賃料上昇を、そのまま収益改善と読まないために

沖縄県では賃料が上がっているという話を耳にする機会が増えました。

2025年の賃料動向調査でも、多くの間取りで前年を上回る賃料水準と、高い稼働率が示されています。

ただし、県全体の平均賃料が上がったことだけで、個別の部屋も値上げできるとは限りません。

間取り、地域、築年数、駐車場、競合物件、入居希望者の動きによって、募集条件の受け止められ方は変わります。

この記事では、おきぎん経済研究所の賃料動向調査の要点を整理したうえで、賃貸オーナーが賃料・空室・維持費をどうつなげて確認するかを考えます。

稼働率98.3％でも、間取りごとに需給は違う

おきぎん経済研究所の「おきぎん賃料動向ネットワーク調査（2025年）」は、県内の賃貸管理会社へのヒアリングと不動産情報サイトのデータをもとに、沖縄県内の賃料水準と稼働状況をまとめたものです。

賃料データの抽出日は2025-10-31で、管理会社へのヒアリングは2026-05-16から2026-07-21に実施されています。

この調査の賃料は、共益費と駐車場代を除いた水準です。募集時の総支払額や、オーナーの実際の手残りを直接示す数字ではありません。

主な結果は次のとおりです。

タイプ別の県内平均賃料を見ると、新築の上昇幅が目立ちます。

保有物件の地域を検討するときは、ここに示した県平均だけで済ませず、参考資料に挙げた調査報告書の原文で「主なエリアの動向」と間取り別の地域データを確認することをおすすめします。

同報告書には、地域区分ごとの新築・中古別の賃料水準と前年からの増減率が掲載されています。

ただし、「沖縄市及び近隣町村」や「豊見城市及び東南部」のように複数の市町村を含む調査独自の区分もあります。自物件の所在地、競合物件、入居者の動きを照らし合わせて読む必要があります。

新築では建築費の上昇、中古では電気料金などの維持費、金利、退去後の原状回復費の上昇が、賃料水準を押し上げる背景として調査で挙げられています。

一方で、これは各タイプの平均的な水準です。築年数や面積、設備が違う部屋同士を比べた数字でもあるため、個別の賃料改定を決める答えではありません。

供給が増えても、広めの間取りは同じように増えない

2025年度の新設貸家は3年連続の増加となりました。

那覇市、浦添市、うるま市、豊見城市、糸満市、宮古島市などで増加がみられます。

しかし、貸家の着工増加だけから「競合が増えるので家賃は下がる」と結論づけるのは早計です。

調査では、2K〜2LDKは不足・やや不足とする回答が多く、3K〜3LDKも不足傾向が続くとされています。広めの間取りは平均入居期間が長く、市場に出る戸数が限られやすいことが背景です。

反対に、1R〜1Kは地域によるばらつきが大きく、那覇地区では充足または過剰傾向の地域もあるとされています。

同じ「賃貸需要が強い沖縄県」でも、単身向けとファミリー向けを同じ需給として扱わないことが大切です。

オーナーが確認すべきなのは、県内全体の新設戸数ではなく、自分の部屋と近い間取り・築年数・設備・駐車場条件の募集が、どの程度あるかです。

新築の賃料上昇と、中古物件の募集力は別に考える

新築賃料が上昇している局面では、中古物件でも「新築が高くなったから自分も上げられる」と考えたくなります。

しかし、入居希望者は新築と中古を同じ基準で比べるわけではありません。

新築には、築浅の設備、室内状態、断熱性、共用部の印象などが含まれます。中古物件が新築の賃料帯に近づく場合は、その差をどう説明できるかが重要です。

例えば、駐車場の台数と料金、通勤・通学へのアクセス、室内の清掃状態、エアコンやインターネット環境、収納、水回りの状態は、家賃だけでは表せない比較材料になります。

中古2K〜2LDKの県平均賃料が前年並みだったことも、見逃せない点です。

ファミリー向けの不足感があっても、全ての中古物件で賃料上昇が受け入れられるわけではありません。建物ごとの状態や競合との差を確認して、賃料と条件をセットで考える必要があります。

平均賃料ではなく、自分の部屋の競合と反応を見る

賃料を見直すときは、平均賃料を目標額にするより、次の5つを一緒に確認する方が実務的です。

管理会社に「いくらなら必ず決まるか」と確定的な予測を求める必要はありません。

現行条件と見直し案で、どの入居者層を想定するのか、競合との差は何か、反応が弱い場合にいつ何を見直すのかを共有することが目的です。

閲覧数や問い合わせ件数を常に取得できない場合もあります。その場合は、掲載媒体、代表写真、よく受ける質問、内見後の感想、近い競合との違いを聞き、次の振り返り日を決めます。

