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  • 2026年3月の沖縄不動産市場温度計｜総合判定「弱含み」の背景と投資家への示唆

    2026年3月の沖縄不動産市場温度計｜総合判定「弱含み」の背景と投資家への示唆

    【データについて】本記事は2026年3月の統計データをもとに作成しています。住宅着工統計は約3〜4か月の公表ラグがあり、最新月のデータが揃った時点で分析・執筆を行うため、公開時期と統計月にずれが生じます。データが示すトレンド（方向感・継続月数）の読み方は、公開時点でも参考になるものとして掲載しています。

    沖縄の不動産市場、2026年3月は何が変わった？

    「空室は増える？」「金利の影響は？」「賃料は上げられる？」
    実需・供給・コスト・賃料収益性の4つの指標を確認すると、2026年3月の沖縄不動産市場で何が起きているかが見えてきます。

    まず結論から

    2026年3月の沖縄不動産市場温度計は、総合スコア 30.7/100、判定は 弱含み です。

    1つ目は、住宅購入ニーズの弱さです。
    持家着工3か月移動平均前年比は -24.78% と大きく前年を下回り、持家・実需環境は「需要低迷」となりました。

    2つ目は、賃貸新規供給の強さです。
    貸家着工3か月移動平均前年比は +53.00% で、供給拡大方向が6か月継続しています。

    3つ目は、投資コストの重さです。
    沖縄地銀短期プライムレートは 2.825% で、建築費前年比も +2.23% と上昇しています。

    4つ目は、賃料・収益性の下支えです。
    賃料・収益性は 66.7/100 の「収益やや有利」で、賃料改定余地は残っています。

    全体としては、賃料面の下支えはあるものの、実需の弱さ、供給増、借入コスト上昇を同時に見る必要がある月です。

    4つの軸で読む今月の変化

    住宅購入ニーズの今（実需環境・持家）

    持家着工3か月移動平均前年比は -24.78% でした。

    3か月移動平均とは、直近3か月の平均でならした数字です。前年比は、去年の同じ月との比較です。
    つまり、持家着工が前年より大きく少なく、住宅購入ニーズが弱い状態と読めます。

    方向感は悪化で、継続は1か月です。
    まだ単月の動きなので、ここから悪化が続くのか、再び持ち直すのかを確認する段階です。

    投資家にとって実需の弱さは、出口時の買い手のつきやすさに関係します。
    住宅購入ニーズが弱い局面では、売却時の価格設定や売却期間を慎重に見る必要があります。

    賃貸物件はどれだけ増えているか（賃貸新規供給圧力）

    貸家着工3か月移動平均前年比は +53.00% です。

    貸家着工が増えるということは、今後12〜18か月後に市場へ出てくる賃貸物件が増えやすい、という意味です。
    すぐに空室率へ反映されるわけではありませんが、竣工後には入居者獲得競争が強まりやすくなります。

    供給拡大方向は6か月継続しています。
    これは計測上限であり、一時的な増加というより、供給圧力が続いている状態と読めます。

    着工/世帯増倍率は 1.147倍 です。
    2025年の年次データでは、世帯増加に対して着工がやや多い状態です。
    既存物件では、家賃設定、募集条件、退去防止策を早めに点検しておきたい局面です。

    借入・建築費・地価の動き（投資コスト圧力）

    統計月である2026年3月時点の沖縄地銀短期プライムレートは 2.825% です。

    短期プライムレートは、変動金利の基準となる参照レートです。
    実際の投資用ローン金利そのものではありませんが、この水準が上がると、投資用ローンの基準金利も上がりやすくなります。

    沖縄地銀短期プライムレートは、2024年秋以降に段階的に上昇し、2026年2月以降は2.825%の水準にあります。
    記事作成時点の最新データでも 2.825% が続いており、さらに上がったわけではありません。
    ただし、高い水準のまま継続している点が重要です。

    なお、居住用住宅ローンの参考指標であるメガバンク変動金利は 0.965% です。投資用アパートローンの実行金利は、地銀プライムレートや案件別の審査条件をもとに考えることが大切です。

    建築費前年比は +2.23%、地価変動率は +5.7% です。
    建築費と地価の両方が上がっているため、新築・取得どちらの収支計算でも、コストを軽く見ない前提が必要です。

