借主が手を加えられることは、物件の魅力になるか
古い部屋を貸したいけれど、全面改修には費用がかかる。「借主が好みに合わせて直してくれたら」と考えるオーナーもいるでしょう。
DIY型賃貸は、その選択肢の一つです。ただし、借主に工事を任せれば、貸主の負担がなくなるわけではありません。
成立の鍵は、手を加えたい借主と出会い、できる工事と退去時の扱いを事前に共有することです。費用だけでなく、調整や管理を担う体制も必要になります。
この記事では、県外の入居事例と沖縄の事業者の取り組みを通して、その仕組みと成立条件を考えます。自分の物件に応用する前に、管理会社と何を相談すべきかを整理できます。
国土交通省は、DIY型賃貸借を、借主の意向を反映して改修できる賃貸借や物件と説明しています。借主が自分で施工するほか、専門業者へ発注する形も含みます。[資料1]
まず紹介する2事例は、UR都市機構が公開している過去の入居者インタビューです。続いて沖縄の取り組みを見ます。いずれも掲載当時の情報として読みます。
大阪・豊中市の事例：暮らしながら好みの空間をつくる
北緑丘の山名邸は、掲載上の間取りが2DKです。入居者の二人は、自分たちの思い描く住まいに手を加えられる点に関心を持ち、URのDIY住宅を選びました。[資料2]
紹介では、DIY未経験から小さな場所の改修を始め、住みながら道具をそろえた経緯が語られています。二人でイメージづくりと施工を分担し、部屋を変えていきました。
一方、当初は3か月で完成する予定だったものの、作業時間や新たなアイデアによって工期が延びたといいます。取材時点でも、改修は続いていました。
この事例から読み取れるのは、完成済みの内装だけでなく、つくる過程にも価値を感じる借主がいることです。「自由に変えられる」が、住まいを選ぶ理由になります。
ただし、この意欲をすべての入居希望者に期待することはできません。すぐに整った部屋で暮らしたい人には、工事の負担が選びにくい理由にもなります。
オーナーが応用するなら、完成予定日だけでなく、工事が続く間の生活と管理を考える必要があります。騒音の時間帯、資材の置き場、追加工事の相談先まで決めておきたいところです。
暮らしながら少しずつ変える自由と、周囲に影響する工事の管理。その両方を用意できるかが、一つ目の確認点です。
東京・国立市の事例：既存の素材を生かしてつくり替える
国立富士見台団地の能作邸では、既存の畳や鴨居をベンチに再利用し、押入れを机として使う工夫が紹介されています。古い部材を暮らしに合わせて生かした事例です。[資料3]
紹介ページによると、入居者は建築関係の仕事をしており、事務所のスタッフや友人も施工に参加しました。工事はほぼ1か月間で進め、設備・電気・ガスは業者へ依頼しています。
ここで学べるのは、古いものをすべて新品へ交換する以外にも、空間を魅力的にする方法があることです。借主の暮らし方と既存の部材を結び付ける発想が見られます。
ただし、工期の短さや改修の規模は、専門経験や協力者の存在と切り離せません。一般の借主も同じ工事を同じ期間でできる、という根拠にはなりません。
オーナーが取り入れるなら、内装の色や素材を選べる範囲と、施工者の判断が必要な範囲を分けることが出発点です。
特に、壁や柱の撤去、防水、給排水などを伴う工事は、写真を見て可否を決められません。建物ごとの構造や設備を確認し、専門業者と工事範囲を検討する必要があります。
二つの事例は、借主の希望を反映する魅力を示しています。一方、貸主の改修費がいくら減ったか、家賃や入居期間がどう変わったかは、確認した紹介ページからは分かりません。
沖縄の取り組み：新築での設計と、既存物件に残す余地
那覇市高良「DIYAP001」：新築からDIYを想定する
2015年の琉球新報は、当時のライト工務店が那覇市高良に完成させた「DIYAP001」を紹介しています。借主が壁を塗ったり棚を設置したりできる、新築賃貸住宅の事例です。[資料6]
