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管理会社から「現況有姿で案内してよいか」と聞かれたら

管理会社から、築30年以上のアパートについて連絡がありました。

「洋室のドアは少し重く、床には細かな傷があります。窓のクレセント錠にも緩みがありますが、契約書へ『現況有姿』と書き、入居者に了承してもらえば、このまま募集してよいでしょうか」

あなたなら、どう答えますか。

すべてを新品同様に直せば修繕費が膨らみます。
一方、生活や安全に関わる不具合まで「古い物件だから」と残せば、入居後の修繕要求や費用負担をめぐるトラブルにつながります。

必要なのは、現況有姿で貸せるかを一言で決めることではありません。
共有する状態、先に修繕する箇所、費用負担を順番に分けることです。

この場面で、オーナーが最初に陥りやすい判断の飛躍は何でしょうか。

「現況有姿」と書けば直さなくてよい、が最初の落とし穴

最初の落とし穴は、現況有姿という言葉を、貸主の責任をまとめて外す免責条項のように扱うことです。

現況有姿は、契約時点の状態を示して認識をそろえるための言葉です。
それだけで、貸主の修繕義務や費用負担まで一括して決まるわけではありません。

実務では、次の三つが混同されやすくなります。

• 入居者が、傷や古さなどの現状を確認していること
• その状態のまま、契約で予定した住まい方ができること
• 将来の修繕義務や修繕費を、誰が負担するかということ

壁紙の色あせを写真で示すことと、施錠できない窓を修繕せずに引き渡すことは同じではありません。
反対に、使用に支障のない小傷まで一律に交換すれば、募集前の費用が増えます。

見落としと過剰対応の両方を避けるには、「了承してもらう状態」と「貸主が修繕を検討する状態」を何によって分ければよいのでしょうか。