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建築費が上がれば、自宅も同じだけ高く売れるのか

「新築の建築費が上がっているなら、わが家も以前より高く売れるのでは」。売却を考え始めたとき、そう期待するのは自然なことです。
ただし、建築費が34.5％上がったからといって、自宅の売却価格も34.5％上がるわけではありません。

この記事では、国土交通省「建築着工統計調査 建築物着工統計」から、2019〜2025年度の沖縄県「A 居住専用住宅」、つまり店舗や事務所ではなく住むためだけに使う建物の数字を読みます。
各年度の4月から翌年3月まで12か月分を集計し、年度計と照合したうえで、1㎡当たりの工事費の見込み額を計算しました。

対象は、沖縄県でマンションや戸建てを所有し、将来の売却価格を考えたい方です。
実際の取引価格を集計して相場を示す記事ではなく、建築費と売却価格を混同しないための読み方を整理します。

最初に押さえたいのは、今回の統計が持ち家だけの建築単価ではないことです。
「居住専用住宅」には持家、貸家、分譲住宅などが含まれます。
ここで分かるのは、沖縄で住宅を建てるときの費用全体の動きであり、あなたの自宅そのものの建築費や査定額ではありません。

では、その費用環境はコロナ前の2019年度からどのように変わったのでしょうか。

1㎡当たりの予定額は20.97万円から28.19万円へ

国土交通省の月次統計から、沖縄県の居住専用住宅について、床面積と着工時に届け出た工事費の見込み額を年度ごとに合計しました。1㎡当たりの金額は、次の式で求めています。

再計算単価（円/㎡）＝工事費予定額（万円）×10,000円÷床面積（㎡）

2019年度から2025年度までに、再計算単価は約34.5％上昇しました。
「これなら、わが家の価格にも追い風では」と感じる数字です。
年度ごとの上昇率は、2020年度が約4.1％、2021年度が約3.6％、2022年度が約3.0％、2023年度が約4.3％、2024年度が約10.0％、2025年度が約5.5％です。

2024年度の年度表は、2024年4〜12月分と2025年1〜3月分に分けて公表されています。この2区分を合算し、月次12か月の合計と照合しました。
各年度とも、床面積と工事費予定額は公式の年度計または公表区分計と一致しています。

ただし、工事費予定額は着工時点の見込み額であり、完成後に実際に支払った最終工事費ではありません。それでも、同じ条件の数字を毎年追うことで、沖縄で住宅を建てる費用がどちらへ動いているかはつかめます。

では、34.5％という上昇を、そのまま「建材や人件費が34.5％上がった」と理解してよいのでしょうか。

単価上昇には、総額と床面積の両方が動いている

そうは言い切れません。
2019年度から2025年度までに、工事費の見込み総額は約2.7％増えましたが、床面積は約23.6％減りました。
つまり、費用が少し増えた一方で、それを割る床面積が小さくなったため、1㎡当たりの数字は約34.5％上昇しました。
「単価が上がった」という一言だけでは見えない部分です。

統計から直接確認できるのは、床面積、工事費予定額、そこから再計算した単価までです。
資材価格、人件費、輸送費、建物の構造、規模、仕様などが、それぞれ何％影響したかまでは、この表だけでは分かりません。
年度ごとに着工した建物の組み合わせが変わることでも、平均単価は動きます。

沖縄では、島外から資材を運ぶ条件、潮風によるさびや劣化である塩害への備え、柱や壁を鉄筋とコンクリートで造る建物が選ばれやすい地域性などが、建設費を考える条件になります。しかし、今回の集計だけを根拠に、いずれか一つを上昇の原因と断定するのは避けるべきです。