維持費の上昇は、家賃に転嫁できるとは限らない

電気料金、清掃費、原状回復費、修繕費、借入金利が上がれば、オーナーの手残りは圧迫されます。

ただし、費用が上がったことと、入居者がその分の賃料を受け入れることは別の問題です。

賃料を上げる案では、年間の増収だけでなく、追加の空室日数、広告料、フリーレント、設備更新費、退去後の募集準備費まで同じ期間で比較します。

賃料を据え置く案でも、空室を短くできるなら、年間の家賃収入や資金繰りが安定する場合があります。

大切なのは、値上げか据え置きかを一律に決めることではありません。

保有期間、借入返済、近い時期の大規模修繕や売却の予定も踏まえ、許容できる空室期間と手残りを先に決めてから募集条件を比べます。

今後1〜2年は、間取り別・地域別の差を前提に見る

調査に協力した管理会社の見通しでは、今後1〜2年で不足傾向は縮小する見込みとされる一方、3K〜3LDKの広めの物件と離島地域では不足傾向が続く見通しです。

単身向けでは、地域によって需給の適正化や供給過多が続く可能性も示されています。

これは将来の家賃を予測するものではありません。調査対象の物件構成やサンプル数は年によって異なり、地域別の増減にはその影響も含まれます。

ValueLabとしては、今後も「県平均が上がっているか」だけでなく、間取りと地域を分けて、稼働率を保てる条件かを確かめることが重要だと考えます。

建築費や維持管理費、金利が上がる局面ほど、希望する賃料を先に置くのではなく、競合との比較と募集開始後の反応を見ながら条件を検証する姿勢が必要です。

特に新築供給が増える地域では、家賃差だけでなく、駐車場、設備、生活利便性、入居後の管理品質まで含めた競争になりやすくなります。

次の管理会社との打ち合わせで確認したいこと

最後に、次の打ち合わせでは以下を確認します。

• 自分の部屋と近い競合物件は、どの賃料・総負担・条件で募集されているか
• 間取りごとの需給は、自物件がある地域でどうなっているか
• 駐車場、設備、室内状態、共用部に、家賃以外で選ばれにくくなる要因はないか
• 現行賃料、見直し案、空室日数、広告料や追加費用を比べたとき、手残りはどう変わるか
• 問い合わせや内見の反応が弱い場合、いつ、何を、どの順番で見直すか

県全体の賃料上昇は、保有物件を見直すための出発点にはなります。

しかし、最終的な募集判断は、平均賃料ではなく、物件ごとの競合と入居者の反応で決まります。

数字を一つの結論に使うのではなく、賃料、空室、維持費、管理負担をつなげて比べることで、無理のない賃貸経営を考えやすくなります。

参考資料：おきぎん経済研究所「おきぎん賃料動向ネットワーク調査（2025年）」（2026-08-21公表）

景況の総評だけでは、物件に効く数字を読み切れない

おきぎん経済研究所が2026年7月29日に公表した「おきぎん県内景況・速報（2026年6月分）」をもとに、不動産投資家・オーナーの視点から読み解きます。

対象は2026年6月の月次資料ですが、この記事の目的は速報を追うことだけではありません。
景況レポートの数字を、物件の収支、募集、修繕、競合供給にどう置き換えると整理しやすいかを考えます。

今回は県内景況が「拡大基調にある」と維持される一方で、観光、建設、個人消費の数字が同じ方向を示していません。

景気の総評と自分の物件に効く数字は、どのように分けて読めばよいのでしょうか。

観光客数だけを見ると、ホテル需要の違いを見落としやすい

2026年6月の入域観光客数は80万5,700人で、前年同月比4.0％減でした。
月初と月末の台風接近による航空便の欠航などが影響し、前年同月を下回るのは2カ月連続です。

外国人観光客は22万5,100人で、前年同月比5.9％減でした。
ただし、空路は17万6,700人で同4.1％増、海路は4万8,400人で同30.3％減です。総数の前年割れには、海路の大きな減少が含まれています。

一方、シティホテルとリゾートホテルを対象にしたホテル客室単価は前年同月比3.4％増、宿泊収入は同4.5％増で、いずれも5カ月連続の前年同月超えでした。
人数が減った月でも、宿泊単価と収入まで見ると、観光需要が一律に弱いとは言い切れません。

