沖縄の賃貸・収益物件、建築費27.7％上昇をどう読む？｜価値を守る5つの視点

国土交通省の「建築着工統計調査」と「建築統計年報」をもとに、沖縄県の建築単価を2019年度から2025年度まで比較します。対象は各年度の4月から翌年3月までに着工した、沖縄県内の全構造・全用途の建築物です。

この記事は、既存の賃貸・収益物件を保有するオーナー向けです。建築費が上がった事実そのものではなく、保険、修繕、賃料、融資、売却の判断へどうつなげるかを整理します。

ここでいう建築単価は、着工時の工事費予定額を床面積で割った、全構造・全用途の集計平均です。完成後の最終工事費や、同じ品質の建物を追跡した価格指数ではありません。非住宅も含み、構造、用途、規模などの構成で平均が動くため、個別の賃貸・収益物件の見積額や査定額へそのまま当てはめないことが前提です。

建築費27.7％上昇、賃貸・収益物件オーナーは何に備える？

沖縄県の建築単価は、2019年度の25.1万円/㎡から、2025年度には32.1万円/㎡へ上がりました。差は7.0万円/㎡、上昇率は27.7％です。2024年度の29.8万円/㎡と比べても7.5％上昇しており、直近も上向いています。

この変化から分かるのは、同程度の建物を現在建てる費用が、コロナ前より高くなっている可能性です。オーナーにとっては、将来の建替えや大規模修繕に必要な資金、火災保険の保険金額を見直す手がかりになります。

ただし、建築費が27.7％上がっても、家賃や売却価格が同じ割合で上がるわけではありません。この記事では、まず7年間の推移と上昇の背景を確認し、その後に建築費と既存建物の価値の関係を整理します。

では、27.7％という数字は、どのような推移の中で生じたのでしょうか。

コロナ前から27.7％上昇、ただし7年は一直線ではない

建築単価は、7年間ずっと上がり続けたわけではありません。2021年度と2023年度には前年を下回り、2024年度と2025年度に再び上昇しました。2019年度と2025年度だけを比べると大きな上昇ですが、途中には上下があります。

床面積の単位は㎡、工事費予定額は万円です。単価と上昇率は、元データの未丸め値で計算し、表示時に小数第1位へ丸めています。

主な比較基準を2019年度としたのは、「コロナ前」として意味が分かりやすく、現在との条件差も長期比較より小さいためです。長期の補足としては、全構造・全用途の平均単価が2006年度の14.5万円/㎡から2025年度の32.1万円/㎡になった比較があります。これは建築単価の集計平均を比べた結果であり、賃貸・収益物件の価値が同じ倍率になったことを示すものではありません。

構造の変化を見ると、RC造より単価の低い木造の床面積比率は、2019年度の10.6％から2025年度の15.1％へ増えています。それにもかかわらず、全構造平均は25.1万円/㎡から32.1万円/㎡へ上がりました。つまり、木造比率の上昇が平均を押し下げる方向に働いても、それを上回る建築費上昇があったと読めます。なお、構造別データも住宅だけではなく全用途の着工建築物です。

では、この7年間に建築費が上昇した背景には、どのような変化があったのでしょうか。

資材・物流・円安が重なり、コストを押し上げた

沖縄の27.7％上昇を、一つの原因だけで説明することはできません。ただし、コロナ禍以降、建築費が上がりやすい環境が続いたことは、公的資料から確認できます。

内閣府は、コロナ禍における工場の生産制約、コンテナや輸送人員の不足、国際物流の混乱が供給網へ影響したと整理しています。林野庁は2021年のウッドショックについて、海外の住宅需要回復、木材需給の逼迫、港湾・海上輸送の混乱、運賃上昇が重なったと説明しています。

その後も、原材料・エネルギー価格や労務費の上昇が建設費を押し上げる背景となりました。円安も輸入資材の調達コストを高める要因ですが、価格への反映度は資材や需給状況によって異なります。そのため、「沖縄の建築単価が27.7％上がった主因は円安」とまでは断定できません。

沖縄では、県外・海外からの海上輸送に加え、台風や塩害に備えた仕様が個別の建築・修繕費を変えます。また、国土交通省が2026年6月16日に示した中東情勢によるナフサ由来資材の調達・物流リスクは、2025年度までの上昇原因ではなく、2026年度以降の価格と納期に関わるリスクとして分けて考えます。

こうした費用上昇は、オーナーの経営にどこから影響するのでしょうか。

建替え・大規模修繕・保険に、建築費上昇は先に響く

建築費上昇がまず影響するのは、将来の建替えや大規模修繕に必要な資金です。資材費や労務費が上がれば、同じ工事内容でも以前より多くの資金が必要になる可能性があります。工事を予定している場合は、過去の見積額ではなく、現在の価格と有効期限を確認すると資金計画を立てやすくなります。

同じ建物を現在建て直すために必要な費用を、再調達原価といいます。再調達原価の上昇は「建物を調達しやすくなる」という意味ではなく、再建に必要な資金が増えることを意味します。火災保険では、現在の再建費に対して保険金額が不足していないかを考える材料になります。