ここまでで分かるのは、新しく住居用建築物をつくる費用環境が上向いたことです。
では、その変化は既存住宅の売却価格へ、どの経路で関係するのでしょうか。

建築費は「つくり直す費用」には効くが、売値の答えではない

建築費と売却価格をつなぐ一つの手がかりが、再調達原価です。
これは「今、同じような建物を建て直すなら、いくらかかるか」という金額です。

不動産の専門家が価格を判断するときの国のルールである「不動産鑑定評価基準」には、まず建て直す費用を求め、そこから古さや傷み、使いにくさなどによる価値の目減りを差し引く「原価法」という考え方があります。

建築費が上がれば、「今、建て直す費用」は高くなる方向へ動きます。
ただし、今ある住宅は新品ではありません。築年、構造、工事の質、設備、地震への強さ、手入れの状態、周辺環境に合っているかなどを見て、価値の目減りを考えます。
土地付き戸建てなら、建物と土地も分けて見る必要があります。

もう一つ欠かせないのが、条件の似た住宅が市場でどのように取引されているかという比較です。
不動産鑑定評価基準では、似た売買事例を選び、売れた時期、地域の違い、その家固有の違いを調整して価格を考える方法を「取引事例比較法」と呼びます。

つまり、建築費上昇は売却価格に関係しますが、それだけで売値は決まりません。
売却価格は、立地、土地価格、その地域で買いたい人と売りたい物件がどれくらいあるか、築年、建物状態などが重なって決まります。
ニュースで34.5％という数字を見ても、そのまま自宅の価格へ足せないのはこのためです。

同じ基本原則でも、マンションと戸建てでは、その家のどの条件を重く見るかが変わります。

マンションと戸建てで、重く見る条件は変わる

マンションは室内だけでなく、管理と修繕の履歴も見る

マンションでは、所在地、交通や買い物の便利さ、周辺で買いたい人と売りたい物件がどれくらいあるか、築年、階数、向き、眺望、室内など自分だけが使う部分の面積、間取り、室内状態などが比較の土台になります。
同じ棟内でも、階や向き、改修状態によって条件は異なります。

さらに、室内をきれいにしても、一室の所有者だけでは直せない場所があります。外壁・廊下・屋上など住民全体で使う「共用部分」です。
部屋の所有者たちでつくる管理組合の運営、将来いつ・どこを・いくらで直すかを示す「長期修繕計画」、大きな修理に備えて住民が積み立てる「修繕積立金」の状況、建物全体をまとめて直す大規模修繕の履歴などは、買った後も安心して暮らせるかを考える手がかりになります。

国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトも、適切な維持管理、計画的な修繕計画、その実行を支える管理組合運営の重要性を示しています。
新築価格が高くなっていても、管理や修繕への懸念が大きい中古マンションは、新築との価格差が自動的に縮まるわけではありません。

自宅マンションを考えるなら、建築費のニュースより先に、同じ棟や近い条件の比較資料と、管理・修繕資料をそろえる方が、査定価格の理由を理解しやすくなります。

戸建ては建物の状態と土地条件を切り分ける

戸建てでは、土地の価格が全体へ与える影響を切り分けることが大切です。
立地に加え、土地の面積・形状・高低差、どの道路にどのくらい接しているか、駐車のしやすさ、周辺環境、災害リスク、その地域で建てられる建物の種類や大きさを定めるルールなどが関係します。
将来建て替えられるかを左右する道路や法規制の条件も、土地の使いやすさを大きく左右します。

建物側は、築年だけで一律に判断せず、構造、建てたときの地震への強さや断熱性能、傷みの状態、点検結果、修繕履歴、リフォームの内容を見ます。
国土交通省の「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」は、基礎や柱・梁など建物を支える部分と、内外装・設備を分け、丁寧な手入れやリフォームを評価へ反映する考え方を示しています。

「きちんと手入れをしてきたのに、築年だけで見られるのは納得できない」と感じる方もいるでしょう。
たとえば同じ築年の戸建てでも、防水、外壁、屋根、給排水、シロアリ対策、台風後の補修などの記録が残る家と、状態を説明できない家では、買い手が心配する追加費用の大きさが違います。
沖縄では潮風によるさびや劣化、強い風雨への対応履歴も、建物状態を伝える材料になります。