観光客数の総数と宿泊収入が異なる向きを示すとき、沖縄の景況全体はどのように読めるのでしょうか。

拡大基調でも、消費・建設・観光は同じ方向ではない

おきぎんレポートは、県内景況を「拡大基調にある」と判断しました。
2024年10月の上方修正から、2026年6月まで21カ月連続で判断を維持しています。

ただし、分野別の評価は一様ではありません。
個人消費は「やや良い」、建設関連は「ふつう」、観光関連は「良い」、企業倒産は「ふつう」です。
建設は弱含み、観光関連は拡大しているとされており、総合判断だけでは物件収支に関係する変化をつかみにくい月です。

個人消費では、スーパー売上高が全店ベースで前年同月比0.8％減、既存店ベースで同1.3％減となりました。台風接近に伴う臨時休業などが影響しています。
建設では公共工事請負金額が前年同月比43.8％増となる一方、生コン出荷量は同22.7％減、セメント出荷量は同19.2％減でした。

観光は入域客数が減っても、客室単価と宿泊収入は増えています。
景況の総評をそのまま賃料、修繕費、売却の判断へ結び付けず、分野ごとの内訳を見ることが出発点になります。

では、ホテルの数字にはどのような違いがあるのでしょうか。

ホテルは一様ではない。物件と客層に近い数字を分けて読む

2026年6月のホテル稼働率は、シティホテルが64.4％で前年同月から0.5ポイント増、リゾートホテルが64.1％で同0.3ポイント増でした。一方、ビジネスホテルは71.3％でしたが、前年同月から3.9ポイント減となっています。

ホテル関連の数字をまとめて「好調」または「不調」と扱うと、物件に近い需要の変化を見落とします。
観光地周辺の宿泊施設や店舗、駐車場では、リゾート・シティホテルの稼働率、客室単価、宿泊収入が収益に関係しやすい場合があります。

他方で、出張需要に近いビジネスホテルの稼働率は前年を下回りました。
対象ホテル数や客層、立地が異なるため、ホテルの数字を居住用賃貸の需要へそのまま当てはめることはできません。
居住用賃貸では、近隣の新築・築浅募集、駐車場台数、設備水準、募集開始から成約までの期間が、より直接的な手がかりになります。

観光の内訳を分けて読んだうえで、建設と将来の賃貸供給はどう見ればよいのでしょうか。

建設が弱含んでも、貸家供給まで同じとは限らない

2026年6月の公共工事請負金額は378億8,400万円で、前年同月比43.8％増でした。2026年度の4月から6月の累計も742億9,400万円で、前年同期比8.6％増です。

一方で、生コン出荷量は前年同月比22.7％減、セメント出荷量は同19.2％減でした。
公共工事の請負額と資材出荷は、発注や施工の時期が異なるため、同じ月に同じ方向へ動くとは限りません。
公共工事の増加だけで工事費や工期が安定すると決めつけず、修繕では見積もりの有効期限、施工可能時期、人員確保の状況を物件ごとに見ることが役立ちます。

賃貸供給の先行指標としては、住宅着工を別に見ると整理しやすくなります。
2026年5月の新設住宅着工戸数は918戸で、前年同月比126.1％増でした。貸家は同258.6％増、持家は同23.8％増、分譲住宅は同52.5％増です。

ただし、住宅着工は着工が特定の月に集中・分散すると、大きく振れます。
2026年度の4月から5月の累計では、新設住宅着工戸数は前年同期比26.3％増です。

単月の貸家着工増だけで募集競争の急激な悪化を断定せず、完成予定時期、エリア、間取り、設備、近隣の募集条件を重ねると、物件への影響を考えやすくなります。

供給の動きは、入居者の家計や賃料の受け止め方とどうつながるのでしょうか。

売上や景況判断だけでは、入居者の家計余力を測れない

2026年6月のスーパー売上高は、全店ベースで前年同月比0.8％減、既存店ベースで同1.3％減でした。
台風接近による臨時休業が影響しており、1カ月の売上だけで家計の強さを判断することは難しい数字です。

雇用関連では、2026年5月の有効求人倍率が1.11倍で、前月から0.01ポイント低下しました。
完全失業率は3.3％で、前月から0.1ポイント上昇しています。有効求人倍率と失業率は、それぞれ季節調整値です。

これらの数字だけで、個々の入居者の支払余力やテナントの継続性を決めることはできません。
ただ、賃料改定や更新時の条件を考える際に、募集賃料、空室期間、生活費の重さ、近隣雇用の変化を一緒に置く材料にはなります。