    賃料と収益性の環境（賃料・収益性）

    総務省の消費者物価データ（CPI）をもとに、3つの視点で賃料・収益性の環境を確認しています。

    ※賃料改定余地は那覇市の住居CPIが個別公表されているため那覇市データを使用しています。
    利回り圧迫と入居者負担圧力は、那覇市単体の該当データが非公表のため沖縄県データを使用しています。

    賃料改定余地は +0.5pt です。那覇市の住居物価が全体の物価上昇を上回っており、賃料に上方余地がある状態といえます。

    一方で、利回り圧迫は +0.5pt です。沖縄県では修繕費の上昇が賃料上昇を上回っており、手取り収益に下押し圧力がかかりやすい状態です。

    入居者負担圧力は -4.2pt です。食料や光熱水道の負担が総合物価と比べて相対的に落ち着いており、入居者の家計面ではやや余裕がある状態と読めます。

    数字で確認する

    軸 水準 変化方向 継続 転換点の読み方
    実需環境（持家） 需要低迷（-24.78%） 悪化 1か月 悪化の初動。流動的な段階
    賃貸新規供給圧力 供給やや過多（+53.00%） 拡大 6か月 供給戻りが続いている
    投資コスト圧力 負担重め（2.825%） 上昇（コスト悪化） 2か月 悪化の初動。流動的な段階
    賃料・収益性 収益やや有利（66.7/100）
    ※賃料改定余地・修繕費上昇・入居者支払余力の
    3指標を合成したスコアです    		 水準で判定 — 修繕費上昇と賃料の差分: +0.5pt。
    賃料改定余地: +0.5pt

    来月に何を見るか

    実需では、持家着工の前年比がプラスに転じるかを確認します。
    プラス転換が2か月以上続いた時点で、実需回復の初動として見やすくなります。

    供給では、貸家着工の拡大方向が止まるかが重要です。
    現状は6か月継続しており、空室率への上昇圧力が蓄積しやすい状態です。

    コストでは、沖縄地銀短期プライムレートが2.825%のまま続くのか、さらに上がるのかを確認します。
    横ばいでも高い水準にあるため、投資用ローンの収支計算は保守的に見直す必要があります。

    賃料・収益性では、修繕費の上昇が賃料上昇を上回る状態が続くかを見ます。
    賃料改定余地があっても、修繕費が先に上がると手取り収益は圧迫されます。

    まとめ

    2026年3月の沖縄不動産市場は、総合判定では「弱含み」です。

    実需は弱く、売却時の出口戦略は慎重に見たい局面です。
    賃貸新規供給は強く、今後12〜18か月後の競争環境を保守的に見る必要があります。

    投資コストはすでに上がった水準にあります。
    金利がさらに上がっていなくても、借入条件や返済計画を現行水準で見直すことが大切です。

    一方で、賃料・収益性には下支えもあります。
    賃料改定余地がある物件では、募集条件や更新時の賃料設定を丁寧に確認する価値があります。

    あなたの物件の空室対策、修繕費見積もり、出口戦略は、今月の市場環境に対応した状態になっていますか？

    ※出典: 国土交通省 住宅着工統計、総務省 消費者物価指数、沖縄地銀公表値、ValueLab沖縄による集計・分析。

  • 沖縄県新設住宅着工統計レポート 2026年3月

    沖縄県新設住宅着工統計レポート 2026年3月

    沖縄の住宅着工は回復しているのでしょうか？

    2026年3月の沖縄県新設住宅着工統計では、貸家と全住宅のどちらにも回復の動きが見られました。

    特に注目したいのは、前月レポートで確認ポイントとしていた2つの移動平均です。貸家は500戸台、全住宅は900戸台を回復しました。

    まず結論から。2つの回復ラインを突破しました

    2026年3月の沖縄県の住宅着工は、短期的な供給回復を確認する月になりました。

    前月のレポートで注目していた2指標の結果を先にお伝えします。
    ① 貸家の3か月移動平均：494.3戸から536.0戸へ増加し、500戸台を回復しました。
    直近ピークだった2025年11月の521.3戸も上回っています。
    ② 全住宅の3か月移動平均：851.0戸から914.0戸へ増加し、900戸台を回復しました。
    ただし、1,000戸台まではまだ86.0戸の差があります。