一方で、建物を丁寧に維持していても、土地の形や道路への接し方、将来建て替えられるかを左右する条件が利用を制限する場合、建築費上昇だけでは補えません。
戸建ては「今つくる費用」「今ある建物の残る価値」「土地の価値と使いやすさ」を分けて見ると整理しやすくなります。

この考え方を、自分のマンションや戸建ての売却準備へどう落とし込めばよいでしょうか。

査定前にそろえる資料が、価格の説明力を高める

最初の行動は、建築費上昇率を査定額へ掛けることではなく、査定の根拠を比較できる状態にすることです。

1. 立地と土地の資料をそろえる法務局に登録された所有者・面積などの情報、土地の形や面積・境界を示す地積測量図、道路への接し方や建築上の規制、防災情報を確認すると、土地側の条件を説明しやすくなります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地価、取引価格情報、防災情報、建てられる建物のルールなどを地図上で確認できます。
2. 建物の状態を説明できるようにする建物が建築ルールに合うことを確認した書類、図面、点検結果、修繕・改修の時期と内容、保証書、写真をまとめます。戸建ては建築士などが住宅の傷みを調べる「建物状況調査（インスペクション）」の結果、マンションは管理規約、長期修繕計画、総会資料、修繕履歴が手がかりになります。
3. 比較条件をそろえて査定根拠を聞く査定価格だけでなく、どの地域・築年・面積・状態の事例と比べたか、土地と建物をどう見たか、管理・修繕や将来の建て替えを左右する条件をどう反映したかを確認します。
4. 建築費は補助線として使う「今、同じような建物を建て直す費用」の方向を考える材料にはなりますが、古さや傷みによる価値の目減り、市場での比較を飛ばさないようにします。

査定額が会社ごとに違うと、「結局、どれを信じればよいのか」と戸惑うものです。資料がそろうと、金額の高い・低いだけでなく、「なぜその価格になるのか」を比べられます。

では、この記事から持ち帰る見方を最後にまとめます。

建築費・市場・わが家の条件の3層で売却価格を考える

沖縄県の居住専用住宅は、2019年度から2025年度にかけて、工事費予定額を床面積で割った単価が20.97万円/㎡から28.19万円/㎡へ約34.5％上昇しました。
これは持ち家だけの建築単価ではなく、持家、貸家、分譲住宅などを含む、沖縄で住宅を建てる費用全体の動きです。

この上昇は、今、同じような建物をつくる費用を考える材料になります。しかし、中古マンションや戸建ての売却価格へ同じ割合で当てはめられる数字ではありません。

売却価格を考えるときは、次の3層に分けると整理しやすくなります。

• 建築費の層：今、同じような建物を建て直す費用はどちらへ動いているか
• 市場の層：立地、土地価格、地域で買いたい人と売りたい物件の数、比較できる事例はどうか
• その家の層：築年、建物状態、マンションの管理・修繕、戸建ての土地条件・修繕履歴・将来建て替えられる条件はどうか

建築費のニュースに一喜一憂する前に、まずは自宅の修繕・管理・土地関係の資料を一つのフォルダへまとめましょう。査定を依頼するときに、何と比べ、どの条件を足し引きしたのかを聞ける状態をつくることが、売却価格を納得して考える第一歩です。

 

出典
国土交通省・e-Stat「建築着工統計調査 建築物着工統計 第7表－1 都道府県別、用途別（大分類）／建築物の数、床面積、工事費予定額」2019年4月〜2026年3月月次、2019〜2025年度計（2024年度は公表2区分）e-Stat、国土交通省「不動産鑑定評価基準」平成26年5月1日一部改正資料、国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について（2014年3月31日） 国土交通省、国土交通省「不動産情報ライブラリ」公式サイト、国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」公式サイト