相続して困る不動産、助かる不動産の違い

受け継いだ後に、家族が選べる状態かを確かめる

「家賃が入るアパートを残せば、子どもの助けになるはず」。そう思う一方で、修繕や管理まで引き継いで困らないか、気になる方もいるでしょう。

前回は、残す側の思いと受け継ぐ子どもの希望を確かめました。今回は物件の側から、引き継いだ後の暮らしを支える条件を見ていきます。

子どもの助けになるかどうかは、家賃や評価額だけでは決まりません。 家族が収入と負担を見通し、持ち続けるか、必要に応じて売却するかを考えられる状態かが大切です。

では、同じアパートが家族の支えにも負担にもなり得るのは、なぜでしょうか。

家賃が入っていても、引き継ぐ条件で意味が変わる

親が続けてきた運営を、子どもが同じように続けられるとは限らないからです。物件の収入だけでなく、親が担っている仕事や、これから必要になるお金も受け継ぐことになります。

例えば、沖縄県内にある架空の賃貸アパートを考えます。親は管理会社からの報告を受け、修繕の見積もりや対応方針を判断してきました。借入返済は続いており、建物の防水工事も気になっています。

子どもは家賃が入ることは知っています。しかし、直近の手残り、防水工事の費用、親が日々判断している内容は、まだ聞いていません。この設定は説明のための例で、沖縄の平均的な物件像ではありません。

この状態で「家賃が入るから安心」と伝えても、子どもは自分の暮らしで持てるか判断しにくいでしょう。反対に、費用と役割が分かれば、持ち続ける条件を検討できます。

まず、家賃のうち家族が実際に使えるお金は、どこから確かめればよいのでしょうか。

手残りは、実際の入金と支払いから見る

直近の入金から運営費、借入返済、修繕への備えを順に差し引くと、家族の暮らしに使える余裕が見えてきます。満室時の予定家賃だけでは、その余裕は分かりません。

まず家賃一覧と入金記録を照らし、空室や滞納を含む実際の入金を確認します。そこから管理費、固定資産税、保険料、通常の修繕費、借入返済を確かめます。

所得税・住民税や、将来の大きな修繕に取り分ける資金をどこまで含めた数字かも明らかにします。現金の手残りと、税務上の不動産所得は同じ数字ではありません。

「家賃はあるのに、返済と支払いの後にほとんど残らない」なら、子どもが生活費から不足分を補う可能性があります。

一方、実績をもとに費用を見直し、備えを差し引いても余裕があるなら、持ち続ける判断材料になります。

数字が分からない段階では、黒字とも赤字とも決めつけず、少なくとも直近1年の入出金と返済予定表をそろえましょう。

では、毎年の手残りが確保できていれば、相続後に必要な現金にも対応できるのでしょうか。

毎年の黒字と、必要な時期の現金を分ける

毎年の手残りがあっても、まとまった支払いの時期に現金が足りるとは限りません。防水工事や設備更新、借入の返済、相続税が必要な場合の納税は、同じ時期に重なる可能性があります。

防水工事の時期も金額も未確認なら、「修繕が心配」と言うだけで終わらせず、点検記録と見積もりを確認します。台風や塩害の影響も、地域名だけで推測せず、建物の状態から専門家に確かめます。

納税が必要か、いくら必要かは、アパート以外の財産や債務、相続人などによって変わります。

相続税の申告・納税が必要な場合の期限は、原則として死亡を知った日の翌日から10か月以内です。税額と使える預貯金は税理士と確認します。

修繕と納税の両方に、同じ預貯金を使えるものとして数えないことも大切です。必要額と時期が見えれば、積み立て方や工事の進め方を家族で検討できます。ただし、工事を先送りできるかは建物の状態次第です。

現金の見通しに加え、親が行っていた管理を子どもが担えるかは、どう確かめればよいのでしょうか。

親の手間を、引き継げる管理体制に変える

親が無理なく運営できていても、子どもが同じ時間や経験を持つとは限りません。そこで、親がしている仕事を洗い出し、日々の対応を担う人と、費用や方針を決める人を分けて考えます。

例えば、入居者からの連絡は管理会社が受けていても、見積もりの比較や工事の発注は親が判断しているかもしれません。

契約上どこまで委託できるか、緊急時に誰が連絡を受けるかを、管理委託契約書と管理会社の提案で確かめます。

任せる範囲を広げれば費用も変わります。追加費用を反映した手残りを計算し、子どもが判断する事項と、その相談先を決めておきます。委託先があっても、所有者の判断がすべてなくなるわけではありません。

管理体制を整えても、権利や契約の資料が見つからなければ、家族は何に困るのでしょうか。

権利と契約の資料が、判断を止めないかを見る

資料がないと、家族は借入や賃貸借の条件を確かめられず、保有や売却の判断を始めにくくなります。まず登記事項証明書、賃貸借契約書、管理委託契約書、借入契約書と残高資料を一か所で確認できるようにします。

親だけが契約の経緯を知っているなら、その情報を資料と一緒に残します。敷金の預かり状況、修繕履歴、入居者との取り決めも、分かる範囲と未確認の範囲を分けて整理します。

借入の承継や返済条件は金融機関へ、登記や権利関係は司法書士等へ、分け方をめぐる法的な問題は弁護士へ確認します。家族の話し合いだけで、契約や名義の手続きが済んだものとは扱えません。

資料がそろえば持ち続ける判断はしやすくなります。それでも持ち続けることが難しくなったとき、売却という選択肢はどこまで見通せるでしょうか。

売却は、価格だけでなく期間と手取りまで考える

売却を選べるかは、買い手が見込めるか、どの程度の期間がかかりそうか、売却後にいくら残りそうかで確かめます。査定額は成約価格や時期を保証しません。

不動産会社には、想定する買い手と価格の根拠、販売期間を聞きます。建物の状態、入居状況、駐車場、接道や境界など、売却前に確認すべき点も洗い出します。

売却額から借入返済、仲介費用、必要な工事や測量の費用、税金などを差し引いた手取りも見ます。相続税を計算するための土地・建物の評価方法と、実際の売却の見通しは目的が異なるため、同じ数字として扱いません。

売却を急がなくてよい資金の余裕があれば、家族は持ち続ける案とも比べやすくなります。売却の可能性が低い、または時間がかかるなら、その間の返済と管理費用をどう賄うかが確認事項です。

ここまでの条件を、家族は最初にどのように整理するとよいでしょうか。

まず一棟について、分かることと未確認を並べる

最初から「助かる物件」「困る物件」と判定する必要はありません。受け継ぐ家族にとって何が負担になり、何を整えれば選択肢が増えるかを、一棟ずつ確かめます。

次の表は、本文の架空のアパートを整理した例です。右端の資料がそろうと、家族は推測ではなく実際の条件で話せます。

確認した資料には日付を付け、分からない点は「未確認」と書き残します。条件がそろっても、家族の住まい、仕事、希望によって引き継ぎやすさは変わります。

まずは親子で一棟の入出金と修繕記録を開き、「このアパートを持ち続けるなら、何が分かれば安心して判断できる？」と話してみてください。

物件の条件と家族の暮らしを重ねるところから、受け継ぎ方を考えられます。

 

参考資料

• 国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」：不動産所得の計算方法と主な必要経費。
• 国税庁「相続税の申告と納税」：申告・納税が必要な場合と期限。
• 国税庁「土地家屋の評価」：相続税・贈与税における土地と家屋の評価方法。