部屋についている設備の扱いが修繕トラブルを左右します
「エアコンが壊れたので交換してほしい」
入居者からこのような連絡が入ったとき、その費用を誰が負担するのかで迷うオーナーは少なくありません。
築古・低家賃物件では、エアコン、照明、コンロ、温水洗浄便座などが、契約上の設備なのか、サービス品や残置物なのか分かりにくいことがあります。
契約書と設備表で扱いを整理しておくと、故障時に貸主と入居者の認識がずれにくくなり、管理会社も対応方針を説明しやすくなります。
この記事では、設備とサービス品・残置物の違いを確認します。
この記事を読むことで、エアコンや照明などが設備なのかサービス品なのかを確認する重要性が分かります。
設備かサービス品かは契約書と設備表でそろえます
設備なのか、サービス品・残置物なのかを、契約書と設備表で明確にしておくことが大切です。
設備として貸しているものは、故障時に貸主が修繕・交換する前提で受け止められやすくなります。
一方、サービス品や残置物として扱う場合は、入居前の説明と合意形成が重要です。
曖昧なまま入居が始まると、故障したときに「貸主が直すものだと思っていた」「サービス品のつもりだった」という認識違いが起きやすくなります。
設備表の記載は故障時の判断材料になります
理由は、入居者が契約書や設備表を見て、住戸に何が備え付けられているかを判断するためです。
たとえば、設備表にエアコンと記載されていれば、入居者は通常、部屋の設備として使えるものだと考えます。照明、コンロ、温水洗浄便座も同じです。
実際には前入居者が置いていったものでも、契約書上で設備のように見える記載になっていれば、故障時に貸主負担と受け止められる可能性があります。
このため、現地の状態、設備表、契約書の記載をそろえておくことが大切です。
前入居者のエアコンはサービス品として説明します
前入居者が残したエアコンを、次の入居者にも使ってもらうケースがあります。
この場合、「使用は可能だが、貸主の設備ではなくサービス品として扱う」「故障時の修繕・交換は原則として貸主負担ではない」など、契約前に説明しておくことが考えられます。
ただし、サービス品と書けばどのような場合でも貸主対応が不要になる、という意味ではありません。物件を本来の目的で使用するために必要な修繕は、原則として大家さんが費用を負担します。
そのため、設置状況が危険な場合や、他の設備に影響する場合などは、個別の判断が必要です。
重要なのは、設備なのかサービス品なのかを、入居者が理解できる形で示すことです。
入居前に設備表と契約書を見直しましょう
エアコン、照明、コンロ、温水洗浄便座は、築古・低家賃物件で修繕負担の認識違いが起きやすい項目です。
大切なのは、現地にあるものを「設備」として貸しているのか、「サービス品・残置物」として使用を認めているのかを、契約書、設備表、入居前説明でそろえておくことです。
サービス品・残置物として扱う場合は、「これらは残置物またはサービス品であり、賃貸人は修繕・交換・撤去義務を負わない」ことを契約書に明記しておくことが重要です。
ここが曖昧なままだと、故障したときに貸主、管理会社、入居者の判断が分かれやすくなります。
まず取るべき行動は、現在使っている賃貸借契約書と設備表を見比べ、現地の状態と合っているかを確認することです。
特に、エアコン、照明、コンロ、温水洗浄便座については、次の点を確認しておきましょう。
- 設備表に記載されているものが、実際に室内にあるか
- サービス品や残置物として扱うものが、契約書や重要事項説明で分かる形になっているか
- 故障時の修繕・交換を誰が判断し、どこへ連絡するか
- 管理会社が入居者へ説明できる内容になっているか
次の募集や契約更新の前に、管理会社へ設備表の見直しを依頼し、判断に迷うものは写真付きで一覧化しておくことをおすすめします。
サービス品として扱う場合でも、危険な設置や生活に大きな支障があるものは個別判断が必要です。
次週は、小修繕特約で貸主の負担範囲を明確にする考え方を整理します。
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※参考：民法第606条、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
