家族に残すなら「売れる不動産」であることも重要

家族に残す価値には、売却を選べることも含まれる

「家賃が入るアパートを、子どもに残したい」。そう考えていても、家族が将来まで同じように運営できるかは、気になるところです。

前回は、満室の中身と、家族が運営を続けられる条件を確認しました。今回は、必要になったときに売却を選べる条件を考えます。

家族の仕事や暮らし、使える時間が変われば、保有を続ける以外の選択が必要になることもあります。納税やまとまった支払いに備え、現金が必要になる場合もあるでしょう。

家族に残す価値は、家賃収入に加え、事情が変わったときに選べる余地にもあります。 売却価格、現金になる時期、手残り、権利や資料を整理しておくと、その判断を支えられます。

では、「売れる不動産」と考えるとき、最初に何を確かめればよいのでしょうか。

「いくらで売れそうか」と「いつ現金になるか」を分ける

最初に確認するのは、価格の根拠と、現金化までの見通しです。「この金額で売れそう」という話だけでは、家族がいつ、いくら使えるかは分かりません。

査定額は、不動産会社が条件や事例を踏まえて示す価格の見立てです。売出価格は募集する価格、成約価格は買主と合意した価格であり、三つが同じになるとは限りません。

査定を受けたら、金額だけでなく、どの成約事例や収入、建物の状態を根拠にしたかを聞きます。広告に出ている価格だけで、同じ金額で売れるとは判断しません。

売却には、資料の準備、買主探し、条件交渉、契約、代金の受領と引渡しなどの工程があります。買主の融資や、権利・境界の確認が、日程に影響することもあります。

売買契約を結んでも、その時点で代金の全額を受け取るとは限りません。契約時の手付金と、決済時に受け取る残代金を分け、資金計画に使える時期を確認します。

一律に「何か月で売れる」と置くのではなく、準備に必要な期間と、買主が決まってから決済までの期間を確かめます。長引く場合の資金の備えも並べましょう。

価格と時期が見えてきたら、売却代金の全額を家族が使えると考えてよいのでしょうか。

売却価格より、家族が使える手残りを確かめる

家族が使えるお金を考えるには、売却代金から出ていくお金も整理する必要があります。借入がある物件では、売却時に必要な返済額を金融機関へ確認します。

仲介手数料、登記、測量などの費用も、取引条件によって変わります。家族へ伝える数字には、どの費用を含め、何が未確認かを添えましょう。

賃貸中の物件では、家賃や敷金などの精算も確認します。敷金は返還に備えるお金なので、預かり額、返還義務、買主との引継ぎ方法を照合し、自由に使える現金へ混ぜません。

また、売却に伴う所得税・住民税等を見込む必要があります。決済後に納める税金もあるため、口座に入った金額をそのまま使い切らないようにします。

税務上の売却益は、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。借入返済後の現金とは別の数字であり、返済額をそのまま税務上の費用として引くことはできません。

相続した土地・建物の取得費は、親などが購入したときの代金等を基に計算します。古い売買契約書や領収書も保管し、建物の減価償却や特例の適用は税理士に確認します。

相続税評価額も、売却価格や売却後の手残りとは別です。税務評価の数字から「この金額の現金が残る」とは読み替えず、それぞれの根拠をそろえます。

では、価格や費用の見立てを具体化するために、どの権利や資料を確認すればよいのでしょうか。

権利と資料を整えると、家族が判断しやすくなる

まず、登記事項証明書で名義、共有持分、抵当権を確認します。抵当権がある場合は、返済残高に加え、売却時の返済と登記を消す手続きも確認が必要です。

共有なら、物件全体の売却について誰と合意する必要があるかを整理します。家族の連絡窓口を決めることと、売却に必要な同意・手続きを整えることは分けて考えます。

相続後の売却では、相続登記などの準備も必要です。名義が親のままなら、遺言や遺産分割の状況を含め、必要な手続きを司法書士等へ確認します。

境界や接道が不明なら、公図、測量図、境界確認の記録を探します。土地家屋調査士や不動産会社、道路を扱う自治体の窓口などへ、資料と現地の状況を照らして確認しましょう。

境界が未確認だから直ちに売れない、共有だから売却できない、と決めつける必要はありません。取引条件への影響、確認にかかる時間と費用を具体化することが先です。

賃貸物件では、契約書、家賃一覧、入金記録、管理報告、修繕履歴もそろえます。買主が収入や支出を確認できる資料は、家族が保有継続を考えるときにも役立ちます。

沖縄県内でも、接道、駐車場、建物の状態は物件ごとに異なります。台風や塩害への対応も、地域名から推測せず、点検や修繕の記録で確かめます。

こうした準備をしていても、納税に売却代金を使う場合には、何を追加で確認すべきでしょうか。

納税に使うなら、売却の見込みと期限を照らす

追加で確認するのは、納税期限までに使える現金です。相続税の納税が必要なら、売却代金を受け取る見込みの日と、支払期限を並べます。

国税庁によると、相続税の申告は、通常、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。納税もその申告期限までに行い、金銭で一度に納めるのが原則です。

納税の要否や金額は、財産・債務や適用できる制度によって変わります。不動産を持っているだけで納税が必要と決めず、税理士へ個別の条件を確認します。

売却が長引いたり、価格が見立てより下がったりした場合も考えます。売却予定額は確定した現金ではなく、納税までの運営費や修繕費も必要になることがあります。

同じ預貯金を、納税、借入返済、修繕のすべてに使えるものとして数えません。延納・物納も自動的に利用できるものではなく、要件や申請期限の確認が必要です。

「売れるはずだから大丈夫」ではなく、期限に間に合わない場合に、どの資金が不足するかまで整理します。最後に、家族が始めやすい確認方法をまとめましょう。

まず一棟の「売却を選べる条件」を整理する

最初から売却するかどうかを決める必要はありません。保有を続ける条件と、売却を選ぶ場合の条件を、一棟ずつ資料で確認します。

次の表は、そのための整理表です。分からない項目には「未確認」と書き、資料を探す先や確認相手を添えましょう。

家族に残したいのは、将来の売却を約束する言葉より、選ぶための根拠です。 価格、期間、手残り、権利や資料が分かれば、家族は事情に合わせて判断しやすくなります。

まずは一棟分の登記事項証明書、返済予定表、賃貸借契約書、修繕記録をそろえましょう。そこから未確認の項目を洗い出し、価格と現金化の見通しを家族で確かめてみてください。

参考資料

• 国土交通省「価格査定マニュアルについて」：価格に関する意見の根拠を確認するための資料。
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」：売却益の税務計算と、現金の手残りを分けるための資料。
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」：親などの購入時の資料を引き継ぐ意味の確認。
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」：相続後の売却に必要な登記手続きの確認。
• 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」：申告・納税の期限と納付方法の確認。