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建築費が上がれば、自宅も同じだけ高く売れるのか

「新築の建築費が上がっているなら、わが家も以前より高く売れるのでは」。売却を考え始めたとき、そう期待するのは自然なことです。
ただし、建築費が34.5％上がったからといって、自宅の売却価格も34.5％上がるわけではありません。

この記事では、国土交通省「建築着工統計調査 建築物着工統計」から、2019〜2025年度の沖縄県「A 居住専用住宅」、つまり店舗や事務所ではなく住むためだけに使う建物の数字を読みます。
各年度の4月から翌年3月まで12か月分を集計し、年度計と照合したうえで、1㎡当たりの工事費の見込み額を計算しました。

対象は、沖縄県でマンションや戸建てを所有し、将来の売却価格を考えたい方です。
実際の取引価格を集計して相場を示す記事ではなく、建築費と売却価格を混同しないための読み方を整理します。

最初に押さえたいのは、今回の統計が持ち家だけの建築単価ではないことです。
「居住専用住宅」には持家、貸家、分譲住宅などが含まれます。
ここで分かるのは、沖縄で住宅を建てるときの費用全体の動きであり、あなたの自宅そのものの建築費や査定額ではありません。

では、その費用環境はコロナ前の2019年度からどのように変わったのでしょうか。

1㎡当たりの予定額は20.97万円から28.19万円へ

国土交通省の月次統計から、沖縄県の居住専用住宅について、床面積と着工時に届け出た工事費の見込み額を年度ごとに合計しました。1㎡当たりの金額は、次の式で求めています。

再計算単価（円/㎡）＝工事費予定額（万円）×10,000円÷床面積（㎡）

2019年度から2025年度までに、再計算単価は約34.5％上昇しました。
「これなら、わが家の価格にも追い風では」と感じる数字です。
年度ごとの上昇率は、2020年度が約4.1％、2021年度が約3.6％、2022年度が約3.0％、2023年度が約4.3％、2024年度が約10.0％、2025年度が約5.5％です。

2024年度の年度表は、2024年4〜12月分と2025年1〜3月分に分けて公表されています。この2区分を合算し、月次12か月の合計と照合しました。
各年度とも、床面積と工事費予定額は公式の年度計または公表区分計と一致しています。

ただし、工事費予定額は着工時点の見込み額であり、完成後に実際に支払った最終工事費ではありません。それでも、同じ条件の数字を毎年追うことで、沖縄で住宅を建てる費用がどちらへ動いているかはつかめます。

では、34.5％という上昇を、そのまま「建材や人件費が34.5％上がった」と理解してよいのでしょうか。

単価上昇には、総額と床面積の両方が動いている

そうは言い切れません。
2019年度から2025年度までに、工事費の見込み総額は約2.7％増えましたが、床面積は約23.6％減りました。
つまり、費用が少し増えた一方で、それを割る床面積が小さくなったため、1㎡当たりの数字は約34.5％上昇しました。
「単価が上がった」という一言だけでは見えない部分です。

統計から直接確認できるのは、床面積、工事費予定額、そこから再計算した単価までです。
資材価格、人件費、輸送費、建物の構造、規模、仕様などが、それぞれ何％影響したかまでは、この表だけでは分かりません。
年度ごとに着工した建物の組み合わせが変わることでも、平均単価は動きます。

沖縄では、島外から資材を運ぶ条件、潮風によるさびや劣化である塩害への備え、柱や壁を鉄筋とコンクリートで造る建物が選ばれやすい地域性などが、建設費を考える条件になります。しかし、今回の集計だけを根拠に、いずれか一つを上昇の原因と断定するのは避けるべきです。

ここまでで分かるのは、新しく住居用建築物をつくる費用環境が上向いたことです。
では、その変化は既存住宅の売却価格へ、どの経路で関係するのでしょうか。

建築費は「つくり直す費用」には効くが、売値の答えではない

建築費と売却価格をつなぐ一つの手がかりが、再調達原価です。
これは「今、同じような建物を建て直すなら、いくらかかるか」という金額です。

不動産の専門家が価格を判断するときの国のルールである「不動産鑑定評価基準」には、まず建て直す費用を求め、そこから古さや傷み、使いにくさなどによる価値の目減りを差し引く「原価法」という考え方があります。