    単月では、貸家着工が732戸、前年同月比+43.5%。全住宅着工は1,177戸、前年同月比+1.9%でした。

    つまり、3月は「貸家が強く戻り、全体も下支えされた月」と見ることができます。

    なぜ貸家の500戸台回復が重要なのでしょうか？

    貸家の着工戸数は、将来の賃貸供給量を読むための先行指標です。
    供給が増えれば、数か月から数年後の空室率や家賃競争に影響します。

    2026年3月の貸家着工は732戸でした。単月として強いだけでなく、3か月移動平均も536.0戸まで戻っています。

    貸家の主要指標

    指標 値
    対象月 2026-03
    貸家着工戸数 732戸
    総床面積 48,076㎡（戸当たり65.7㎡/戸）
    貸家比率（全住宅比） 62.2%（3か月移動平均57.4%）
    3か月移動平均 536.0戸（前年同期比+53.0%）
    前年同月比 +43.5%

    ではなぜ、500戸台回復が大事なのでしょうか。

    2025年7月の貸家3か月移動平均は305.7戸まで落ち込んでいました。
    そこから2026年3月には536.0戸まで戻り、底値から約75.3%上昇しています。

    これは、賃貸住宅の供給が一時的な停滞局面から抜けつつあることを示しています。
    ただし、単月の大型着工に引っ張られている面もあるため、次月以降も500戸台を維持できるかが焦点です。

    直近12か月の貸家着工戸数

    月ごとの振れが大きいため、単月だけでなく3か月移動平均で見ることが重要です。

    年月 着工戸数 総床面積（㎡） 戸当たり（㎡/戸） 貸家比率 3か月移動平均 前年同期3か月移動平均比
    2025-04 494 28,774 58.2 47.8% 425.7 +22.7%
    2025-05 162 10,473 64.6 39.9% 388.7 -9.3%
    2025-06 302 19,155 63.4 46.9% 319.3 -40.1%
    2025-07 453 23,542 52.0 58.0% 305.7 -45.8%
    2025-08 346 19,012 54.9 42.4% 367.0 -28.5%
    2025-09 639 29,602 46.3 60.6% 479.3 -0.3%
    2025-10 541 29,571 54.7 52.3% 508.7 +17.6%
    2025-11 384 23,340 60.8 43.9% 521.3 +9.8%
    2025-12 607 34,932 57.5 61.4% 510.7 +22.8%
    2026-01 319 15,993 50.1 49.1% 436.7 +22.4%
    2026-02 557 33,094 59.4 60.9% 494.3 +71.8%
    2026-03 732 48,076 65.7 62.2% 536.0 +53.0%

    3か月移動平均は、2026年1月の436.7戸から2か月連続で改善しました。
    貸家比率も単月で62.2%となり、3月は賃貸供給の存在感がかなり強い月です。

    全住宅は900戸台を回復。ただし本格回復はまだ途中です

    全住宅は、貸家だけでなく持家や分譲も含めた市場全体の動きです。
    建設需要の強さを見るには、この指標が欠かせません。

    2026年3月の全住宅着工は1,177戸でした。
    前年同月比は+1.9%と小幅ですが、3か月移動平均は914.0戸まで上がりました。

    全住宅の主要指標

    指標 値
    対象月 2026-03
    全住宅着工戸数 1,177戸
    総床面積 90,121㎡（戸当たり76.6㎡/戸）
    3か月移動平均 914.0戸（前年同期比+20.2%）
    前年同月比 +1.9%