売上や求人の一つの数字に頼らず、どの数字を自分の物件の収支へ置き換えると判断しやすくなるのでしょうか。

観光・建設・消費を、自分の物件の数字に置き換える

観光に関係する物件では、入域観光客数だけでなく、空路・海路の内訳、ホテルの種別ごとの稼働率、客室単価、宿泊収入を分けて見ると、どの客層が収益に関わるかを整理しやすくなります。
台風のような短期要因がある月は、総数の増減だけで需要全体を決めつけないことも大切です。

居住用賃貸では、貸家着工の年度累計に加え、近隣の完成予定物件、募集賃料、駐車場、設備、成約までの期間を比べると、競合供給が自分の物件にどう影響しそうかを考えやすくなります。
沖縄では車社会であることから、駐車場条件は募集競争に影響しやすい要素です。

修繕・運営では、公共工事や資材出荷の方向を、費用が直ちに上下する予測として扱わないことが重要です。
台風、塩害、屋上防水、外壁、エアコン、給湯器などの維持管理は、工期と費用の両面から個別に見積もる必要があります。

今回のおきぎんレポートから持ち帰れるのは、景況判断や観光客数だけで市場を決めつけず、需要・供給・コストを分けて読む視点です。
観光、建設、消費の数字を自分の物件に関係する変化へ置き換えると、次に確認したい募集条件、修繕計画、資金余力が見つけやすくなります。

出典：おきぎん経済研究所「おきぎん県内景況・速報（2026年6月分）」（2026年7月29日公表）。入域観光客数は沖縄県文化観光スポーツ部、公共工事請負金額は西日本建設業保証沖縄支店「公共工事動向」、新設住宅着工戸数などは国土交通省、雇用関連は沖縄労働局、厚生労働省、沖縄県、総務省統計局の資料によります。

「景気は拡大」と聞いたとき、台風の月をどう読みますか

りゅうぎん総合研究所が公表した「県内の景気動向 概況（2026年6月）」をもとに、不動産投資家・賃貸オーナーの視点から読み解く記事です。

対象は2026年6月の月次資料ですが、目的は単月の良し悪しを決めることではありません。

観光、住宅着工、建設、物価・雇用の数字を、募集、修繕、競合供給、返済余力にどう結び付けると整理しやすいかを考えます。

沖縄県内の景気は34カ月連続で「緩やかに拡大している」と判断されました。一方、2026年6月は台風の影響で入域観光客数が前年同月比4.0％減、新規求人数が同10.5％減となりました。

景気の総評が明るくても、物件収支に効く数字まで同じ方向とは限りません。

景気拡大の中で、減少した数字は何を示しているか

入域観光客数は80万5,700人で前年同月比4.0％減、百貨店売上高は同0.6％減、スーパー既存店売上高は同1.2％減でした。

一方、公共工事請負金額は378億8,400万円で同43.8％増、建設受注額は同899.7％増です。台風のような短期要因で下がった数字と、底堅さを示す数字が混在しています。

観光客数が減っても、ホテル需要まで弱いとは言い切れない

空路は75万3,300人で前年同月比1.6％減、海路は5万2,400人で同28.2％減でした。台風の影響を受けやすい海路の減少幅が大きく、総数の前年割れには交通事情が影響しています。

県内主要ホテルの稼働率は63.8％で前年差0.9ポイント上昇し、売上高は前年同月比8.6％増でした。観光客の総数だけでなく、内訳とホテルの稼働・売上を分けて見ると判断しやすくなります。

貸家着工の大幅増は、募集競争にどう表れるか

2026年5月の新設住宅着工戸数は918戸で前年同月比126.1％増、貸家は581戸で同258.6％増でした。

2026年3月から5月の3カ月合計では、新設住宅着工戸数は前年同期比15.5％増です。完成時期、エリア、間取り、設備、駐車場条件と重ねて見ることが有効です。

建設受注の増加だけで、修繕環境は読めない

公共工事請負金額は前年同月比43.8％増、建設受注額は同899.7％増でしたが、受注額は大型案件の計上時期で変動します。

セメント出荷量は同19.2％減、生コン出荷量は同22.4％減で、いずれも12カ月連続の前年割れです。修繕では見積もりの有効期限、施工時期、人員の確保状況を物件ごとに確認すると手がかりになります。