建築費が上がれば、「今、建て直す費用」は高くなる方向へ動きます。
ただし、今ある住宅は新品ではありません。築年、構造、工事の質、設備、地震への強さ、手入れの状態、周辺環境に合っているかなどを見て、価値の目減りを考えます。
土地付き戸建てなら、建物と土地も分けて見る必要があります。

もう一つ欠かせないのが、条件の似た住宅が市場でどのように取引されているかという比較です。
不動産鑑定評価基準では、似た売買事例を選び、売れた時期、地域の違い、その家固有の違いを調整して価格を考える方法を「取引事例比較法」と呼びます。

つまり、建築費上昇は売却価格に関係しますが、それだけで売値は決まりません。
売却価格は、立地、土地価格、その地域で買いたい人と売りたい物件がどれくらいあるか、築年、建物状態などが重なって決まります。
ニュースで34.5％という数字を見ても、そのまま自宅の価格へ足せないのはこのためです。

同じ基本原則でも、マンションと戸建てでは、その家のどの条件を重く見るかが変わります。

マンションと戸建てで、重く見る条件は変わる

マンションは室内だけでなく、管理と修繕の履歴も見る

マンションでは、所在地、交通や買い物の便利さ、周辺で買いたい人と売りたい物件がどれくらいあるか、築年、階数、向き、眺望、室内など自分だけが使う部分の面積、間取り、室内状態などが比較の土台になります。
同じ棟内でも、階や向き、改修状態によって条件は異なります。

さらに、室内をきれいにしても、一室の所有者だけでは直せない場所があります。外壁・廊下・屋上など住民全体で使う「共用部分」です。
部屋の所有者たちでつくる管理組合の運営、将来いつ・どこを・いくらで直すかを示す「長期修繕計画」、大きな修理に備えて住民が積み立てる「修繕積立金」の状況、建物全体をまとめて直す大規模修繕の履歴などは、買った後も安心して暮らせるかを考える手がかりになります。

国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトも、適切な維持管理、計画的な修繕計画、その実行を支える管理組合運営の重要性を示しています。
新築価格が高くなっていても、管理や修繕への懸念が大きい中古マンションは、新築との価格差が自動的に縮まるわけではありません。

自宅マンションを考えるなら、建築費のニュースより先に、同じ棟や近い条件の比較資料と、管理・修繕資料をそろえる方が、査定価格の理由を理解しやすくなります。

戸建ては建物の状態と土地条件を切り分ける

戸建てでは、土地の価格が全体へ与える影響を切り分けることが大切です。
立地に加え、土地の面積・形状・高低差、どの道路にどのくらい接しているか、駐車のしやすさ、周辺環境、災害リスク、その地域で建てられる建物の種類や大きさを定めるルールなどが関係します。
将来建て替えられるかを左右する道路や法規制の条件も、土地の使いやすさを大きく左右します。

建物側は、築年だけで一律に判断せず、構造、建てたときの地震への強さや断熱性能、傷みの状態、点検結果、修繕履歴、リフォームの内容を見ます。
国土交通省の「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」は、基礎や柱・梁など建物を支える部分と、内外装・設備を分け、丁寧な手入れやリフォームを評価へ反映する考え方を示しています。

「きちんと手入れをしてきたのに、築年だけで見られるのは納得できない」と感じる方もいるでしょう。
たとえば同じ築年の戸建てでも、防水、外壁、屋根、給排水、シロアリ対策、台風後の補修などの記録が残る家と、状態を説明できない家では、買い手が心配する追加費用の大きさが違います。
沖縄では潮風によるさびや劣化、強い風雨への対応履歴も、建物状態を伝える材料になります。

一方で、建物を丁寧に維持していても、土地の形や道路への接し方、将来建て替えられるかを左右する条件が利用を制限する場合、建築費上昇だけでは補えません。
戸建ては「今つくる費用」「今ある建物の残る価値」「土地の価値と使いやすさ」を分けて見ると整理しやすくなります。

