タグ: 県外客宿泊

人が入ってくる地域には、選ばれる理由がある

人が住むために移り、地域内で世帯をつくり、県外から泊まりに訪れ、居住地とは別の家を利用する。

こうした人の入りが見える地域には、生活、仕事、自然、観光、利便性など、選ばれる理由があると考えられます。
これは地域の魅力を考える大切な出発点です。

ただし、「住む」「所有する」「滞在する」は同じ需要ではありません。
人口増加、観光客数、地価上昇率の一つだけでは、誰が何のために使うかは分かりません。

人が入ってくる理由を、どう分けて見ればよいのでしょうか。

二次的住宅と宿泊密度は、同じ「域外需要」ではない

一つ目の補助指標は、2023年住宅・土地統計調査の二次的住宅率です。これは「二次的住宅戸数÷総住宅数」で算出しました。

二次的住宅には別荘だけでなく、仕事などの都合で時々寝泊まりする住宅も含まれます。別荘率や県外所有率と断定してはいけません。

それでも、居住地とは別に住宅を所有・利用する需要を推測する入口にはなります。

二つ目は、2025年の県外発地の国内旅行者による延べ宿泊者数を、2025年国勢調査速報人口で割った県外客宿泊密度です。

これは一般的な「観光客数」ではなく、地域規模に対する滞在需要の強さを見る指標です。

1人が2泊すれば2人泊として数えます。ホテル以外の宿泊も含み、日帰り客と原則として訪日外国人客は含まないため、通常賃貸や分譲の住宅需要そのものを示す数字ではありません。

所有される魅力と、滞在される魅力は別物です。
この違いを生活実需・価格の指標も含めて比べると、どのような輪郭になるでしょうか。

4指標による暫定・地域比較

下表は県内41市町村の暫定比較です。
住宅地地価上昇率の高い順に並べ、価格へ表れた需要と、所有・滞在・生活実需の関係を読みます。

二次的住宅率を取得できない自治体も外さず、値は「―」と表示します。これはゼロではなく、市町村値が未公表であることを示します。

表の人口・世帯増減は、2020年国勢調査確報値から2025年国勢調査速報値への変化です。
速報値は要計表による集計で、後日公表される確定数と一致しない場合があります。

二次的住宅率が「―」の自治体は、推測やゼロ補完をせず、そのほかの4項目を比較します。

この「暫定」は、二次的住宅は2023年、その他は2025年の統計であるためでもあります。宿泊需要は住宅需要と同一ではありません。

表は、地域の優劣ではなく、需要の種類を発見する入口です。

特徴が出る地域をどう読み分ければよいでしょうか。

特徴が出る地域をどう読むか：北谷・恩納・名護・宮古島

北谷町は、二次的住宅率4.53%が比較対象で最も高く、地価+9.1%、宿泊密度21.7人泊/人でした。

観光客数だけでなく、居住地以外に住宅を持つ需要が相対的に見えやすい地域、と仮説を置けます。ただし所有者の居住地や利用目的は判別できません。

恩納村は二次的住宅の市町村値が得られないため対象外です。一方、宿泊密度は165.3人泊/人、地価+10.7%、人口+3.18%、世帯+24.84%でした。

北谷町が「所有需要」を観察しやすいのに対し、恩納村は「滞在したい」需要が圧倒的に強い構造です。通常賃貸の裏付けとは別に確認します。

名護市は宿泊密度21.3人泊/人、地価+8.0%、人口+3.98%、世帯+10.50%が同時に見られます。

地元生活実需と観光・移住・域外需要が重なる可能性があります。長期保有を考える場合も、雇用、供給計画、生活圏、取得価格の確認が前提です。

宮古島市は宿泊密度40.6人泊/人、地価+11.2%、世帯+6.20%が高く、人口は-1.74%でした。

人口だけでは説明しにくい域外需要を示唆しますが、観光動向や域外資金の変化に影響を受けやすい面もあります。一つの指標だけでは、物件ごとの需要の安定性は決められません。

うるま市・八重瀬町は、観光・二次的住宅を主軸に置かなくてもよい比較です。うるま市は人口+2.50%、世帯+12.09%、地価+6.6%です。

二次的住宅が未公表の八重瀬町も人口+5.65%、世帯+8.15%、地価+6.0%です。

数値の高低を「魅力の有無」と読まず、地元生活実需型として何を供給するかを考えます。

では、利用者ごとにはどの地域から確認を始めればよいでしょうか。

「誰の需要を狙うか」で読み方が変わる

那覇市は人口が減少していても、2020年から2025年速報までに世帯が6,904世帯増えています。浦添市も人口はほぼ横ばいで、世帯は1,821世帯増です。

世帯増をファミリー増と断定はできません。増加率だけで地元ファミリーや長期保有の候補から外さず、既存生活圏の需要として雇用・通勤・教育・買物・供給を確認します。

那覇市・浦添市・宜野湾市は、域外所有需要の強さではなく、県都圏の居住・賃貸需要を長期にどう取り込めるかで見る「都市生活圏型」です。

地域名は推奨リストではありません。

北谷町は県外所有、恩納村は観光・長期滞在、名護市は生活実需と移住、うるま市・八重瀬町は増加型の地元居住者向けです。

那覇市・浦添市・宜野湾市は既存生活圏型、というように目的で読み方が変わります。

商品から市町村を選ぶ順番はどうするのでしょうか。

商品から逆算して、市町村を絞る

地元20〜30代向け1LDKなら、世帯増、雇用、通勤時間、同型物件の募集賃料と空室を確認します。

子育て世帯向け2LDK〜3LDKなら、人口・世帯に加え、学校、買物、駐車場、生活道路、将来の供給を見ます。うるま市、八重瀬町、南城市などは、生活実需の確認から入ります。

県外50〜60代向けセカンドハウスなら、二次的住宅率と宿泊密度に、空港アクセス、買物・医療、管理のしやすさを重ねます。北谷町や宮古島市の数字は仮説の入口で、所有目的や規制、出口の買い手像を省けません。

観光・短期滞在型なら、宿泊密度、観光資源、季節変動、運営体制、旅館業・民泊を含むルールを先に確認します。

恩納村、本部町、竹富町でも、住宅向け物件と同じ採算・稼働では評価しません。

最後に、共通する判断軸は何でしょうか。

まとめ：地域の優劣ではなく、需要の一致を見る

沖縄で「どこを買えばよいか」から始めるのではなく、まず商品を決め、利用者・購入者のターゲットを定めます。

次に必要な需要指標を選び、その需要が強い市町村を探し、最後に個別立地・価格・収益性・法規制を判断します。

人口が増えている、観光客が多い、地価が上がっている、のどれも単独では結論になりません。

二次的住宅を別荘と断定せず、宿泊需要を住宅需要と同一視せず、地価上昇を将来の値上がり保証にしないことが大切です。

4指標の比較表は地域の勝敗表ではなく、「その不動産を誰に使ってもらうのか」と地域の需要構造が一致しているかを考えるための入口です。

 

出典：二次的住宅率は総務省統計局「2023年住宅・土地統計調査 1-2-1 居住世帯の有無別住宅数」より算出。県外客宿泊密度は沖縄県「令和7年 県外からの国内客の動向」と「令和7年国勢調査速報」より算出。人口・世帯増減は同速報の2020年確報値と2025年速報値を使用。住宅地地価上昇率は沖縄県「令和7年市町村別・用途別平均価格及び平均変動率」の住宅地。二次的住宅の未公表値は推測していない。