改正住宅セーフティネット法で、賃貸オーナーの選択肢はどう変わった？

入居時と入居後の不安を、誰と分担できるか

例えば、一人暮らしの高齢者から入居の相談があったとき、家賃の支払いに加えて、入居後に体調を崩したり、連絡が取れなくなったりした場合の対応が気になることがあります。

管理会社はどこまで対応できるのか、家族などの連絡先がない場合は誰に相談できるのか。その見通しが立たず、受入れの判断に迷うオーナーもいるのではないでしょうか。

こうした悩みは、新しい入居者を迎えるときだけではありません。長く住んでいる方が高齢になり、日々の見守りが必要になる場合もあります。
一方で、年齢や世帯構成だけでは、その人に必要な支援も、安定して暮らせる条件も分かりません。

そこで確認したいのが、家賃の保証や日々の見守りを、誰と、どこまで分担できるかです。
2025年10月1日に施行された改正住宅セーフティネット法等では、入居とその後の暮らしを支える仕組みが拡充されました。

この記事では、制度の変更点、対象になる部屋、沖縄での相談先を整理します。新規入居と入居中の支援の両方について、利用前に確かめる条件が分かります。

では、これまでの住宅セーフティネット制度から、具体的に何が変わったのでしょうか。

改正で何が変わったのか

今回の改正では、従来の登録制度に加え、入居中の支援を組み込む「居住サポート住宅」と、利用しやすい保証業者の認定制度が設けられました。

住宅セーフティネット制度は、住まいの確保に配慮が必要な人の入居を支える制度です。対象には、低額所得者、高齢者、障がい者、子育て世帯などが含まれます。
こうした人を「住宅確保要配慮者」と呼びますが、全員が同じ生活支援を必要とするわけではありません。

改正前から、一定の基準を満たし、要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅を登録する仕組みや、居住支援法人による相談支援がありました。
登録しただけで、見守りや家賃保証が一式付く仕組みではありません。この点は、制度を利用するときに押さえておきたい違いです。

今回の改正には、終身建物賃貸借の手続きの簡素化や、居住支援法人の業務への残置物処理の追加も含まれます。それぞれに手続きや契約が必要です。
この記事では、そのうち入居受入れの判断に直結する、居住サポート住宅と家賃債務保証を中心に見ていきます。

では、居住サポート住宅では、誰がどのような支援を行うのでしょうか。

居住サポート住宅では、誰が何を支えるのか

居住サポート住宅では、オーナーと居住支援法人などが連携し、入居者の状況に応じた安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎを行います。

居住支援法人とは、入居相談や生活支援などを担う法人として、都道府県が指定した団体です。実施する業務は法人ごとに異なります。
居住サポート住宅は、住宅と支援の提供計画について、管轄する自治体の認定を受ける制度です。単に募集広告に「見守り付き」と書けば該当するものではありません。

国土交通省の案内では、計画に専用住宅を1戸以上設けます。専用住宅は、3つの支援をすべて必要とする「要援助者」が入居する住戸です。
要援助者への支援は、1日1回以上の安否確認、月1回以上の見守り、必要な福祉サービスへのつなぎが基本です。

安否確認には通信機器や電話等を活用できます。具体的な方法を支援事業者と決め、認定基準に照らして確認します。
見守りは訪問による対面が原則です。ビデオ通話などで本人の心身の状態や室内の生活状況を確認する方法も認められています。

また、計画には要援助者以外も入居できる非専用住宅を含められます。建物全体の全入居者に、同じ支援を一律に提供するという意味ではありません。

空室だけでなく、すでに賃貸中の部屋も対象になる

居住サポート住宅は、空室だけを対象にした制度ではありません。
国の認定制度の説明資料では、すでに入居者がいる住戸も、計画に記載して認定を受けられるとされています。