この考え方を、自分のマンションや戸建ての売却準備へどう落とし込めばよいでしょうか。

査定前にそろえる資料が、価格の説明力を高める

最初の行動は、建築費上昇率を査定額へ掛けることではなく、査定の根拠を比較できる状態にすることです。

1. 立地と土地の資料をそろえる法務局に登録された所有者・面積などの情報、土地の形や面積・境界を示す地積測量図、道路への接し方や建築上の規制、防災情報を確認すると、土地側の条件を説明しやすくなります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地価、取引価格情報、防災情報、建てられる建物のルールなどを地図上で確認できます。
2. 建物の状態を説明できるようにする建物が建築ルールに合うことを確認した書類、図面、点検結果、修繕・改修の時期と内容、保証書、写真をまとめます。戸建ては建築士などが住宅の傷みを調べる「建物状況調査（インスペクション）」の結果、マンションは管理規約、長期修繕計画、総会資料、修繕履歴が手がかりになります。
3. 比較条件をそろえて査定根拠を聞く査定価格だけでなく、どの地域・築年・面積・状態の事例と比べたか、土地と建物をどう見たか、管理・修繕や将来の建て替えを左右する条件をどう反映したかを確認します。
4. 建築費は補助線として使う「今、同じような建物を建て直す費用」の方向を考える材料にはなりますが、古さや傷みによる価値の目減り、市場での比較を飛ばさないようにします。

査定額が会社ごとに違うと、「結局、どれを信じればよいのか」と戸惑うものです。資料がそろうと、金額の高い・低いだけでなく、「なぜその価格になるのか」を比べられます。

では、この記事から持ち帰る見方を最後にまとめます。

建築費・市場・わが家の条件の3層で売却価格を考える

沖縄県の居住専用住宅は、2019年度から2025年度にかけて、工事費予定額を床面積で割った単価が20.97万円/㎡から28.19万円/㎡へ約34.5％上昇しました。
これは持ち家だけの建築単価ではなく、持家、貸家、分譲住宅などを含む、沖縄で住宅を建てる費用全体の動きです。

この上昇は、今、同じような建物をつくる費用を考える材料になります。しかし、中古マンションや戸建ての売却価格へ同じ割合で当てはめられる数字ではありません。

売却価格を考えるときは、次の3層に分けると整理しやすくなります。

• 建築費の層：今、同じような建物を建て直す費用はどちらへ動いているか
• 市場の層：立地、土地価格、地域で買いたい人と売りたい物件の数、比較できる事例はどうか
• その家の層：築年、建物状態、マンションの管理・修繕、戸建ての土地条件・修繕履歴・将来建て替えられる条件はどうか

建築費のニュースに一喜一憂する前に、まずは自宅の修繕・管理・土地関係の資料を一つのフォルダへまとめましょう。査定を依頼するときに、何と比べ、どの条件を足し引きしたのかを聞ける状態をつくることが、売却価格を納得して考える第一歩です。

出典
国土交通省・e-Stat「建築着工統計調査 建築物着工統計 第7表－1 都道府県別、用途別（大分類）／建築物の数、床面積、工事費予定額」2019年4月〜2026年3月月次、2019〜2025年度計（2024年度は公表2区分）e-Stat、国土交通省「不動産鑑定評価基準」平成26年5月1日一部改正資料、国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について（2014年3月31日） 国土交通省、国土交通省「不動産情報ライブラリ」公式サイト、国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」公式サイト

国土交通省の「建築着工統計調査」と「建築統計年報」をもとに、沖縄県の建築単価を2019年度から2025年度まで比較します。対象は各年度の4月から翌年3月までに着工した、沖縄県内の全構造・全用途の建築物です。

この記事は、既存の賃貸・収益物件を保有するオーナー向けです。建築費が上がった事実そのものではなく、保険、修繕、賃料、融資、売却の判断へどうつなげるかを整理します。

ここでいう建築単価は、着工時の工事費予定額を床面積で割った、全構造・全用途の集計平均です。完成後の最終工事費や、同じ品質の建物を追跡した価格指数ではありません。非住宅も含み、構造、用途、規模などの構成で平均が動くため、個別の賃貸・収益物件の見積額や査定額へそのまま当てはめないことが前提です。

建築費27.7％上昇、賃貸・収益物件オーナーは何に備える？

沖縄県の建築単価は、2019年度の25.1万円/㎡から、2025年度には32.1万円/㎡へ上がりました。差は7.0万円/㎡、上昇率は27.7％です。2024年度の29.8万円/㎡と比べても7.5％上昇しており、直近も上向いています。

この変化から分かるのは、同程度の建物を現在建てる費用が、コロナ前より高くなっている可能性です。オーナーにとっては、将来の建替えや大規模修繕に必要な資金、火災保険の保険金額を見直す手がかりになります。

ただし、建築費が27.7％上がっても、家賃や売却価格が同じ割合で上がるわけではありません。この記事では、まず7年間の推移と上昇の背景を確認し、その後に建築費と既存建物の価値の関係を整理します。