では、再調達原価が上がれば、既存建物の価値も上がるのでしょうか。

収益物件の価値は、建築費だけで決まらない

再調達原価が上がっても、既存建物の評価額が同じ割合で上がるとは限りません。不動産評価の原価法では、再調達原価から築年数、損傷、設備の古さなどによる価値の低下を差し引くためです。

収益不動産では、家賃からどれだけ利益を残せるかも重要です。考え方を単純化すると、収益価値＝NOI÷キャップレートです。NOIは、家賃などの収入から管理費、修繕費、固定資産税などの運営費を差し引いた純営業収益です。

キャップレートは、その物件の収益と将来リスクを、市場が何％の利回りで評価するかを示す率です。借入金利とは別の指標で、同じNOIならキャップレートが低いほど収益価値は高くなります。例えば、年間NOIが500万円の場合、キャップレート5.0％なら1億円、4.5％なら約1億1,111万円です。

したがって、収益価値を守り、高める基本はNOIの維持・向上です。NOIが同じでもキャップレートが下がれば価値は上がる可能性がありますが、キャップレートは金利、取得需要、立地、建物状態などで決まり、オーナーが直接動かせる数字ではありません。

また、建築費が上がったという理由だけで家賃を上げられるわけでもありません。近隣の同種物件の賃料、稼働率、募集反響、契約条件、建物の状態をもとに判断します。

では、オーナーが自分で動かせる部分は、どこにあるのでしょうか。

オーナーが管理できるのは、NOIと建物状態

建築費や市場のキャップレートは、オーナーだけでは決められません。一方、賃料、稼働率、運営費、修繕の進め方、建物情報の整備は、日々の経営で改善できます。

大切なのは、「建築費が上がったから価値も上がった」と考えるのではなく、費用上昇が自分の物件の再建費、運営費、NOIへどう表れているかを確認することです。さらに、その状態を資料で説明できると、保険、融資、売却の判断にもつなげやすくなります。

この考え方を実務へ移すなら、何から始めるとよいでしょうか。

価値を守るために、まず5つの資料を整える

次の5項目を順に確認すると、建築費上昇を自分の物件の判断材料へ置き換えやすくなります。

1. 火災保険の再調達価額と保険金額を確認する
   現在の構造・面積・仕様で再建する場合の金額と、契約中の保険金額を照合します。沖縄では台風、塩害、海上輸送費も再建条件に関わるため、評価時点と算定条件も確認します。
2. 修繕履歴・建物状態・設備更新を記録する
   防水、外壁、給排水、空調などの工事時期、費用、点検結果、保証書を整理します。維持管理の記録は、融資や売却時に建物状態を説明する根拠になります。
3. 周辺賃料・稼働率・募集反響を定期比較する
   立地、間取り、築年が近い物件の募集賃料、空室期間、問合せ数を比べます。家賃改定は、建築費ではなく賃貸需要と契約条件を含めて判断します。
4. 改修費を賃料上昇または空室改善で回収できるか検証する
   改修費と、見込める賃料増加や空室期間の短縮効果を比べます。見た目の改善だけでなく、NOIの改善につながるかを確かめます。
5. 融資・売却時に説明できる資料を整える
   年度別NOI、レントロール、修繕履歴、更新計画、保険評価、再建見積を一式にします。建築費の統計と自物件の収益・状態を分けて示すと、金融機関や買い手へ説明しやすくなります。

賃貸・収益物件で、建築費上昇をどう受け止めるか

• 建築費の変化：沖縄県の建築単価は、2019年度から2025年度までに27.7％上昇しました。
• 既存建物の価値：建築費が上がっても、家賃や売却価格が同じ割合で上がるわけではありません。再調達原価、NOI、キャップレート、建物状態を分けて考えます。
• オーナーの対策：賃料、稼働率、運営費を管理してNOIを維持・向上し、修繕履歴や保険金額を整えることが、価値を守る基本です。

建築費という外部環境と、自分の物件の収益・状態を分けて見ることが、建築費上昇局面で判断を誤らないための基本になります。

 

出典
国土交通省「建築統計年報」各年度版一覧（2019〜2021年度）、国土交通省「建築統計年報 平成18年度 第28表」（2006年度の長期補足）、国土交通省「建築統計年報 令和元年度 第28表」（2019年度）、国土交通省「建築統計年報 令和元年度 第29表」（2019年度の構造別データ）、e-Stat「建築着工統計 令和4年度計分 表6-1」（2022年度）、e-Stat「建築着工統計 令和5年度計分 表6-1・修正版」（2023年度）、e-Stat「建築着工統計 令和6年度計分・4〜12月」・同1〜3月（2024年度）、e-Stat「建築着工統計 令和7年度計分」（2025年度）、内閣府「日本経済2021-2022 第2章第4節」、林野庁「令和3年度 森林・林業白書 特集1」、内閣府「建設資材価格の高騰と公共投資への影響について」、日本銀行「コストプッシュ圧力の消費者物価へのパススルー」、国土交通省「中東情勢の変化による建設資材への影響に係る直轄工事の対応」（2026年6月16日）、国土交通省「不動産鑑定評価基準」、国土交通省「既存住宅の建物評価手法の改善に向けた指針」、日本損害保険協会「建物の保険金額はどのように設定すればよいですか」、e-Gov法令検索「借地借家法」