもとに、貸付用不動産の相続税・贈与税評価の見直しを読み解いた記事です。

相続対策の不動産活用は、何が変わるのでしょうか？

相続対策として、賃貸アパートや収益物件を購入する方法は広く知られています。
現金よりも不動産の相続税評価額が低くなりやすいため、資産全体の評価を下げる効果が期待されてきました。

しかし、令和8年度税制改正の大綱では、一定の貸付用不動産について評価方法の見直しが示されています。

では、どのような不動産が対象になるのでしょうか。
この記事では、不動産投資家だけでなく、相続対策で不動産を活用する人に向けて、確認したいポイントを整理します。

まず結論から。貸付用不動産評価・4つの読み方

① 対象は、課税時期前5年以内に取得又は新築した一定の貸付用不動産です。
購入や新築など、対価を伴う取引で取得したものが主な対象になります。

なお、不動産小口化商品等は、取得時期にかかわらず別枠で対象となる場合があります。

② 評価は、時価に近づく方向です。
課税上の弊害がない限り、取得価額に地価変動等を考慮した価額の80％で評価できる整理も示されています。

③ 1億円で貸付用不動産を取得すると、評価差は大きく変わります。
従来の相続税評価では約6,048万円、改正後5年以内の簡便評価を使える場合は約8,000万円と見る例があります。

④ 相続対策は、購入時期だけで判断しにくくなります。
収益性、納税資金、家族の承継方針まで含めて考える必要があります。

つまり、「不動産を買えば相続税評価が下がる」という単純な見方は、今後さらに危うくなります。

どれくらい評価が下がるのでしょうか？

まず、不動産を使う相続対策の効果を数字で見てみます。

たとえば、現金1億円を持っている場合、相続税評価も原則として1億円です。

では、その1億円で貸付用不動産を購入した場合はどうでしょうか。
ここでは、土地6,000万円、建物4,000万円の賃貸アパートを想定します。

以下は、制度の効果を説明するための簡略化した仮定です。
土地は路線価評価80％、借地権割合30％、借家権割合30％、賃貸割合100％として計算します。

建物は固定資産税評価60％、借家権割合30％、賃貸割合100％として計算します。

この例では、1億円の現金が、貸付用不動産では約6,048万円の評価になります。
評価額の差は約3,952万円です。

相続税は財産評価額をもとに計算されるため、この差は非常に大きな意味を持ちます。

もちろん、実際の評価は土地の路線価、借地権割合、賃貸割合、固定資産税評価額によって変わります。

それでも、相続対策で不動産が使われてきた理由は、この評価差にあります。

改正後の5年以内評価では、何が違うのでしょうか？

では、同じ1億円の貸付用不動産を、改正後の5年以内取得として見たらどうなるでしょうか。

大綱では、課税上の弊害がない限り、取得価額に地価変動等を考慮した価額の80％で評価できる整理が示されています。

地価変動がないものとして単純化すると、差は次のように見えます。

見方はシンプルです。

従来の相続税評価の例では、1億円で取得した不動産が約6,048万円の評価になります。
現金のまま持つ場合と比べると、約3,952万円の評価減です。

改正後5年以内でも、簡便評価を使える場合は約8,000万円と見る例になります。
この場合でも現金よりは約2,000万円低くなります。

ただし、従来の相続税評価では約3,952万円低くなっていたため、評価減の効果は約1,952万円小さくなります。

つまり、同じ1億円の不動産でも、短期取得では評価圧縮の効果がかなり小さくなる可能性があります。

どの不動産が対象になるのでしょうか？

今回の見直しでまず確認したいのは、対象となる不動産です。

なぜなら、すべての不動産が一律に新しい評価方法になるわけではないからです。

ここでいう貸付用不動産は、賃貸アパート、賃貸マンション、貸家、収益物件などが想定されます。
相続開始前や贈与前に、短期間で取得した不動産ほど確認が必要です。

また、不動産小口化商品や信託受益権のように、現物不動産とは違う形で保有する商品にも注意が必要です。

一定のものは、取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額で評価される場合があります。

一方で、取得又は新築から5年を超えている場合は、従来どおり路線価等を用いた通達評価が可能とされています。
ただし、5年を超えれば必ず有利という意味ではありません。