では、27.7％という数字は、どのような推移の中で生じたのでしょうか。

コロナ前から27.7％上昇、ただし7年は一直線ではない

建築単価は、7年間ずっと上がり続けたわけではありません。2021年度と2023年度には前年を下回り、2024年度と2025年度に再び上昇しました。2019年度と2025年度だけを比べると大きな上昇ですが、途中には上下があります。

床面積の単位は㎡、工事費予定額は万円です。単価と上昇率は、元データの未丸め値で計算し、表示時に小数第1位へ丸めています。

主な比較基準を2019年度としたのは、「コロナ前」として意味が分かりやすく、現在との条件差も長期比較より小さいためです。長期の補足としては、全構造・全用途の平均単価が2006年度の14.5万円/㎡から2025年度の32.1万円/㎡になった比較があります。これは建築単価の集計平均を比べた結果であり、賃貸・収益物件の価値が同じ倍率になったことを示すものではありません。

構造の変化を見ると、RC造より単価の低い木造の床面積比率は、2019年度の10.6％から2025年度の15.1％へ増えています。それにもかかわらず、全構造平均は25.1万円/㎡から32.1万円/㎡へ上がりました。つまり、木造比率の上昇が平均を押し下げる方向に働いても、それを上回る建築費上昇があったと読めます。なお、構造別データも住宅だけではなく全用途の着工建築物です。

では、この7年間に建築費が上昇した背景には、どのような変化があったのでしょうか。

資材・物流・円安が重なり、コストを押し上げた

沖縄の27.7％上昇を、一つの原因だけで説明することはできません。ただし、コロナ禍以降、建築費が上がりやすい環境が続いたことは、公的資料から確認できます。

内閣府は、コロナ禍における工場の生産制約、コンテナや輸送人員の不足、国際物流の混乱が供給網へ影響したと整理しています。林野庁は2021年のウッドショックについて、海外の住宅需要回復、木材需給の逼迫、港湾・海上輸送の混乱、運賃上昇が重なったと説明しています。

その後も、原材料・エネルギー価格や労務費の上昇が建設費を押し上げる背景となりました。円安も輸入資材の調達コストを高める要因ですが、価格への反映度は資材や需給状況によって異なります。そのため、「沖縄の建築単価が27.7％上がった主因は円安」とまでは断定できません。

沖縄では、県外・海外からの海上輸送に加え、台風や塩害に備えた仕様が個別の建築・修繕費を変えます。また、国土交通省が2026年6月16日に示した中東情勢によるナフサ由来資材の調達・物流リスクは、2025年度までの上昇原因ではなく、2026年度以降の価格と納期に関わるリスクとして分けて考えます。

こうした費用上昇は、オーナーの経営にどこから影響するのでしょうか。

建替え・大規模修繕・保険に、建築費上昇は先に響く

建築費上昇がまず影響するのは、将来の建替えや大規模修繕に必要な資金です。資材費や労務費が上がれば、同じ工事内容でも以前より多くの資金が必要になる可能性があります。工事を予定している場合は、過去の見積額ではなく、現在の価格と有効期限を確認すると資金計画を立てやすくなります。

同じ建物を現在建て直すために必要な費用を、再調達原価といいます。再調達原価の上昇は「建物を調達しやすくなる」という意味ではなく、再建に必要な資金が増えることを意味します。火災保険では、現在の再建費に対して保険金額が不足していないかを考える材料になります。

では、再調達原価が上がれば、既存建物の価値も上がるのでしょうか。

収益物件の価値は、建築費だけで決まらない

再調達原価が上がっても、既存建物の評価額が同じ割合で上がるとは限りません。不動産評価の原価法では、再調達原価から築年数、損傷、設備の古さなどによる価値の低下を差し引くためです。

収益不動産では、家賃からどれだけ利益を残せるかも重要です。考え方を単純化すると、収益価値＝NOI÷キャップレートです。NOIは、家賃などの収入から管理費、修繕費、固定資産税などの運営費を差し引いた純営業収益です。

キャップレートは、その物件の収益と将来リスクを、市場が何％の利回りで評価するかを示す率です。借入金利とは別の指標で、同じNOIならキャップレートが低いほど収益価値は高くなります。例えば、年間NOIが500万円の場合、キャップレート5.0％なら1億円、4.5％なら約1億1,111万円です。

