2026年5月、住宅ローンの金利ってどうなってるの？
「フラット35って、また上がったの？」
そんな疑問を持つ方も増えています。
実は長期金利の動きを見ると、答えが見えてきます。
今月は固定と変動で、はっきりと明暗が分かれた月でした。
ではなぜ、こんなにも金利が動いたのでしょうか？
データをひとつひとつ確認していきましょう。
まず結論から。2026年5月の注目データ
今月は日銀金融政策決定会合がない月です。
前月（4月）の方針がそのまま継続しています。
① フラット35が2.71%（前月比+0.22%pt）に上昇。
10年国債が一時2.8%台と1996年以来の高水準が直撃しました。
② 変動金利（3行平均）は1.08%で横ばい。
主要3行（MUFG・SMBC・みずほ）は5月全行据え置きを選択しました。
③ 日銀政策金利は0.75%で継続。
次の分岐点は6月16日の日銀会合です。利上げ観測が一部で浮上しています。
ではなぜ、フラット35だけが大きく動いたのでしょうか？
フラット35が動いた理由——長期金利との連動
フラット35（長期固定金利）は、10年国債利回りに連動して決まります。
つまり、国債利回りが上がれば、フラット35も上がる仕組みです。
5月の10年国債利回りは月中平均2.65%（速報値）。
一時は2.8%台に達し、1996年9月以来の高水準を記録しました。
前月（4月）が2.40%でしたから、+0.25%ptの大幅上昇です。
これがフラット35の+0.22%ptという結果に直結しています。
フラット35の最低金利は、3か月で2.25% → 2.49% → 2.71%と急騰しています。
固定金利での借入を検討している方には、厳しい局面が続いています。
変動金利の動き——横ばいだが、次の動きに注意
変動金利（3行最優遇平均）は1.08%で横ばいでした。
これは4月の大幅引き上げ（SMBC+0.10%、みずほ引き上げ後）の一息ついた状態です。
変動金利は、日銀の短期プライムレート（銀行の最優遇貸出金利の基準）に連動します。
日銀が利上げをしなければ、変動金利も動きにくい構造です。
ただし、市場では6月16日の日銀会合での利上げ観測が一部で出ています。
会合結果次第では、銀行が変動金利を引き上げる可能性があります。
変動金利型でローンを組んでいる方は、6月会合の結果を注視してください。
沖縄地銀の独自の動き——横ばいが続く安定期
琉球銀行・沖縄銀行・沖縄海邦銀行の短期プライムレートは2.825%で横ばいです。
2月2日の引き上げ（2.575%→2.825%）から3か月間、変化はありません。
2月の引き上げで、沖縄地銀の貸出コストはすでに上昇済みです。
今は「追加の上昇がない」安定期と言えます。
次の改定があるとすれば、6月の日銀会合結果を受けた判断になります。
3行が同時に改定する慣行があり、日銀政策変更から1〜2か月後に追随します。
データで確認しよう——3か月の推移テーブル
政策金利の3か月推移——なぜ重要か
政策金利は、すべての金利の基準点となる重要指標です。
これが動けば、変動金利・固定金利・地銀プライムレートすべてに連鎖します。
| 期間 | 政策金利 |
|---|---|
| 2026年05月（当月） | 0.75% |
| 前月（T-1） | 0.75% |
| 前々月（T-2） | 0.75% |
前月比：0.00%pt 方向：横ばい
3か月連続で0.75%を維持しています。
次の利上げがいつ来るかが、すべての金利の分岐点となります。
住宅ローン金利の3か月推移——固定と変動の分岐が鮮明
固定（フラット35）と変動の金利差は、今月さらに広がりました。
このギャップが、どの金利タイプを選ぶかの判断材料になります。
| 指標 | 当月（T） | 前月（T-1） | 前々月（T-2） |
|---|---|---|---|
| フラット35最低金利 | 2.71% | 2.49% | 2.25% |
| 変動金利（3行平均） | 1.08% | 1.08% | 0.965% |
| 10年国債利回り | 2.65% | 2.40% | 2.25% |
フラット35前月比：+0.22%pt 変動金利前月比：0.00%pt
変動金利5年平均：0.60%（参考値・有効29件）
フラット35と変動金利の差は1.63%ptまで拡大しています。
過去平均（0.60%）と比べると、変動金利は現在180%（タイト圏）の水準にあります。
沖縄地銀 短期プライムレートの3か月推移——沖縄投資家が見るべき指標
沖縄地銀の短期プライムレートは、沖縄での借入コストを左右する独自の指標です。
メガバンクの変動金利より約0.7〜0.95%高い水準で設定されています。
| 指標 | 当月（T） | 前月（T-1） | 前々月（T-2） |
|---|---|---|---|
| 沖縄地銀 短期プライムレート（3行） | 2.825% | 2.825% | 2.825% |
前月比：0.00%pt
3か月間変化なし。2月の引き上げ後、安定期が続いています。
次の動きは6月日銀会合の結果待ちです。
独自指標——投資家目線で金利環境を読む3つの数字
下記の3指標は、沖縄不動産投資の文脈で金利環境を判断するために設計した独自の指標です。
数値だけでなく、「タイト」「高リスク」「中」というラベルで直感的に判断できます。
| 指標 | 値 | 解釈 |
|---|---|---|
| 金利耐性チェック（対5年平均） | 180（参考値・有効29件） | タイト |
| 返済上振れ耐性（金利+1%時） | +17.3% | 高リスク |
| 出口圧力警戒度 | 中 |
金利耐性チェックは過去平均（0.60%）の180%水準。歴史的なタイト圏にあります。
返済上振れ耐性は金利+1%で月返済が+17.3%増えることを示しており、高リスク水準です。
この金利環境、今後どうなるのでしょうか？
5月は「固定上昇・変動横ばい」という明確な分岐が起きた月でした。
つまり、同じ「金利上昇局面」でも、タイプによってまったく違う影響が出ています。
次月（2026年6月）に注目すべき指標は2点です。
① 6月16日 日銀金融政策決定会合の結果。
利上げが決まれば、変動金利・沖縄地銀プライムレートへの波及が始まります。
② フラット35最低金利（6月発表）の動向。
10年国債が高止まりすれば、さらなる上昇も視野に入ります。
あなたが今、変動金利でローンを組んでいるとしたら、金利が+1%上昇した場合の月返済はいくら増えるでしょうか？
この問いに答えられる状態を、今のうちに作っておくことが大切です。
※出典：日本銀行「金融政策の概要」・住宅金融支援機構「フラット35金利情報」・財務省「国債金利情報」・MUFG／SMBC／みずほ銀行 各公表金利・琉球銀行／沖縄銀行／沖縄海邦銀行 各公表レート（2026年5月22日時点）