タグ: 地価

家を買う人、貸す人、空き家を持つ人にとって、9月は「土地の値段が上がっているから、収入も増える」と考えてよい月だったのでしょうか。

今月の資料を読むと、地価、借入費用、観光需要を別々に確認する必要があります。

沖縄県の地価調査では上昇が続く一方、住宅地・商業地などの上昇幅は前年より縮小しました。日銀は政策金利の誘導目標を1.25％程度へ変更しています。

さらに、9月に公表された8月の入域観光客数は、台風による欠航などの影響で前年同月を下回りました。これは8月の実績であり、9月の観光需要を示す数字ではありません。

一方、恩納村のホテル開発用地取得や那覇市のホテル開業、那覇港の緑地活用に向けた官民対話も発表されています。

将来の計画、実際に増えた供給、足元の需要を分けると、自分の物件への影響が見えやすくなります。

賃貸管理や空き家の制度についても、収入を増やす話だけでなく、支払い状況や相談先、管理の役割分担を確かめる材料がありました。

9月は、購入価格や期待家賃だけで結論を出さず、返済・管理・需要の変動まで含めて判断条件を見直す月として整理できます。

7月1日時点の調査では、全用途平均変動率（林地を除く）は前年比5.8％でした。前年の6.1％から上昇幅は縮小しています。

住宅地は5.3％、商業地は6.9％の上昇で、前年はそれぞれ5.7％、7.1％でした。県は、建築費高騰、物価上昇、金利上昇、人手不足などが上昇幅の縮小に影響したと考察しています。

これは基準地の標準価格を調べたもので、個別物件の成約価格や9月中の値動きを示すものではありません。

県内報道でも、上昇継続と上昇幅縮小が取り上げられました。なお、報道日は9月15日で、記事中の公表日説明と公式資料の記載には1日の差があります。

購入・売却を考える人は、県平均を自分の土地にそのまま当てはめず、近隣の取引事例、接道、用途、建築費まで確認します。

賃貸オーナーも、土地価格の上昇を家賃上昇と同一視せず、募集賃料と実際の成約賃料、空室期間を分けて見ることが大切です。

家賃債務保証会社向けシステムを手がけるリースの分析レポートを紹介した記事です。年収・勤務先などの属性に加え、入居初期の支払い履歴が将来の滞納リスクを見る材料になり得るとしています。

レポート自体は6月発表で、9月に公開されたのは紹介記事です。ここでは無料公開部分で確認できる内容に限り、沖縄の滞納率や予測精度を示す資料としては扱いません。

沖縄の賃貸オーナーにとっても、契約時の審査だけでなく、入居後の支払い状況を管理会社と継続確認する実務材料になります。

支払いの遅れが出た際の連絡、保証会社への報告期限、担当者を確認し、一度の遅れだけで入居者の信用を決めつけない運用が必要です。

日銀は、金融政策決定会合で、無担保コールレートの翌日物を1.25％程度で推移するよう促す方針を決定しました。新しい方針は9月24日から適用されます。

ここでいう金利は金融機関同士の短期資金取引の目標です。住宅ローンや不動産投資ローンの適用金利そのものではありません。

借入がある人は、金融機関の通知と契約内容で、適用金利の見直し日、返済額の変更時期、残債を確認します。

これから買う人は、現在の融資見積もりに加え、金利が上がった場合の返済額を試算し、空室・修繕費を含めた資金余力を確認します。

霞ヶ関キャピタルは、恩納村で一部借地権付きのホテル開発用地を取得したと発表しました。グループの多人数向けホテルブランドの開発用地として、販売用不動産に位置付けています。

取得価格は非公表です。この発表は用地取得に関するもので、ホテルの開業実績や宿泊需要の増加を示すものではありません。

周辺で宿泊施設を持つ人は、開業時期、客室数、想定客層、価格帯が自分の施設と重なるかを追います。

用地取得の発表だけで周辺家賃や地価の上昇を見込まず、計画の進捗と実際の供給を確認することが大切です。

発表によると、那覇市の波の上ビーチ前で「KAINOA Naminoue Beachfront Hotel」が9月10日に開業しました。

子会社のオシエテが、不動産開発を行うASAKAと協業し、運営受託を開始したとしています。企業発表であり、開業後の稼働率や収益実績は示されていません。

宿泊施設の競合を考える人は、「那覇にホテルが増えた」という総数だけでなく、立地、滞在目的、設備、宿泊単価を比べます。

居住用賃貸を持つ人は、宿泊客向けの供給増を、そのまま長期入居者の需要増として扱わないことが大切です。

那覇港管理組合は、港湾緑地の整備・維持管理・運営について、民間事業者の提案を聞く市場調査を開始しました。

サウンディング型市場調査とは、公募などの条件を決める前に、民間の関心や事業の実現性を対話で確かめる調査です。今回も、今後の事業構想を検討する材料を集める段階です。

周辺の店舗・事業用不動産を考える人は、利用者の動線や滞在時間がどう変わるかを、具体的な構想が示されてから確認します。

調査開始は施設整備やテナント出店の決定ではないため、事業条件、公募、整備、供用開始をそれぞれ追う必要があります。

国土交通省は、市町村が空き家の管理・活用を支援する法人を指定する際の手引きを改正しました。

手引きには、商工会議所、商工会、行政書士会、司法書士法人など、個別の法律に基づく法人がより広く指定可能となったことが記されています。

制度は全国のものです。対象となり得る法人でも、市町村による指定が必要で、沖縄県内の各市町村の指定状況をこの資料だけで判断することはできません。

空き家を持つ人は、物件所在地の市町村に、指定法人の有無と相談できる業務を確認します。

管理、改修、売却、相続・登記では必要な専門家や費用が異なるため、依頼範囲と役割分担を確認してから相談を進めます。

8月の入域観光客数は92万3,900人で、前年同月比15万1,000人、14.0％減となりました。

国内客は68万6,400人で12.4％減、外国客は23万7,500人で18.5％減です。県は、台風13号・18号の接近に伴う航空便の欠航などがあったと説明しています。

これは9月に公表された8月の速報値です。9月の実績や、個別地域の宿泊施設の売上を示す数字ではありません。

宿泊・店舗を持つ人は、客数の減少を長期的な需要減と決めつけず、欠航、キャンセル、客室単価、国内客・外国客の違いを確認します。

収支計画では、繁忙期でも交通障害によって売上が下がる場合を想定し、固定費と返済をどこまで賄えるかを見ることが大切です。

県は全国版・市町村の空き家バンクを案内しています。一方、県自身は物件の案内・斡旋・契約などを行わず、個別物件は各空き家バンクの案内に従って問い合わせるよう説明しています。

対象期間より90日以上前の案内です。掲載物件、窓口、支援内容の最新状況は各運営者・市町村へ確認し、9月の新しい制度変更としては扱いません。

今月の構造的変化