例えば、長く住んでいる入居者に見守りが必要になった場合も、活用を検討できます。高齢であることだけで専用住宅の入居対象になるわけではなく、必要な支援を確認します。

賃貸中の住戸を含める場合も、専用住宅を1戸以上設ける計画上の条件は変わりません。現在の入居者の状況に合わせた住戸の位置付けを、認定窓口と確認します。

実務上は、入居者本人に支援内容や費用負担を説明し、利用条件をすり合わせることが大切です。見守り方法や個人情報の共有範囲も、支援事業者と一緒に確認します。

どんな部屋でも対象になるわけではない

1戸から申請できるため、アパート全体を一括して対象にする必要はありません。ただし、支援体制に加えて、住宅そのものの基準もあります。

国の案内では、既存住宅の主な基準として、原則18㎡以上の床面積、耐震性、台所・便所・浴室等の設備、周辺の同種の住宅と均衡を失しない家賃が挙げられています。

住宅の形式や自治体の基準によって扱いが変わる部分もあるため、図面や建築時期が分かる資料を用意し、物件所在地の認定窓口で適合を確認します。

ここでの見守りは、24時間の有人駆けつけや介護の提供と同じではありません。異常を把握した後の連絡先や対応範囲も、併せて確かめます。

暮らしを支える体制が分かったら、家賃の支払いに関する不安は、どの仕組みで補えるのでしょうか。

家賃の支払いを支える、保証と代理納付の違い

家賃の未払いへの備えには家賃債務保証があり、生活保護受給者の場合は住宅扶助費等の代理納付も確認できます。それぞれ、支払いを支える仕組みが異なります。

家賃債務保証は、契約した範囲の未払いに備える

家賃債務保証は、契約した範囲で未払い家賃等の立替払いを行う仕組みです。生活の見守りとは役割が異なります。

改正で始まった「認定家賃債務保証業者制度」は、要配慮者が利用しやすい保証を提供する業者を国土交通大臣が認定する仕組みです。

従来の「登録家賃債務保証業者」と、今回の「認定家賃債務保証業者」は区別して確認します。

認定基準には、居住サポート住宅に入居する要配慮者の保証申込みを、正当な理由なく断らないことが含まれます。

さらに、要配慮者との保証契約では、緊急連絡先を親族などの個人に限定せず、家賃債務の保証人を別に求めないことなどが基準となっています。

ただし、無条件で保証が成立するという意味ではありません。対象となる住宅・申込者・保証商品を確認し、利用する業者と契約条件をすり合わせます。

国のQ＆Aでは、断る正当な理由は極めて限られるとされています。収入と家賃を比べて継続的な支払いが困難な場合などが例示され、年齢だけで断ることはできません。

オーナーが確認したいのは、滞納家賃の保証上限、対象期間、立替払いまでの日数、管理会社から保証業者への通知期限です。

初回・更新時の保証料と、その負担者も確認します。支援サービスの料金と合わせて、入居者が毎月負担する総額を把握することも大切です。

原状回復費や残置物の処理費も含まれるかは、契約書・約款で確認します。認定を受けた業者だからといって、すべての損失が補われるわけではありません。

また、保証の立替払いは、入居者の支払い義務がなくなる制度ではありません。支払いが難しくなった際の生活相談も、別の担当につなげる必要があります。

福祉事務所への相談で見えてくる、代理納付という選択肢

実務で、生活保護を受給している入居者の家賃滞納について福祉事務所に相談したところ、代理納付の対応を検討できるとの助言を受けたことがあります。

代理納付とは、福祉事務所などの保護の実施機関が、入居者に代わって住宅扶助費を家主等へ直接支払う仕組みです。

この仕組みは改正前からあり、居住サポート住宅以外でも相談できます。今回の改正では、居住サポート住宅に生活保護受給者が入居する場合、住宅扶助費の代理納付が法律上原則化されました。