物価と雇用を重ねると、資金計画の見方が変わる

2026年5月の消費者物価指数は前年同月比2.3％上昇し、新規求人数は同10.5％減で13カ月連続の前年割れでした。有効求人倍率は1.11倍です。

返済額、空室期間、修繕費の上振れを一緒に置くと、資金計画の確認項目を選びやすくなります。

自分の物件なら、最初にどの数字を重ねて見ますか

• 観光需要に関係する物件では、国内客・外国客、空路・海路、ホテルの稼働・売上を分ける。
• 賃貸物件では、貸家着工の3カ月の流れと近隣の新築・築浅物件を比べる。
• 修繕では見積もり、工期、人員確保を確認する。
• 資金計画では、賃料収入が弱い場合も含めて返済余力を点検する。

景気の総評より内訳を読むと、物件ごとの違いが見えてくる

「拡大」か「減少」かの一語で決めず、需要、供給、コスト、資金環境を分けて見ることが大切です。
同じ4つの軸を次回以降のレポートにも重ねると、自分の物件に関係する変化を見つけやすくなります。

※出典
りゅうぎん総合研究所「県内の景気動向 概況（2026年6月） / りゅうぎん調査（2026年6月）」

国土交通省の「建築着工統計調査」と「建築統計年報」をもとに、沖縄県の建築単価を2019年度から2025年度まで比較します。対象は各年度の4月から翌年3月までに着工した、沖縄県内の全構造・全用途の建築物です。

この記事は、既存の賃貸・収益物件を保有するオーナー向けです。建築費が上がった事実そのものではなく、保険、修繕、賃料、融資、売却の判断へどうつなげるかを整理します。

ここでいう建築単価は、着工時の工事費予定額を床面積で割った、全構造・全用途の集計平均です。完成後の最終工事費や、同じ品質の建物を追跡した価格指数ではありません。非住宅も含み、構造、用途、規模などの構成で平均が動くため、個別の賃貸・収益物件の見積額や査定額へそのまま当てはめないことが前提です。

建築費27.7％上昇、賃貸・収益物件オーナーは何に備える？

沖縄県の建築単価は、2019年度の25.1万円/㎡から、2025年度には32.1万円/㎡へ上がりました。差は7.0万円/㎡、上昇率は27.7％です。2024年度の29.8万円/㎡と比べても7.5％上昇しており、直近も上向いています。

この変化から分かるのは、同程度の建物を現在建てる費用が、コロナ前より高くなっている可能性です。オーナーにとっては、将来の建替えや大規模修繕に必要な資金、火災保険の保険金額を見直す手がかりになります。

ただし、建築費が27.7％上がっても、家賃や売却価格が同じ割合で上がるわけではありません。この記事では、まず7年間の推移と上昇の背景を確認し、その後に建築費と既存建物の価値の関係を整理します。

では、27.7％という数字は、どのような推移の中で生じたのでしょうか。

コロナ前から27.7％上昇、ただし7年は一直線ではない

建築単価は、7年間ずっと上がり続けたわけではありません。2021年度と2023年度には前年を下回り、2024年度と2025年度に再び上昇しました。2019年度と2025年度だけを比べると大きな上昇ですが、途中には上下があります。

床面積の単位は㎡、工事費予定額は万円です。単価と上昇率は、元データの未丸め値で計算し、表示時に小数第1位へ丸めています。

主な比較基準を2019年度としたのは、「コロナ前」として意味が分かりやすく、現在との条件差も長期比較より小さいためです。長期の補足としては、全構造・全用途の平均単価が2006年度の14.5万円/㎡から2025年度の32.1万円/㎡になった比較があります。これは建築単価の集計平均を比べた結果であり、賃貸・収益物件の価値が同じ倍率になったことを示すものではありません。

構造の変化を見ると、RC造より単価の低い木造の床面積比率は、2019年度の10.6％から2025年度の15.1％へ増えています。それにもかかわらず、全構造平均は25.1万円/㎡から32.1万円/㎡へ上がりました。つまり、木造比率の上昇が平均を押し下げる方向に働いても、それを上回る建築費上昇があったと読めます。なお、構造別データも住宅だけではなく全用途の着工建築物です。

では、この7年間に建築費が上昇した背景には、どのような変化があったのでしょうか。

資材・物流・円安が重なり、コストを押し上げた

沖縄の27.7％上昇を、一つの原因だけで説明することはできません。ただし、コロナ禍以降、建築費が上がりやすい環境が続いたことは、公的資料から確認できます。

内閣府は、コロナ禍における工場の生産制約、コンテナや輸送人員の不足、国際物流の混乱が供給網へ影響したと整理しています。林野庁は2021年のウッドショックについて、海外の住宅需要回復、木材需給の逼迫、港湾・海上輸送の混乱、運賃上昇が重なったと説明しています。