    つまり、900戸台には戻りましたが、1,000戸台で安定する段階にはまだ届いていません。

    2025年11月の3か月移動平均は988.3戸でした。
    2026年3月の914.0戸は、そこからまだ74.3戸低い水準です。

    直近12か月の全住宅着工動向

    全住宅は2025年9月以降、前年同月比でプラスが続いています。
    回復方向は見えますが、水準の安定にはもう少し確認が必要です。

    年月 全住宅着工 総床面積（㎡） 戸当たり（㎡/戸） 前年同月比 3か月移動平均 前年同期比（3か月移動平均）
    2025-04 1,034 81,155 78.5 +21.4% 931.3 +31.2%
    2025-05 406 35,005 86.2 -49.5% 865.0 +13.1%
    2025-06 644 49,713 77.2 -33.1% 694.7 -20.4%
    2025-07 781 55,397 70.9 -18.2% 610.3 -32.7%
    2025-08 816 57,883 70.9 +9.7% 747.0 -15.8%
    2025-09 1,055 72,227 68.5 +30.2% 884.0 +5.7%
    2025-10 1,035 77,810 75.2 +14.2% 968.7 +18.1%
    2025-11 875 69,883 79.9 +14.2% 988.3 +19.5%
    2025-12 988 74,896 75.8 +15.2% 966.0 +14.5%
    2026-01 650 46,035 70.8 +24.5% 837.7 +17.1%
    2026-02 915 67,629 73.9 +51.2% 851.0 +28.6%
    2026-03 1,177 90,121 76.6 +1.9% 914.0 +20.2%

    3月単月の1,177戸は強い数字です。
    一方で、3か月平均ではまだ1,000戸台に届いていないため、次月も900戸台を維持できるかが大切です。

    長期で見ると、供給過多局面とは違う形です

    短期では回復感があります。では、長期の需給バランスではどうでしょうか。

    2025年の着工/世帯純増倍率は1.1倍でした。
    これは、世帯増加に対して住宅着工がやや上回る程度です。

    過去のピーク局面のような強い供給過多とは違い、長期ではおおむね均衡圏にあります。

    長期年次トレンド

    年 人口（万人） 世帯数（万） 世帯純増 全住宅着工 うち貸家 総床面積（㎡） 戸当たり（㎡/戸） 着工/世帯純増（倍）
    2007 137.3 50.2 5,972 10,876 7,307 497,955 68.1 1.8
    2008 137.7 50.8 5,666 12,300 7,570 472,570 62.4 2.2
    2009 138.5 51.4 6,133 11,747 8,292 546,683 65.9 1.9
    2010 139.3 52.0 6,324 10,709 7,381 452,286 61.3 1.7
    2011 140.3 52.9 8,924 11,828 7,547 476,517 63.1 1.3
    2012 141.2 53.6 7,257 12,713 8,253 496,611 60.2 1.8
    2013 141.9 54.3 6,812 16,618 10,772 640,892 59.5 2.4
    2014 142.6 55.1 7,541 15,426 10,914 637,717 58.4 2.0
    2015 143.4 56.0 9,699 16,136 10,726 553,986 51.6 1.7
    2016 144.2 57.1 11,067 16,201 11,135 551,688 49.5 1.5
    2017 144.7 58.1 9,939 16,591 11,263 546,466 48.5 1.7
    2018 145.3 59.2 10,667 16,803 11,282 530,020 47.0 1.6
    2019 146.1 60.5 12,528 15,098 9,227 470,078 50.9 1.2
    2020 146.7 61.5 10,083 10,703 5,683 317,123 55.8 1.1
    2021 146.9 62.3 8,455 9,668 4,399 240,276 54.6 1.1
    2022 146.9 63.2 8,919 9,179 3,647 225,547 61.8 1.0
    2023 146.8 64.1 9,266 10,183 4,417 262,924 59.5 1.1
    2024 146.7 65.1 10,027 9,703 5,202 281,336 54.1 1.0
    2025 146.6 66.0 8,645 9,916 4,979 281,134 56.5 1.1