居住サポート住宅では、認定事業者から福祉事務所等への通知を受け、一定の例外を除いて代理納付を行う仕組みです。開始に必要な手続きは、担当窓口に確認します。

代理納付は過去の滞納分を肩代わりする保証ではないため、既存の未払分への対応は別に整理します。

この相談経験からも、オーナーと管理会社だけで抱え込まず、福祉の窓口につなぐことで、入居者が住み続けるための選択肢を確認できることが分かります。

それでは、保証・代理納付・生活支援を組み合わせる前に、費用と担当をどう整理すればよいでしょうか。

受入れ前に整理したい費用と役割分担

費用と役割分担は、「誰が対応するか」「誰が負担するか」「対応できない場合にどうするか」をセットで整理します。

次の表を、管理会社と支援法人に相談するときの確認メモとして使えます。担当は契約によって変わるため、あらかじめ決めつけません。

例えば、機器が異常を知らせても、その通知を誰が受け、次に誰へ連絡するかが曖昧では、対応が遅れるおそれがあります。

生活状況の共有も、本人への説明や同意の取り方、共有する情報の範囲を支援事業者と確認しておきます。

収支では、通常の管理費・修繕への備え・借入返済に加えて、オーナーが負担する支援費用を入れ、年間の手残りを確認します。

空室期間が短くなる可能性だけで判断せず、継続して負担できる金額か、管理上の対応が増えすぎないかも見ます。

補助制度は、住宅や入居者の要件、自治体の実施状況などで利用可否が変わります。受給を前提にせず、募集要領と担当窓口で確認してから収支に反映します。

退去・死亡時の契約終了や残置物処理は、見守り契約だけで解決するものではありません。個別の契約や権限に疑問があれば、弁護士等へ確認します。

この役割分担を具体化するには、沖縄ではどこに相談すればよいのでしょうか。

沖縄では、どこに相談すればよいか

沖縄では、県が公表する居住支援法人一覧と、物件所在地を担当する自治体窓口を入口にできます。

沖縄県の制度案内には、法人ごとの連絡先と支援内容が掲載されています。2026年9月10日の確認時点で、指定一覧は同年7月22日時点のものが案内されています。

まずは、物件のある市町村で対応できるか、想定する支援を提供しているかを確認します。県の指定を受けていても、全地域・全業務に対応するとは限りません。

制度全般や相談先が分からない場合は、沖縄県住宅課（098-866-2418）に確認できます。

居住サポート住宅の認定は、物件の所在地によって窓口が異なります。那覇市内では、市の案内に従い、まちなみ整備課（098-951-3235）へ事前に相談します。

沖縄県は、県内30町村について県が認定主体になると案内しています。福祉政策課のページには、地域別の福祉サービスへのつなぎ先リストもあります。

那覇市以外の市の物件も、所在する市の担当窓口を確認します。県内すべての申請を同じ窓口で扱うと考えないことが大切です。

各法人が今すぐ支援を引き受けられるか、料金はいくらか、どの保証商品を組み合わせられるかは、個別相談で確かめる事項です。

相談先が分かったら、最初の打ち合わせには何を用意すればよいでしょうか。

まずは自分の物件で使える支援を確認する

最初の打ち合わせには、物件の条件と、オーナーとして確認したい不安をまとめたメモを用意します。

所在地、間取り、面積、築年、階段やエレベーターの有無、家賃・共益費、空室状況が分かる資料が出発点になります。

現在の管理委託契約で任せている業務と、保証会社の利用条件も添えると、追加で必要な支援を整理しやすくなります。

そのうえで、「この物件で利用できる制度は何か」「誰がどこまで対応できるか」「貸主と借主の負担はいくらか」を順に確かめます。

改正によって広がったのは、入居と暮らしを支える関係者と連携する選択肢です。制度の認定だけで、空室解消や収益改善が約束されるものではありません。

物件条件、必要な支援、費用、役割分担がかみ合うかを確認し、無理なく続けられる受入れ方を管理会社や支援法人と具体化していきましょう。

 

参考資料
制度・窓口情報の確認日：2026年9月10日。申請や契約の際は、最新の要件と対応状況をご確認ください。

• 国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」：施行日、改正全体の概要。
• 国土交通省「改正住宅セーフティネット法概要リーフレット」：居住サポート住宅、保証業者認定、残置物処理等の変更点。
• 国土交通省「居住サポート住宅・制度詳細リーフレット」：専用・非専用住宅、支援の頻度、認定基準、申請方法。
• 居住サポート住宅情報提供システム「居住サポート住宅認定制度」：既に入居者がいる住戸の認定（「2－5 その他留意点」）。
• 国土交通省「認定家賃債務保証業者制度Q＆A（2026年6月19日時点）」：認定制度と保証契約の条件。
• 厚生労働省「生活保護法第37条の2に規定する保護の方法の特例（住宅扶助の代理納付）に係る留意事項について」：滞納時等の代理納付、共益費、適用時の留意点。
• 厚生労働省・国土交通省「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する基本的な方針」：居住サポート住宅の代理納付に係る通知と原則的な実施。
• 居住サポート住宅情報提供システム「制度について知る」：居住サポート住宅における住宅扶助費の代理納付の原則化。
• 沖縄県「住宅セーフティネット制度関係」：登録住宅、支援制度、居住支援法人一覧、住宅課窓口。
• 沖縄県「『居住サポート住宅』福祉サービスへのつなぎ先リスト」：30町村の認定主体と地域別の相談先。
• 那覇市「居住サポート住宅（居住安定援助計画）の認定」：那覇市内の事前相談・認定窓口。