5,000万円、年間賃料450万円、表面利回り9％の一棟収益物件があります。
自己資金30％なら、自己資金IRRは約9.0％。自己資金10％なら約16.0％です。
同じ物件でも、資金計画によって数字は変わります。
あなたなら、IRRが高い16.0％の案を選ぶでしょうか。
この記事では、3つの数字を時間の流れに沿って整理します。
- 表面利回りは「入口」
- 手残りは「保有中」
- IRRは「出口まで」
表面利回り9％は、入口の数字にすぎない
表面利回りは、年間賃料を物件価格で割った数字です。
450万円 ÷ 5,000万円 ＝ 9.0％
物件を探す入口では便利です。ただし、借入返済、運営費、取得費、修繕費、売却費、ローン残高は入っていません。
| 表面利回りから分からないこと | 判断への影響 |
|---|---|
| 返済・経費後に残る現金 | 保有中の資金繰りを読めない |
| 取得時に出す現金 | 実際の投資額を読めない |
| 売却時に戻る現金 | 出口で残債を消せるか分からない |
| お金を受け取る時期 | 回収の早さを比べられない |
表面利回りだけで買うかどうかを決めると、入口の数字で投資全体を判断することになります。
では、表面利回りを見たあと、保有中に残るお金はどう確かめればよいのでしょうか。
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ここから先では、保有中の手残りを計算し、IRRで出口まで判断する流れを具体的に整理します。
- 返済・概算経費後に残る金額
- 表面利回り・手残り・IRRの使い分け
- 借入比率と出口リスクの比較
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