その後も、原材料・エネルギー価格や労務費の上昇が建設費を押し上げる背景となりました。円安も輸入資材の調達コストを高める要因ですが、価格への反映度は資材や需給状況によって異なります。そのため、「沖縄の建築単価が27.7％上がった主因は円安」とまでは断定できません。

沖縄では、県外・海外からの海上輸送に加え、台風や塩害に備えた仕様が個別の建築・修繕費を変えます。また、国土交通省が2026年6月16日に示した中東情勢によるナフサ由来資材の調達・物流リスクは、2025年度までの上昇原因ではなく、2026年度以降の価格と納期に関わるリスクとして分けて考えます。

こうした費用上昇は、オーナーの経営にどこから影響するのでしょうか。

建替え・大規模修繕・保険に、建築費上昇は先に響く

建築費上昇がまず影響するのは、将来の建替えや大規模修繕に必要な資金です。資材費や労務費が上がれば、同じ工事内容でも以前より多くの資金が必要になる可能性があります。工事を予定している場合は、過去の見積額ではなく、現在の価格と有効期限を確認すると資金計画を立てやすくなります。

同じ建物を現在建て直すために必要な費用を、再調達原価といいます。再調達原価の上昇は「建物を調達しやすくなる」という意味ではなく、再建に必要な資金が増えることを意味します。火災保険では、現在の再建費に対して保険金額が不足していないかを考える材料になります。

では、再調達原価が上がれば、既存建物の価値も上がるのでしょうか。

収益物件の価値は、建築費だけで決まらない

再調達原価が上がっても、既存建物の評価額が同じ割合で上がるとは限りません。不動産評価の原価法では、再調達原価から築年数、損傷、設備の古さなどによる価値の低下を差し引くためです。

収益不動産では、家賃からどれだけ利益を残せるかも重要です。考え方を単純化すると、収益価値＝NOI÷キャップレートです。NOIは、家賃などの収入から管理費、修繕費、固定資産税などの運営費を差し引いた純営業収益です。

キャップレートは、その物件の収益と将来リスクを、市場が何％の利回りで評価するかを示す率です。借入金利とは別の指標で、同じNOIならキャップレートが低いほど収益価値は高くなります。例えば、年間NOIが500万円の場合、キャップレート5.0％なら1億円、4.5％なら約1億1,111万円です。

したがって、収益価値を守り、高める基本はNOIの維持・向上です。NOIが同じでもキャップレートが下がれば価値は上がる可能性がありますが、キャップレートは金利、取得需要、立地、建物状態などで決まり、オーナーが直接動かせる数字ではありません。

また、建築費が上がったという理由だけで家賃を上げられるわけでもありません。近隣の同種物件の賃料、稼働率、募集反響、契約条件、建物の状態をもとに判断します。

では、オーナーが自分で動かせる部分は、どこにあるのでしょうか。

オーナーが管理できるのは、NOIと建物状態

建築費や市場のキャップレートは、オーナーだけでは決められません。一方、賃料、稼働率、運営費、修繕の進め方、建物情報の整備は、日々の経営で改善できます。

大切なのは、「建築費が上がったから価値も上がった」と考えるのではなく、費用上昇が自分の物件の再建費、運営費、NOIへどう表れているかを確認することです。さらに、その状態を資料で説明できると、保険、融資、売却の判断にもつなげやすくなります。

この考え方を実務へ移すなら、何から始めるとよいでしょうか。

価値を守るために、まず5つの資料を整える

次の5項目を順に確認すると、建築費上昇を自分の物件の判断材料へ置き換えやすくなります。

1. 火災保険の再調達価額と保険金額を確認する
   現在の構造・面積・仕様で再建する場合の金額と、契約中の保険金額を照合します。沖縄では台風、塩害、海上輸送費も再建条件に関わるため、評価時点と算定条件も確認します。
2. 修繕履歴・建物状態・設備更新を記録する
   防水、外壁、給排水、空調などの工事時期、費用、点検結果、保証書を整理します。維持管理の記録は、融資や売却時に建物状態を説明する根拠になります。
3. 周辺賃料・稼働率・募集反響を定期比較する
   立地、間取り、築年が近い物件の募集賃料、空室期間、問合せ数を比べます。家賃改定は、建築費ではなく賃貸需要と契約条件を含めて判断します。
4. 改修費を賃料上昇または空室改善で回収できるか検証する
   改修費と、見込める賃料増加や空室期間の短縮効果を比べます。見た目の改善だけでなく、NOIの改善につながるかを確かめます。
5. 融資・売却時に説明できる資料を整える
   年度別NOI、レントロール、修繕履歴、更新計画、保険評価、再建見積を一式にします。建築費の統計と自物件の収益・状態を分けて示すと、金融機関や買い手へ説明しやすくなります。