    2013年から2018年にかけては、着工/世帯純増倍率が高い年もありました。
    2025年の1.1倍は、それらの時期と比べると落ち着いた水準です。

    全国比較では、沖縄の特徴がまだ残っています

    沖縄は全国と比べると、貸家比率が高い地域です。
    2025年も沖縄の貸家比率は50.2%、全国は43.9%でした。

    ただし、2025年の貸家指数は沖縄87.6、全国105.9です。
    貸家の回復度合いだけを見ると、沖縄は全国より弱い位置にあります。

    全国比較

    年 総着工指数(沖縄) 総着工指数(全国) 貸家指数(沖縄) 貸家指数(全国) 貸家比率(沖縄) 貸家比率(全国) 貸家比率前年差(沖縄) 貸家比率前年差(全国)
    2007 101.6 130.1 128.6 102.6 67.2% 29.7% -1.6% -1.4%
    2008 114.9 134.1 133.2 103.8 61.5% 29.1% -5.6% -0.6%
    2009 109.8 96.7 145.9 92.8 70.6% 36.1% +9.0% +7.0%
    2010 100.1 99.7 129.9 99.5 68.9% 37.5% -1.7% +1.4%
    2011 110.5 102.3 132.8 99.6 63.8% 36.6% -5.1% -0.9%
    2012 118.8 108.3 145.2 101.6 64.9% 35.3% +1.1% -1.3%
    2013 155.3 120.2 189.5 115.7 64.8% 36.2% -0.1% +0.9%
    2014 144.1 109.4 192.0 93.0 70.8% 32.0% +5.9% -4.2%
    2015 150.8 111.5 188.7 92.4 66.5% 31.2% -4.3% -0.8%
    2016 151.4 118.6 195.9 95.3 68.7% 30.2% +2.3% -0.9%
    2017 155.0 118.3 198.2 92.7 67.9% 29.5% -0.8% -0.7%
    2018 157.0 115.6 198.5 92.3 67.1% 30.1% -0.7% +0.6%
    2019 141.1 111.0 162.4 94.1 61.1% 31.9% -6.0% +1.8%
    2020 100.0 100.0 100.0 100.0 53.1% 37.6% -8.0% +5.7%
    2021 90.3 105.0 77.4 93.1 45.5% 33.3% -7.6% -4.3%
    2022 85.8 105.4 64.2 112.5 39.7% 40.1% -5.8% +6.8%
    2023 95.1 100.5 77.7 112.1 43.4% 42.0% +3.6% +1.8%
    2024 90.7 97.2 91.5 111.5 53.6% 43.2% +10.2% +1.2%
    2025 92.6 90.8 87.6 105.9 50.2% 43.9% -3.4% +0.7%

    沖縄は貸家比率が全国より高い一方、2025年は前年差で低下しています。全国とは少し違う動きになっています。

    着工密度の比較

    年 人口1万人当たり(沖縄) 人口1万人当たり(全国) 世帯1万当たり(沖縄) 世帯1万当たり(全国)
    2007 79.2 82.8 216.6 211.4
    2008 89.3 85.6 242.3 215.6
    2009 84.8 61.8 228.6 153.7
    2010 76.9 63.5 205.9 156.8
    2011 84.3 65.3 223.5 159.9
    2012 90.1 69.2 237.0 168.2
    2013 117.1 76.9 305.9 185.6
    2014 108.2 70.1 280.1 167.9
    2015 112.6 71.5 287.9 170.1
    2016 112.4 76.2 283.5 179.5
    2017 114.6 76.1 285.3 177.5
    2018 115.6 74.5 283.8 172.0
    2019 103.3 71.7 249.7 163.8
    2020 72.9 64.9 174.1 146.4
    2021 65.8 68.2 155.1 152.4
    2022 62.5 68.8 145.2 151.6
    2023 69.3 65.9 158.8 143.3
    2024 66.1 64.0 149.0 137.3
    2025 67.6 60.1 150.2 127.3

    世帯1万当たりで見ると、2025年の沖縄は150.2戸、全国は127.3戸です。
    人口・世帯規模に対しては、沖縄の供給密度はまだ高めです。

    この回復は本物でしょうか？

    2026年3月は、貸家も全住宅も前月の注目ラインを超えました。これは前向きな変化です。

    ただし、判断はここで終わりではありません。次月に見るべきポイントは2つあります。

    ① 貸家の3か月移動平均が500戸台を維持できるか。
    ② 全住宅の3か月移動平均が900戸台を維持し、1,000戸台との差を縮められるか。

    賃貸オーナーにとっては、供給増が競合増につながるかが気になるところです。
    投資家にとっては、回復が実需を伴っているかを見る必要があります。

    次月の数字は、この回復が一過性なのか、沖縄の住宅供給が次の局面に入ったのかを判断する材料になりそうです。

    ※出典：沖縄県土木建築部 建築指導課 住宅着工統計（月次）、国土交通省 建築着工統計調査 住宅着工統計（e-Stat 統計コード: 00600120）