沖縄県の事例集にも、同社のDIY賃貸アパート事業が掲載されています。掲載時点の事業者報告として、1棟目は即時満室、2棟目も完成前に予約満室と記されています。[資料7]
ただし、これは当時の報告です。現在の稼働率や長期収益、改修費の削減額は確認できません。新築時から内装の自由度を設ける設計であり、築古の空室へそのまま当てはめることもできません。
イエカリヤ：貸主が整え、借主が手を加える余地を残す
沖縄の不動産会社イエカリヤは、2020年の自社賃貸の紹介で、小規模なリノベーションとDIY可を組み合わせた運用を説明しています。入居者から設備設置の相談が来る様子も紹介されています。[資料8]
同社が示すのは、貸主が内装の方向性を整えつつ、借主が手を加えられる部分を残す考え方です。未修繕の部屋をそのまま渡す方法との違いを考える材料になります。
一方、物件所在地や改修費、賃料、契約条件は掲載されていません。部屋を大切に使ってもらえるという効果も、貸主自身の評価として読みます。
沖縄にも取り組みはありますが、県内全体の需要や採算を示す資料ではありません。自分の物件では何を貸主が整え、何を借主に認めるかを、別途検討する必要があります。
事例を支える、工事前の申請と合意
自由に改修できる住宅にも、事前の手続きがあります。URでは、施工前にDIYプランを申請し、承諾を受ける流れを案内しています。[資料4]
URのDIY住宅には、条件付きの家賃無料期間や原状回復の免除があります。ただし、承諾書にない工事などは免除の対象外となり、住宅の種類でも条件が異なります。
これはURが設けた商品条件です。一般のDIY型賃貸でも自動的に同じ条件になるわけではなく、貸主と借主が具体的に取り決める必要があります。
国土交通省の手引きでは、賃貸借契約書に加え、申請書兼承諾書、工事内容を示す別表、合意書を組み合わせています。[資料5]
工事範囲の承認と、工事後の権利・負担を一緒に確認する仕組みです。「DIY可」という募集表示だけでは、費用や退去時の扱いまで共有できません。
たとえば棚を設置する場合も、固定する場所と方法、所有者、退去時に残すか撤去するかで、確認事項は変わります。残す場合の補修や費用精算も別の論点です。
所有権は、費用を払った人だけを見て判断できない場合があります。手引きは、建物と一体になって分離できない工事部分について、貸主の所有になると説明しています。
DIY部分の原状回復を不要と合意しても、それ以外の損傷や工事中の事故まで一括して免責になるとは扱えません。工事箇所ごとに、対象と条件を明確にします。
書式例は協議の参考資料であり、個別契約の有効性を保証するものではありません。構造変更や高額な費用精算を伴う場合は、施工者や法律の専門家に確認する内容も整理します。
オーナーの負担は、どこまで減るか
DIY型賃貸の費用面は、貸主が負担する工事費と、それに伴う収入・管理費用の変化を合わせて見ます。初期の支出が小さくても、手残りが増えるとは限りません。
まず、通常の補修をして貸す案と、DIYを認めて貸す案を並べます。比較期間をそろえ、双方の入金開始時期と貸主の支出を整理します。
DIY案では、借主が負担する工事と、貸主が先に行う工事を分けます。住むために必要な不具合への対応を、借主の好みに合わせる改修と混ぜないことが大切です。
賃料を抑える、無料期間を設けるなどの条件を付けるなら、その収入差も比較に含めます。工期が延びても賃料が発生する契約かどうかで、貸主の資金繰りは変わります。
工事の確認や相談対応を管理会社に依頼できるか、追加料金がかかるかも確認します。オーナーが直接対応する場合には、時間や現地確認の負担が残ります。
さらに、退去後に残された内装や設備を、そのまま次の借主へ引き継げるかを考えます。個性的な仕様ほど次の募集で選ばれるとは限らず、補修や撤去が必要な場合もあります。