賃貸・収益物件で、建築費上昇をどう受け止めるか

• 建築費の変化：沖縄県の建築単価は、2019年度から2025年度までに27.7％上昇しました。
• 既存建物の価値：建築費が上がっても、家賃や売却価格が同じ割合で上がるわけではありません。再調達原価、NOI、キャップレート、建物状態を分けて考えます。
• オーナーの対策：賃料、稼働率、運営費を管理してNOIを維持・向上し、修繕履歴や保険金額を整えることが、価値を守る基本です。

建築費という外部環境と、自分の物件の収益・状態を分けて見ることが、建築費上昇局面で判断を誤らないための基本になります。

出典
国土交通省「建築統計年報」各年度版一覧（2019〜2021年度）、国土交通省「建築統計年報 平成18年度 第28表」（2006年度の長期補足）、国土交通省「建築統計年報 令和元年度 第28表」（2019年度）、国土交通省「建築統計年報 令和元年度 第29表」（2019年度の構造別データ）、e-Stat「建築着工統計 令和4年度計分 表6-1」（2022年度）、e-Stat「建築着工統計 令和5年度計分 表6-1・修正版」（2023年度）、e-Stat「建築着工統計 令和6年度計分・4〜12月」・同1〜3月（2024年度）、e-Stat「建築着工統計 令和7年度計分」（2025年度）、内閣府「日本経済2021-2022 第2章第4節」、林野庁「令和3年度 森林・林業白書 特集1」、内閣府「建設資材価格の高騰と公共投資への影響について」、日本銀行「コストプッシュ圧力の消費者物価へのパススルー」、国土交通省「中東情勢の変化による建設資材への影響に係る直轄工事の対応」（2026年6月16日）、国土交通省「不動産鑑定評価基準」、国土交通省「既存住宅の建物評価手法の改善に向けた指針」、日本損害保険協会「建物の保険金額はどのように設定すればよいですか」、e-Gov法令検索「借地借家法」

着工が増えていたら、賃貸市場は安心なのでしょうか

沖縄で賃貸経営や収益物件の保有を考えるとき、「新しい貸家がどれだけ建っているか」は空室や募集競争を考える材料になります。ただし、着工が増えた月に、すぐ供給過多や需要拡大と結論づけることはできません。

沖縄県土木建築部 建築指導課の「住宅着工統計（月次）」をもとに、2026年5月の数字を不動産オーナー・投資家の視点で読み解きます。
速報としてではなく、次回以降の統計や自分の物件エリアにも使える数字の見方を整理する定点観測です。

2026年5月の貸家着工は581戸、前年同月比は+258.6%でした。
この伸びを、どの比較で読むと市場の実態に近づけるのでしょうか。

581戸という数字は、なぜ大きく見えるのか

前年同月比が+258.6%となった直接の背景には、2025年5月の貸家着工が162戸と低かったことがあります。比較する前年の数字が小さいと、同じ戸数の増加でも伸び率は大きくなります。

一方で、2026年5月の581戸は、直近3か月の平均である636.0戸を55戸下回りました。前年比は強くても、単月だけでは毎月の着工が安定して増えているとは言い切れません。

前年比は市場の変化に気づく入口になりますが、反動増を含むかどうかを分けて見ると判断しやすくなります。
では、単月のばらつきをならした数字は、何を示しているのでしょうか。

3か月平均は、供給の基調をどう映すのか

月ごとの着工には、案件の申請時期や工事の集中による振れがあります。
そこで役立つのが3か月移動平均です。直近3か月の着工戸数を平均して、単月の上下をならした数字です。

2026年5月の貸家3か月移動平均は636.0戸で、2025年7月の底値305.7戸から330.3戸、108.1%上昇しています。
5月の単月は平均を下回りましたが、4月の628.0戸に続いて600戸台を保っており、供給の基調は持ち直していると読めます。

ただし、この統計だけでは、どの市町村・間取り・家賃帯に着工が集中しているかまでは分かりません。
自分の物件と競合する供給かは、募集物件や完成予定物件も合わせて見ると整理しやすくなります。

3か月平均の改善は、賃貸だけの動きなのでしょうか。それとも住宅市場全体にも広がっているのでしょうか。

全住宅は1,000戸台の手前まで戻ってきた

全住宅は、持家・貸家・分譲住宅・給与住宅を合計した数字です。
2026年5月は918戸、前年同月比+126.1%で、3か月移動平均は998.7戸となりました。
2025年7月の全住宅3か月移動平均610.3戸からは63.6%上昇しました。