したがって、収益価値を守り、高める基本はNOIの維持・向上です。NOIが同じでもキャップレートが下がれば価値は上がる可能性がありますが、キャップレートは金利、取得需要、立地、建物状態などで決まり、オーナーが直接動かせる数字ではありません。

また、建築費が上がったという理由だけで家賃を上げられるわけでもありません。近隣の同種物件の賃料、稼働率、募集反響、契約条件、建物の状態をもとに判断します。

では、オーナーが自分で動かせる部分は、どこにあるのでしょうか。

オーナーが管理できるのは、NOIと建物状態

建築費や市場のキャップレートは、オーナーだけでは決められません。一方、賃料、稼働率、運営費、修繕の進め方、建物情報の整備は、日々の経営で改善できます。

大切なのは、「建築費が上がったから価値も上がった」と考えるのではなく、費用上昇が自分の物件の再建費、運営費、NOIへどう表れているかを確認することです。さらに、その状態を資料で説明できると、保険、融資、売却の判断にもつなげやすくなります。

この考え方を実務へ移すなら、何から始めるとよいでしょうか。

価値を守るために、まず5つの資料を整える

次の5項目を順に確認すると、建築費上昇を自分の物件の判断材料へ置き換えやすくなります。

1. 火災保険の再調達価額と保険金額を確認する
   現在の構造・面積・仕様で再建する場合の金額と、契約中の保険金額を照合します。沖縄では台風、塩害、海上輸送費も再建条件に関わるため、評価時点と算定条件も確認します。
2. 修繕履歴・建物状態・設備更新を記録する
   防水、外壁、給排水、空調などの工事時期、費用、点検結果、保証書を整理します。維持管理の記録は、融資や売却時に建物状態を説明する根拠になります。
3. 周辺賃料・稼働率・募集反響を定期比較する
   立地、間取り、築年が近い物件の募集賃料、空室期間、問合せ数を比べます。家賃改定は、建築費ではなく賃貸需要と契約条件を含めて判断します。
4. 改修費を賃料上昇または空室改善で回収できるか検証する
   改修費と、見込める賃料増加や空室期間の短縮効果を比べます。見た目の改善だけでなく、NOIの改善につながるかを確かめます。
5. 融資・売却時に説明できる資料を整える
   年度別NOI、レントロール、修繕履歴、更新計画、保険評価、再建見積を一式にします。建築費の統計と自物件の収益・状態を分けて示すと、金融機関や買い手へ説明しやすくなります。

賃貸・収益物件で、建築費上昇をどう受け止めるか

• 建築費の変化：沖縄県の建築単価は、2019年度から2025年度までに27.7％上昇しました。
• 既存建物の価値：建築費が上がっても、家賃や売却価格が同じ割合で上がるわけではありません。再調達原価、NOI、キャップレート、建物状態を分けて考えます。
• オーナーの対策：賃料、稼働率、運営費を管理してNOIを維持・向上し、修繕履歴や保険金額を整えることが、価値を守る基本です。

建築費という外部環境と、自分の物件の収益・状態を分けて見ることが、建築費上昇局面で判断を誤らないための基本になります。

出典
国土交通省「建築統計年報」各年度版一覧（2019〜2021年度）、国土交通省「建築統計年報 平成18年度 第28表」（2006年度の長期補足）、国土交通省「建築統計年報 令和元年度 第28表」（2019年度）、国土交通省「建築統計年報 令和元年度 第29表」（2019年度の構造別データ）、e-Stat「建築着工統計 令和4年度計分 表6-1」（2022年度）、e-Stat「建築着工統計 令和5年度計分 表6-1・修正版」（2023年度）、e-Stat「建築着工統計 令和6年度計分・4〜12月」・同1〜3月（2024年度）、e-Stat「建築着工統計 令和7年度計分」（2025年度）、内閣府「日本経済2021-2022 第2章第4節」、林野庁「令和3年度 森林・林業白書 特集1」、内閣府「建設資材価格の高騰と公共投資への影響について」、日本銀行「コストプッシュ圧力の消費者物価へのパススルー」、国土交通省「中東情勢の変化による建設資材への影響に係る直轄工事の対応」（2026年6月16日）、国土交通省「不動産鑑定評価基準」、国土交通省「既存住宅の建物評価手法の改善に向けた指針」、日本損害保険協会「建物の保険金額はどのように設定すればよいですか」、e-Gov法令検索「借地借家法」