借入返済がある物件では、賃料の減額や入金前の期間にも返済が続く点を織り込みます。工事費の節約額と、返済後に残る資金は別々に確認してください。
保有を続ける場合も、将来売却する場合も、工事内容や合意書を次の管理者へ説明できる記録が必要です。費用の安さに加え、管理を引き継げる状態まで含めて判断します。
沖縄で応用する前に確認したいこと
沖縄で取り入れる際は、県内外の事例を参考に、自分の物件の借主需要と建物の状態を確認します。今回の事例だけでは、地域ごとの需要の大きさは判断できません。
管理会社には、過去の問い合わせで内装変更の希望があったかを聞いてみます。希望する工事、借主の経験、費用をかけて住む意向まで分かると、募集条件を具体化しやすくなります。
建物については、雨漏りや湿気の原因を内装で覆ってしまわないかを点検します。水回りや外部に関係する施工は、防水や台風時の安全への影響を業者に確認する論点です。
また、共同住宅では工事の音、搬入経路、共用部分の使用も調整が必要です。区分所有物件では、管理規約や工事申請の手続きを確認し、専有部分だから自由とは判断しません。
最初の検討案として、施工箇所を限る方法もあります。ただし、範囲が小さくても、下地や固定方法、退去時の処理を確認する必要性は変わりません。
募集後の反響が弱い場合は、需要がないと即断せず、工事条件が分かりやすいかも見直します。通常の補修で貸す案へ戻す場合の費用も、あらかじめ管理会社と相談しておきます。
募集前に、管理会社と一枚の確認表をつくる
DIY型賃貸は、借主の希望と貸主の条件をすり合わせる商品です。募集前には、次の項目を一枚に整理し、借主と協議する土台をつくります。
| 確認項目 | 管理会社と整理しておくこと |
|---|---|
| 工事申請・承諾 | 対象箇所、施工方法、図面・写真、承諾者、追加工事の手続き |
| 施工体制・安全 | 施工者、工程、専門業者へ依頼する範囲、事故時の連絡・対応 |
| 費用・賃料 | 工事費の負担、賃料発生日、減額・無料期間の条件、早期退去時の精算 |
| 所有権 | 工事部分・設置物の帰属、建物と分離できない部分の扱い |
| 維持管理 | 入居中の点検・修繕の担当と費用負担、故障時の窓口 |
| 退去時処理 | 残置・撤去、原状回復、残す場合の補修、費用精算・買取の有無 |
| 次の募集・引継ぎ | 再利用の可否、補修費、完成写真・工事記録・合意書の保管 |
この表は契約書の代わりではありません。借主の希望が決まったら工事箇所ごとに具体化し、関係書類へ反映させます。
DIY型賃貸が改修費を抑える選択肢になるのは、借主の意欲と施工体制があり、費用・管理・退去時の条件まで合意できる場合です。
まずは空室一室について、「貸主が整える部分」「借主が変えられる部分」「次の募集まで残る負担」を管理会社と書き出してみてください。
参考資料
- 資料1：国土交通省「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて」
- 資料2：UR賃貸住宅「case study 007 山名邸」
- 資料3：UR賃貸住宅「case study 011 能作邸」
- 資料4：UR賃貸住宅「DIY住宅とは」
- 資料5：国土交通省「家主向けDIY型賃貸借実務の手引き」（2018年3月公表、特に3〜9頁）
- 資料6：琉球新報「好みで部屋改装 ライト工務店、DIY賃貸を促進」（2015年8月19日）
- 資料7：沖縄県公開の事例集「自分らしい住まいを自分でつくる『DIY賃貸アパート事業』」（平成27年度事例集、CASE.22、冊子23頁）
- 資料8：イエカリヤ「賃貸はプチリノベ＋DIY可物件でクレーム減少＆入居者の満足度UP」（2020年4月7日公開、2021年6月30日更新表示）
