家賃保証があっても家賃入金が止まるとき――賃貸オーナーの準備金と管理会社への確認

家賃保証があっても、入金停止への備えは必要

「家賃の引落しができませんでした。ただし、保証会社からの送金は予定どおりです」。管理会社からこう聞くと、オーナーはひとまず安心するかもしれません。

家賃保証があっても、滞納が長引くと対象住戸の家賃入金が一時的に止まる場合があります。借入返済や修繕費の支払いは続くため、入金が止まる間に使える準備金も必要です。

この記事では、管理会社に賃貸管理を委託し、家賃債務保証を利用している居住用物件を想定します。管理会社の報告を基に、送金停止の可能性と準備金をどう考えるかを整理します。

家賃の入金確認、未払いの連絡、保証会社への手続は、管理委託契約で定めた範囲に沿って管理会社が進めます。オーナーが自ら回収業務を行う前提ではありません。

オーナーにとって重要なのは、借主の滞納が続いているかと、自分への送金が変わるかを管理会社の報告から知ることです。

この二つは何が違うのでしょうか。

借主の未払いと、オーナーへの送金を分けて見る

借主の支払状況と、オーナーの入金状況は、必ずしも同じ動きになりません。

家賃保証を利用する物件には、保証会社などが家賃の収納・送金を扱う方式や、未払いが出た後に代位弁済を請求する方式があります。契約した商品によって、入金確認と請求の流れが異なります。

代位弁済とは、保証会社が契約に基づいて借主に代わり、保証対象の家賃を支払うことです。その後、保証会社は借主に立て替えた金額を請求します。

国土交通省の相談対応事例集は、保証会社が代位弁済していても、借主自身が家賃を支払ったことにはならないと説明しています。送金があっても、管理会社は滞納の経過を管理します。

入金の行き違いがある場合も、管理会社が支払状況を照合します。オーナーが受け取るのは、確認後の滞納状況と、家賃の送金見込みに関する報告です。

未払いが確認されたら、管理会社はどのように対応を進めるのでしょうか。

滞納を確認したら、管理会社が保証契約の手続を進める

管理会社が賃貸借契約と保証契約を確認します。借主への連絡を自社と保証会社のどちらが担うか整理し、委託範囲に沿って期限管理や必要な報告・請求を進めます。

オーナーは、滞納状況と送金見込みの報告を受け、承認が必要な事項に回答します。

保証会社への報告・代位弁済請求の期限や必要書類は、保証会社・商品・契約時期で変わります。管理会社がその条件に沿って手続を進め、送金への影響をオーナーへ伝えます。

管理会社の報告は、通常業務の細かな進捗を並べるより、オーナーの判断に関わる要点を中心にすると分かりやすくなります。

入金照合や借主への連絡履歴、保証会社への請求期限は、管理会社の業務記録で管理します。オーナーは報告された変化を資金繰りと承認の判断につなげます。

では、滞納が続いて保証会社の対応が変わるとき、オーナーは何に備えるべきでしょうか。

滞納が続くと、送金を一時停止する商品もある

滞納が２か月程度続いた場面は、入居者の返答や支払状況、保証商品の条件によって、明渡しに向けた手続の検討が始まることがあります。ただし、２か月で必ず訴訟や送金停止に進むわけではありません。

日本賃貸保証（JID）の公開約款には、借主の債務不履行を原因とする建物明渡訴訟などの法的手続を準備するために必要な場合、賃貸人への送金を一定期間または全期間停止することがあると記されています。

一方、いえらぶパートナーズは、明渡訴訟中も原則として明渡しまで毎月の家賃送金を続けると案内しています。

日本レンタル保証には、滞納２か月で明渡訴訟の準備を始め、明渡し完了後に精算して一括で支払う商品もあります。

これらは各社・各商品の公開条件です。実際の案件では、管理会社が対象物件の保証契約と保証会社からの通知を照合し、オーナーに説明します。「送金停止」と「保証そのものの終了」も同じ意味とは限りません。

送金停止の可能性が出たら、管理会社は保証会社との調整結果を次のように報告します。

• 対象住戸の何月分から、いくらの送金が止まる見込みか
• 停止中の賃料は保証対象に残るのか。精算時期と条件は何か
• 法的対応や費用について、オーナーの承認が必要な事項はあるか