次月は3月の1,177戸が平均計算から外れ、4月901戸・5月918戸・6月の着工戸数で計算します。
この平均を1,000戸以上にするには、6月の全住宅着工が1,181戸以上となることが目安です。一方、5月の単月918戸は移動平均を80.7戸下回ります。

市場全体も回復方向ですが、1か月の伸び率ではなく、1,000戸前後で安定するかを見るほうが実態に近づきます。

貸家だけが急増しているのではなく、全住宅も持ち直しています。
ただし、沖縄では全国平均と同じ読み方だけで、供給の重さを判断できるのでしょうか。

沖縄では「貸家の比重」と「世帯の増え方」を重ねて見る

2025年の沖縄県は、全住宅着工9,916戸に対して世帯純増が8,645世帯で、着工/世帯純増倍率は1.1倍でした。
これは、世帯の増加を少し上回る住宅が建ったことを示す目安です。

同年の貸家比率は50.2%で、全国の43.9%を6.3ポイント上回りました。一方で貸家指数は沖縄87.6、全国105.9で、沖縄は2020年比の着工水準では全国を下回っています。

沖縄は貸家の比重が高い市場であるため、物件のあるエリア・間取り・駐車場の有無まで分けて見ることが判断を変えます。
たとえば、車での移動が前提になりやすい地域では、同じ貸家でも駐車場の台数や通勤先への距離で競争力が変わります。

世帯増加と新築供給を重ねて見て、数字を自分の物件に置き換えるには、どの軸を持てばよいのでしょうか。

着工統計を物件判断へつなぐ、3つの分け方

単月の前年比と3か月移動平均を分けます。
前年比が大きくても前年の水準が低ければ反動を含むため、平均が数か月続くかを見ると供給の方向をつかみやすくなります。

県全体の着工と自分の物件の競合供給を分けます。
市町村、アクセス、間取り、駐車場、想定家賃帯が違えば、同じ「貸家着工」でも空室への影響は同じではありません。

新築供給と既存物件の競争力を分けます。
新築が増える局面では、設備や募集条件を一律に下げるのではなく、近隣の募集件数・募集賃料・間取り・専有面積（㎡数）・駐車場条件・入居可能時期を比べると、自分の物件がどの条件で競合しているかを整理しやすくなります。

この3つを分ければ、統計を見て不安になるだけで終わりません。
実際の募集や保有判断では、まず何から確かめると材料が増えるのでしょうか。

次の募集や保有判断に、まず重ねたい4つの数字

• 近隣の完成予定物件：同じ間取り・近い専有面積・家賃帯の新築が増えるかを見ると、募集競争の変化を早めにつかめます。
• 同条件の募集件数：賃貸ポータルサイトで、間取り・専有面積・家賃帯が近い物件の掲載件数を比べると、競合の多さを把握しやすくなります。
• 募集賃料と募集条件：家賃だけでなく、共益費、敷金・礼金、設備の違いを並べると、価格以外で選ばれる条件を見つけやすくなります。
• 駐車場条件と入居可能時期：沖縄では車利用が前提になる地域も多く、駐車場の台数・料金と入居可能時期まで比べると、競争条件を捉えやすくなります。

どれも単独では結論になりませんが、着工統計と同じ月に並べると、県全体の供給変化が自分の物件へ及んでいるかを考えやすくなります。
こうした数字を重ねたとき、最後にどのような姿勢で判断するとよいのでしょうか。

増加率ではなく、比較の組み合わせで市場を読む

2026年5月の沖縄県は、貸家581戸、貸家3か月移動平均636.0戸、全住宅3か月移動平均998.7戸でした。前年の低水準による反動を含みながらも、複数月で見ると供給は持ち直しています。

ただし、着工の増加は「すぐ空室が増える」「今後も需要が強い」のどちらかを単独で示すものではありません。
前年比と3か月移動平均、県全体と競合エリア、世帯増加と既存物件の反応を組み合わせると、市場の数字を自分の判断材料へ変えやすくなります。

次回の統計では、貸家の3か月移動平均が600戸台を維持するか、全住宅が1,000戸台に定着するかを確認すると、今回の回復が続いているかを捉えやすくなります。

※出典：沖縄県土木建築部 建築指導課「住宅着工統計（月次）」（2026年5月）、国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計」（e-Stat 統計コード：00600120）