物件価格、賃料水準、借入条件、売却しやすさによって、相続対策としての効果は大きく変わります。

評価方法はどのように変わるのでしょうか？

今回の見直しでは、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価する方向が示されています。

簡単に言えば、売買価格や市場価格に近い金額で見るということです。

ここで分かりにくいのが、80％評価との関係です。

今回の制度は、原則として「時価に近い評価」を求めています。
一方で、すべての物件について毎回、厳密な時価を出すのは簡単ではありません。

そこで、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮した価額の80％で評価できる、という整理が示されています。
つまり、80％評価は「従来どおり大きく評価を下げられる特例」ではありません。

時価に近い評価を前提にしつつ、実務上使える簡便的な計算方法と見る方が分かりやすいです。

ではなぜ、そのような見直しが必要なのでしょうか。

背景には、市場価格と相続税評価額の差を使った、短期的な評価圧縮への問題意識があります。

取得価額を基にする場合でも、単純に購入価格の80％でよいとは限りません。
大綱では、地価の変動等を考慮して計算した価額の80％という整理になっています。

つまり、取得時の価格、課税時期までの地価変動、貸付実態などを確認することが重要になります。
税務判断が必要な部分もあるため、実際の申告では税理士への確認が欠かせません。

なお、大綱では経過措置も示されています。

たとえば、通達に定める日までに、被相続人等がその日の5年前から所有している土地に新築した家屋などは、改正後の評価方法を適用しない扱いとされています。

そのため、「5年以内に新築した貸付用不動産」がすべて機械的に対象になるわけではありません。

投資家と相続対策層は、どこを確認すべきでしょうか？

不動産投資家にとっては、取得価格と出口価格の見方が重要になります。

相続対策で購入した物件でも、将来売却できなければ、納税資金や遺産分割で困る可能性があります。
相続対策を考える人にとっては、家族の意思確認も欠かせません。

相続人が賃貸経営を引き継げるのか、管理を外部委託するのか、売却も選べるのかを整理したいところです。

今回の見直しから確認したい点は、次の3つです。

1つ目は、取得時期です。課税時期前5年以内に入るかを確認します。

2つ目は、取得価額と評価見込みです。購入価格だけでなく、地価変動等も確認します。

3つ目は、資産全体のバランスです。不動産に偏りすぎると、納税資金が不足することがあります。

沖縄の不動産は、エリアによって価格、賃料、流動性が大きく異なります。
相続対策でも投資でも、物件単体ではなく、家族の資産全体で判断することが大切です。

不動産を使う相続対策は、どう考え直すべきでしょうか？

今回の見直しで大切なのは、不動産活用が使えなくなるという話ではありません。

確認すべき点は、3つあります。

1つ目は、5年以内に取得又は新築した貸付用不動産は、評価方法が変わる可能性があることです。

2つ目は、取得価額の80％という表現だけで、単純に判断しないことです。

3つ目は、相続対策の目的を、税額圧縮だけに置かないことです。

不動産は、賃料収入を生む一方で、管理、修繕、空室、売却の難しさも抱えます。
だからこそ、取得前に「誰が持ち続けるのか」「納税資金は足りるのか」を確認する必要があります。

相続対策として不動産を活用する場合は、税制上の効果だけで判断しないことが大切です。
将来その不動産を誰が管理するのか、納税資金をどう確保するのか、家族の間で無理なく引き継げる形になっているのか。

制度の見直しをきっかけに、そうした点まで一度確認しておきたいところです。

※出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」。本記事は制度理解のための一般的な情報整理であり、個別の税務判断は税理士等の専門家へご確認ください。