対象住戸の送金が止まる可能性を、オーナーは準備金にどう反映すればよいでしょうか。

借入返済と修繕費を払える準備金を見直す

保証が付いていても、毎月決まった日に家賃相当額が入るとは限りません。送金を一時停止し、後でまとめて精算する商品なら、その間の借入返済、管理費、修繕費は手元資金から支払うことになります。

管理会社から、送金停止の対象月と見込額、保証対象に残る金額、精算条件の報告を受けます。オーナーは、対象住戸から入金がない間も必要な支出を見積もります。

借入返済や管理費、予定している修繕費を支払った後に、突発的な修繕へ回せるお金が残るでしょうか。他の確実な入金と手元の預金を照らし、不足しそうな額を把握しておきます。

「後で精算される見込み」と「今月使える現金」は別です。準備金の必要額は、借入額、戸数、送金停止の範囲、精算までの期間によって変わります。

保証会社からの支払時期が未確定なら、その入金を当面の支払原資に織り込まず、管理会社から新しい見通しを受けて資金計画を見直します。

保証会社が対応を進める場合でも、貸主の書類や判断が必要になることがあります。管理会社が必要な書類、弁護士との連携、費用負担を整理し、オーナーの承認が必要な事項を提案します。

資金面の準備と同時に、法的な対応はどこで判断すべきでしょうか。

解除・明渡しは、滞納月数だけで決めない

借主が支払えない事情、過去の支払状況、連絡後の対応などによって、取るべき対応は変わります。国土交通省の相談対応事例集も、何か月滞納すれば契約を解除できるかは一概にいえないとしています。

分割払いの相談があれば、管理会社が借主と保証会社から事情や支払計画を確認します。オーナーは管理会社から承認を求められた事項を判断します。

貸主が分割払いに必ず応じる義務があるわけではありません。受け入れる場合、オーナーは承認する条件を管理会社に返し、管理会社が借主との合意内容と履行状況を記録します。

明渡しを検討する段階では、管理会社が経緯と資料を整理し、弁護士との相談につなぎます。オーナーは提案された方針と費用を確認して判断します。訴訟の準備開始と、実際に明渡しを請求できることも分けて考えます。

滞納があっても、鍵を無断で交換したり、室内の荷物を搬出・処分したりしてはいけません。国土交通省の事例集は、こうした私的な明渡しの強行を自力救済として扱っています。

では、管理会社からの報告をオーナーの判断にどうつなげればよいでしょうか。

管理会社の報告を準備金と承認の判断につなげる

管理会社から滞納の継続状況と送金見込みの変化を受け取ったら、オーナーは準備金で支出を賄えるか確認します。承認が必要な提案には、理由と条件を踏まえて回答します。

通常の回収連絡や保証請求は管理会社と保証会社が担います。オーナーへの報告では、送金が変わる見込みと、判断を要する提案を明確にしてもらうことが大切です。

一度の報告で送金停止が確定しない場合は、管理会社から次の報告予定を示してもらいます。オーナーは未確定の入金を当てにせず、その間の支出に備えます。

自主管理の場合は、保証商品が代行する業務を除き、入金確認、借主への連絡、保証会社への請求や記録をオーナー自身が担います。その際も保証契約の期限・担当範囲を確認し、法的な判断は専門家に相談します。

家賃保証への加入だけで、毎月の家賃入金が途切れないとは限りません。対象住戸の入金が止まっても、借入返済や修繕費を支払える準備金があるかを確認することが、この記事の結論です。

管理委託物件では、管理会社から送金停止の条件と精算見込みを報告してもらいましょう。オーナーはその報告を基に、必要な準備金と承認が必要な対応を判断します。

参考資料

• 国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版・令和4年3月）」：冊子34〜35頁「家賃の滞納」、41〜43頁「追い出し行為」、120頁「保証会社が滞納家賃を代位弁済している場合」。同書は相談への対応例であり、個別案件の法的結論を示すものではありません。
• 日本賃貸保証株式会社「賃貸保証委託約款及び保証約款」：賃料等の集金・送金規程、保証金の集金及び送金の停止。
• いえらぶパートナーズ「訴訟中の保証について」：同社の訴訟中の送金案内。
• 日本レンタル保証株式会社「家賃保証サービス」：商品ごとの滞納時対応と支払方法。